MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Octobre 2026

N° RG 25/01608 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HZEI

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 1] en date du 27 Octobre 2025

Appelante

S.A. NICOMATIC, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL EPSILON, avocats au barreau d’ANNECY

Intimée

S.C.I. DU VERNOG, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par Me Goussem SELMANE, avocat au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 22 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 septembre 2026

Date de mise à disposition : 13 octobre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de Mme Delphine AVERLANT, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte authentique du 8 janvier 2025, la SCI Du Vernog a consenti à la société Nicomatic un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Saint-Martin Bellevue.

Par courrier du 3 juin 2025, la société Nicomatic a adressé une mise en demeure à son bailleur afin qu’il procède aux travaux nécessaires à la mise en conformité du bâtiment, celle-ci ayant appris postérieurement à la conclusion du bail l’existence de désordres majeurs affectant les locaux, dont la présence d’amiante et la non-conformité aux normes de sécurité ou d’hygiènes.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, la société Nicomatic a fait assigner la SCI Du Vernog en référé, aux fins de condamnation à exécuter des travaux de mise en conformité et aux normes sous astreinte, d’autoriser la suspension des loyers jusqu’à exécution complète des travaux et de la condamner au paiement d’une provision de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 27 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy a :

– Rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Sa Nicomatic de condamner la SCI Du Vernog à réaliser les travaux de remise en état et aux normes de l’installation électrique des locaux à usage de bureaux, du bâtiment en matière de risque incendie, des vitrages et garde-corps,

– Condamné la SCI Du Vernog à réaliser les travaux de désamiantage des locaux sis [Adresse 3] à Saint [Adresse 4] Bellevue aux étages RDC et R+1, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 180 jours suivant la signification de la présente décision et pendant une période de 180 jours ; la date d’achèvement des travaux de désamiantage étant pris en compte pour l’astreinte,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de loyers formulée par la Sa Nicomatic,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les parties

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné la SCI Du Vernog aux dépens,

Au visa principal des motifs suivants :

La SCI Du Vernog oppose des contestations sérieuses à la demande de travaux concernant l’installation électrique des locaux à usage de bureaux, de conformité du bâtiment aux normes applicables en matière de risque incendie, et de sécurité des vitrages et garde-corps, en soulevant que la société Nicomatic n’a pas reçu l’approbation circonstanciée de sa part pour conclure un bail de sous-location avec une école.

Sa bonne foi et l’origine de la libération de l’amiante décelée dans les sols des locaux n’est pas une cause d’exonération pour le propriétaire à qui il appartient de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes en vigueur.

La société Nicomatic fonde sa demande de suspension des loyers sur le fait que les locaux seraient impropres à leur destination alors qu’il est avancé que cette destination a été modifiée unilatéralement par le locataire, sans que la SCI Du Vernog ne donne son accord.

Aucune partie ne justifie du préjudice qu’elle allègue.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 07 novembre 2025, la Société Nicomatic a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

– Rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Sa Nicomatic de condamner la SCI Du Vernog à réaliser les travaux de remise en état et aux normes de l’installation électrique des locaux à usage de bureaux, du bâtiment en matière de risque incendie, des vitrages et garde-corps,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de loyers formulée par la Sa Nicomatic,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les parties

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par ordonnance du 14 novembre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 18 juin 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Nicomatic demande à la cour de :

– Confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la présence d’amiante dans les locaux loués et mis à la charge de la SCI Du Vernog la réalisation des travaux de désamiantage nécessaires à la délivrance conforme des lieux à leur destination contractuelle,

– Dire et juger que les travaux de désamiantage des dalles de sol et colles bitumineuses des locaux loués ont été réalisés par la société Nicomatic et/ou l’Association Forêt des Lucioles en suppléance de la SCI Du Vernog, défaillante dans l’exécution de son obligation de délivrance conforme et d’entretien,

– Dire et juger que l’obligation de la SCI Du Vernog de supporter la charge desdits travaux de désamiantage n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

En conséquence,

– Condamner la SCI Du Vernog à verser à la société Nicomatic, à titre de provision, la somme de 24.900 euros HT, correspondant au coût des travaux de désamiantage réalisés en lieu et place du bailleur pour rendre les locaux conformes à la réglementation amiante et à leur destination contractuelle, le solde éventuel de la créance et les autres chefs de préjudice étant réservés au juge du fond,

– Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la SCI Du Vernog, faute pour celle-ci de justifier d’un préjudice dûment chiffrable et non sérieusement contestable.

– Rejeter en conséquence la demande reconventionnelle de la SCI Du Vernog,

– Infirmer l’ordonnance du 27 octobre 2025 en ce qu’elle a :

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Sa Nicomatic de condamner la SCI Du Vernog à réaliser les travaux de remise en état et aux normes de l’installation électrique des locaux à usage de bureaux, du bâtiment en matière de risque incendie, des vitrages et garde-corps,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de loyers formulée par la Sa Nicomatic,

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les parties

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs,

– Dire et juger qu’il existait lieu à référé sur les demandes formées par la société Nicomatic,

– Condamner la SCI Du Vernog à procéder, à ses frais exclusifs, aux travaux de remise en conformité du bâtiment loué, notamment en matière d’installation électrique, de sécurité incendie, des vitrages et garde-corps, afin de rendre les locaux conformes à leur destination contractuelle, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

– Ordonner la suspension du paiement des loyers commerciaux jusqu’à complète exécution des travaux de mise en conformité,

– Dire et juger qu’il existe, à tout le moins, un trouble manifestement illicite et/ou un dommage imminent justifiant l’intervention du juge des référés,

– Condamner la SCI Du Vernog à une provision de 22.636,76 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions contraires de la SCI Du Vernog sur les chefs soumis à la Cour,

– Condamner la SCI Du Vernog aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et à la somme de 5.000 euros en cause d’appel.

– Condamner la SCI Du Vernog aux dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Nicomatic fait notamment valoir que :

Sur la condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte :

Le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme des locaux loués, ceux-ci étant affectés de désordres incontestables, notamment la présence d’amiante, la non conformité de l’installation électrique, la sécurité incendie et le défaut de sécurité des vitrages et garde-corps.

L’obligation de la SCI Du Vernog de prendre en charge les travaux de désamiantage n’est pas sérieusement contestable dès lors que la présence d’amiante dans les dalles du sol et colles bitumeuses du rez-de-chaussée et du premier étage a été révélée par des constats établis postérieurement à la conclusion du bail, par un architecte mandaté par la société Nicomatic.

La société Nicomatic a été contrainte de faire réaliser elle-même et à ses frais les travaux de désamiantage des dalles de sol et colles bitumeuses, alors que les travaux de mise en conformité de l’immeuble par rapport à sa destination relèvent de l’obligation de délivrance conforme du bailleur et étaient donc à la charge de la SCI Du Vernog.

Ces désordres graves affectant la sécurité et la salubrité des locaux constituent un trouble manifestement illicite dont le juge des référés peut ordonner les mesures propres à le faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse.

La présence d’amiante constitue un risque sanitaire immédiat et présente une urgence.

Les travaux engagés ne peuvent être assimilés à de simples aménagements soumis à l’approbation discrétionnaire du bailleur, dès lors qu’ils résultent d’obligations réglementaires pour permettre l’accueil d’un public scolaire en conformité avec les normes de sécurité.

Les normes applicables sont celles relatives aux établissements recevant du public puisque la destination scolaire était prévue par une clause spéciale du bail autorisant la sous-location à un établissement scolaire, à laquelle le bailleur a expressément consenti. Il appartenait au bailleur de délivrer les locaux conformément à cet usage.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers,

Compte tenu de désordres multiples, les locaux sont impropres à leur destination et à leur usage dont le bailleur avait pleinement connaissance.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels,

Les désordres occasionnent l’inexploitation des locaux et la mise en péril de l’activité de l’établissement scolaire.

La société Nicomatic a subi un préjudice financier tenant en la location de modules pour permettre que l’école puisse s’y tenir.

Par dernières écritures du 09 mars 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Du Vernog demande à la cour de :

– Dire n’y avoir lieu à référé,

– Juger que les conditions de l’urgence et du trouble de jouissance manifestement illicite au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies,

– Juger qu’il existe des contestations sérieuses, la SA Nicomatic ayant manqué à ses obligations contractuelles’au titre du bail,

– Rejeter et Débouter par conséquent la Sa Nicomatic’de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence, y faisant droit,

– Confirmer l’ordonnance de référé du 25 octobre 2025 en toutes ses dispositions, exceptées les dispositions relatives aux chefs de jugement critiqués,

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs,

– Recevoir l’appel incident de la SCI Du Vernog et y faire droit,

– Infirmer l’ordonnance de référé du 27 octobre 2025 sur les chefs de jugement critiqués’et,

– Débouter la SA Nicomatic de sa demande à faire réaliser les travaux de désamiantage sous astreinte au motif que les travaux de désamiantage ont déjà été réalisés et qu’il existe des contestations sérieuses sur le principe même de ces travaux et la répartition de la facture,

– Condamner, à titre reconventionnel, la SA Nicomatic au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– Condamner la Sa Nicomatic aux entiers dépens d’appel,

– Condamner la SA Nicomatic’à verser à la SCI Du Vernog la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Du Vernog fait notamment valoir que :

Sur la réalisation des travaux :

Les travaux de mise en conformité des locaux ayant déjà été réalisés, il n’existe plus de dommage imminent qui justifierait la prescription de mesures en référé et l’urgence n’apparaît plus caractérisée.

Il ne peut être retenu à l’encontre de la SCI Du Vernog un trouble manifestement illicite à défaut de violation d’une règle de droit ou de manquement à ses obligations contractuelles.

Il existe des contestations sérieuses sur la violation des clauses contractuelles du bail portant sur la désignation des lieux loués et leur destination.

A la date de la signature du bail commercial, la sous-location au profit de l’école était hypothétique et la SCI Du Vernog n’a pas été appelée à participer par la suite à la signature du contra de sous-location.

La SCI du Vernog a respecté ses obligations de délivrance conforme au regard de la destination contractuelle du bail qui ne l’oblige pas à effectuer des travaux de mise aux normes exigés par la réglementation applicable aux établissements d’enseignement.

La SCI Du Vernog revendique des contestations sérieuses puisqu’à défaut d’autorisation du bailleur pour réaliser les travaux de désamiantages, seule une autorisation judiciaire aurait permis ces travaux, même en cas d’urgence.

La SCI du Vernog ignorait en toute bonne foi la présence d’amiante.

Le bailleur n’avait pas pour obligation de désamianter les locaux avant de les donner à bail à la société Nicomatic, dès lors que les dalles et colles bitumeuses étaient en bon état.

L’installation électrique est conforme aux normes en vigueurs, le bâtiment est conforme aux normes applicables en matière de risque incendie à la date de sa construction et il n’appartient pas au bailleur d’effectuer les travaux de mise en conformité des vitrage et des gardes-corps.

Sur les demande de dommages et intérêts,

L’existence d’une obligation sérieusement contestable entraîne l’impossibilité d’accorder toute provision au titre des troubles de jouissance subis par la Sa Nicomatic.

La Sa Nicomatic a manqué à ses obligations contractuelles.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 juin 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2026. 

MOTIFS ET DECISION

L’article 835 du code de procédure civile énonce ’Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.’

L’article 1719 du code civil dispose ’Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.’

L’obligation principale du bailleur est donc de délivrer le bien loué conforme à sa destination.

Le bail commercial signé entre les parties le 8 janvier 2025 comporte une clause ’destination des lieux loués : les locaux faisant l’objet du bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de bureaux à l’exclusion de toute autre même temporairement’, et énonce en page 7 ’le bailleur déclare et garantit que le bien est classé en établissement recevant du public, catégorie 5″.

Une clause ’cession-sous-location’ était insérée en page 9 ’Le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail ou sous louer en tout ou en partie les locaux loués, même à titre gratuit, sans le consentement préalable et par écrit du bailleur sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes.

Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce.

Par dérogation, le preneur pourra héberger, l’école ’forêt des lucioles’ durant le présent bail. (…)

Dans l’hypothèse où la forêt des lucioles ne pourrait pas, de façon indépendante de sa volonté, obtenir son agrément administratif sous cinq mois à compter de la signature du présent bail par la société Nicomatic, cette dernière, qui héberge l’école des lucioles, pourra, à travers un avenant à signer avec le bailleur, présenter un successeur pour la poursuite du bail.

Le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire (…).

En outre, toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique ou sous seing privé en présence du bailleur. Une copie exécutoire par axtrait lui sera remise, sans frais pour lui, dans le mois de la remise de l’acte de cession.’

La lecture de ces deux clauses combinées conduit à mettre en évidence des contradictions et ambiguïtés, puisqu’il est à la fois affirmé que les locaux relèvent d’une affectation à des bureaux, relevant de la catégorie [Localité 2] catégorie 5, et qu’ils pourront accueillir une école, relevant manifestement de normes de sécurité plus restrictives, sans qu’il soit possible, avec les pouvoirs limités du juge des référés, d’interpréter lesdites clauses les unes par rapport aux autres et de conclure sans l’ombre d’un doute que l’accueil de l’école des lucioles était autorisé sans accord formel distinct du bailleur (2ème Civ. 26 octobre 2017, pourvoi n°16-23.853, 3ème Civ. 22 mai 1983, pourvoi n°12-18.925, 1ère Civ. 14 avril 1982, pourvoi n°81-10.565).

Il doit en conséquence être retenu, au stade du référé, que le bailleur était tenu de délivrer, à minima, un local répondant aux normes des [Localité 2] catégorie 5, et qu’il peut être tenu de faire réaliser des travaux s’il est démontré que les biens loués ne répondaient pas à ces normes.

I- sur le respect des normes incendies, électriques, vitrages et garde-corps

La société Nicomatic produit à l’appui de ses demandes de voir ordonner la réalisation des travaux, ou accorder une provision pour ceux qui ont déjà été faits, un mail du 23 mai 2025 émanant de M. [M] [N], de la société 2AI, Atelier d’architecture intérieure. Celui-ci énonce divers non-respect des normes :

– de l’installation électrique : ’il est vrai qu’on juge la conformité d’une installation selon les exigences en vigueur au moment de sa réalisation. Mais si celle-ci a été modifiée ou rénovée, alors la mise à jour doit suivre la norme actuelle. Se pose alors la question de la surélévation du bâtiment qui a été faite dans un second temps.’

– isolants et matériaux employés : ’dans le cas présent, le problème est que le matériau isolant est du polystyrène expansé non protégé, qui s’avère être un matériau très combustible. Il doit obligatoirement être protégé par un parement comme une plaque BA13 ou un revêtement coupe-feu homologué. Alors qu’aujourd’hui, il est revêtu d’un lambris sapin vernis de 13 mm, lui aussi inflammable.’

– des vitrages : ’par rapport à votre usage des locaux, à savoir un [Localité 2] 5 de type R, la règlementation impose d’utiliser des verres feuilletés de sécurité pour la protection contre les blessures en cas de bris. On parle de résistance à l’impact.’

– des garde-corps : ’les garde-corps extérieurs présentent des non-conformités. Notamment par rapport à la norme NF P01-012 qui définit les vides maximaux dans les éléments de protection. Et notamment, une zone de sécurité en partie basse sur une hauteur de 45 cm sans possibilité d’appuis afin de prévenir d’un franchissement, avec un espace inférieur à 11cm entre le sol fini et cette zone. Et en partie supérieure un écart inférieur à 18cm entre les éléments horizontaux. Le gabarit de 11cm est par ailleurs utilisé entre les éléments verticaux.’

Le mail conclut toutefois de la façon suivante ’à la réception des devis, je te joindrais également un tableau récapitulatif des travaux, avec les postes qui relèvent à mon sens du propriétaire (qui est tenu de fournir un espace conforme aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur) et ceux qui relèvent de votre aménagement et du changement de destination, ainsi que les options éventuelles.’

Le document concerné, s’il a été établi, n’est pas versé aux débats, seules sont fournies des factures et une attestation de remplacement des vitrages feuilletés. Il n’est donc pas possible d’établir que les travaux réclamés par la société Nicomatic au niveau de la mise aux normes des installations électriques, de sécurité incendie et des garde-corps aient été nécessaires pour satisfaire à l’obligation de délivrance s’imposant à la société du Vernog, obligation dont le périmètre minimal est celui de délivrance de locaux destinés à accueillir des bureaux, [Localité 2] de catégorie 5.

L’ordonnnance de référé sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

II- Sur le désamiantage

Il n’est pas contesté que le diagnostic amiante annexé à l’acte de bail commercial, qui a été établi le 11 juin 2013 par le CEDI Cabinet Expertises Diagnostics Immobiliers, indiquait que l’immeuble était dépourvu d’amiante.

Or, les diagnostics de repérage amiante avant travaux, réalisés par le cabinet [E] les 5 mai et 2 juin 2025 ont mis en évidence la présence d’amiante de type Chrysotile dans les dalles de sol et colles bitumeuses les maintenant en place avec la mention ’les couches sont adhérentes ou entremêlées et d’épaisseurs insuffisantes pour les dissocier. Colle noire est le matériau dans lequel sont localisées les fibres, il en résulte que l’ensemble des matériaux peut être contaminé.’

Les parties s’opposent sur la nécessité de remplacer les revêtements de sol contenant de l’amiante, la SCI du Vernog ayant toutefois reconnu en première instance la nécessité d’une intervention et proposé la pose d’un revêtement de sol sur les dalles amiantées, sans qu’il soit possible de déterminer si cette solution était techniquement admise pour assurer la pérennité de la santé des locataires.

L’article R1334-21-I du code de la santé publique dispose, concernant les matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs comme en l’espèce ’qu’il y a lieu d’évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement’, et ’IV-si l’état de certains matériaux ou produits contenant de l’amiante est dégradé ou présente un risque de dégradation rapide, le rapport de repérage émet des recommandations de gestion adaptées aux besoins des personnes’.

Le rapport du cabinet [E] conclut ’il est rappelé au propriétaire la nécessité d’avertir de la présence d’amiante toute personne pouvant intervenir sur ou à proximité des matériaux et produits concernés ou de ceux les recouvrant ou les protégeant.’

Si la société du Vernog conteste la nécessité de remplacer les dalles de sol qui n’étaient pas dégradées, au profit d’une surveillance adéquate, le rapport de repérage met en évidence sur une photographie au moins une dalle fissurée, et l’état des lieux d’entrée relève :

– dans l’allée de circulation niveau 1 : 1 fissure vers l’escalier, 3 carreaux ébréchés, 1 fissure sur 2m vers bureau 14, 4 carreaux manqués,

– dans la pièce 15 : un état des sols moyen avec 10 dalles dépareillées,

– dans la pièce 16 : sols état moyen, quelques dalles dépareillées, 1 grande fissure,

– dans la pièce 17 : sol état moyen, 2 petits éclats, 1 fissure, dalles dépareillées,

– dans la pièce 18 : sol état bon, mais 1 éclat de 4cmX4cm,

– dans la pièce 19 : sol état moyen, 1 fissure 2,5 cm, dépareillé + 1 trou, 1 fissure vers porte rue,

– dans la pièce 21 : sol état bon, 2 carreaux avec éclat, 1 fissure,

– dans la pièce 22 : sols état moyen, 1 éclat,

– dans la pièce 23 : sols état bon, 1 éclat 2X2cm.

– dans la pièce 28 : sols état moyen, 1 fissure, 1 dalle avec éclat, des dalles déparayées (sic)

– dans la pièce 29 : sols état bon, 1 trace ronde dans l’angle, 1 éclat,

– dans la pièce 30 : sols état moyen,

– dans la pièce 31 : sols état moyen, dépareillé+impact,

– dans la pièce 32 : sols état moyen, 2 éclats petits 20mm environ, 3 traces+traces multiples, 2 fissures,

– dans la pièce 33 : sols état moyen, 2 éclats 4x4cm, dépareillé,

– dans la pièce 34 : sols état moyen dépareillé,

– dans la pièce 36 : sols état bon, 10 trous diamètre 5 niveau banque d’accueil, 3 trous derrière la banque.

En conséquence, les travaux de désamiantage étaient bien nécessaires, les dalles ayant commencé à se dégrader. La décision du premier juge sera confirmée en son principe, sauf à tenir compte de la réalisation effective des travaux et à condamner la société du Vernog à payer à titre provisionnel la somme de 24.900 euros HT correspondant à la situation 1 et à la facture finale produites.

III- Sur la demande de suspension des loyers

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, les travaux de désamiantage ont été réalisés, et la détermination de la charge des travaux de mise aux normes conformément au changement de destination relève de l’appréciation du juge du fond.

L’ordonnance de référé sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce poin

IV- Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil dispose ’La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

– obtenir une réduction du prix,

– provoquer la résolution du contrat,

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.’

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, la question de l’insertion de la sous-location de l’école des lucioles dans le champ contractuel des engagements entre la société du Vernog et la société Nicomatic relève de l’appréciation du juge du fond, le juge des référés n’ayant de surcroît pas le pouvoir d’apprécier un préjudice. La demande de la société Du vernog dépasse ainsi les pouvoirs du juge des référés.

La société Nicomatic sollicite l’indemnisation de la période de location de modules ayant servi pour accueillir l’école des lucioles, du fait de la non-conformité des locaux. Le décompte définitif général de l’entreprise Adtech ayant réalisé les travaux de désamiantage a toutefois été établi le 27 août 2025, de sorte que les locaux pouvaient accueillir du public à la date de la rentrée scolaire du 1er septembre 2025.

La décision du premier juge sera également confirmée sur le rejet des demandes de dommages et intérêts réciproques formées par les parties.

V- Sur les mesures accessoires

Succombant en son appel, en ce qu’elle n’obtient pas davantage qu’en première instance, la société Nicomatic supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Du Vernog à réaliser les travaux de désamiantage des locaux sis [Adresse 5] aux étages RDC et R+1, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 180 jours suivant la signification de la présente décision et pendant une période de 180 jours ; la date d’achèvement des travaux de désamiantage étant prise en compte pour l’astreinte,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Du Vernog à payer à la société Nicomatic, la somme de 24.900 euros HT au titre des travaux de désamiantage,

Condamne la société Nicomatic aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Nicomatic à payer à la SCI du Vernog, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,