COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 OCTOBRE 2026

N° 2026/378

Rôle N° RG 22/00415 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVFF

[D] [S]

C/

[F] [X]

[A] [M]

Fondation FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Philippe KLEIN

Me Romain CHERFILS

Me Jean-louis BERNARDI

Me Marion GIRARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 01 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/06760.

APPELANT

Maître [D] [S] Notaire associé de la SCP BONETTO – MAITRE – CAPRA – COLONNA-BONETTO

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pascale KLEIN de la SELAS SELAS RIBON KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant plaidé

INTIMÉS

Madame [F] [X]

née le 14 Juin 1961 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant, assistée de Me Hedy SAOUDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [M]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Fondation FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL La Fondation dénommée « FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL », dite « APPRENTIS D’AUTEUIL » ayant son siège à [Localité 4], [Adresse 4], reconnue d’Utilité Publique par décret de Monsieur le Président de la République en date du 19 juin 1929, publié dans le numéro 492 du bulletin des lois de l’année 1929, et dont les statuts modifiés le 31 mars 2020 ont été approuvés par arrêté du Ministère de l’Intérieur du 4 mai 2020 paru au Journal Officiel du 13 mai 2020, Siret n° n° 775 688 799 000 11, représentée par son Président domicilié audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Marion GIRARD de la SELARL MG AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

[U] [X] est décédée le 29 juillet 2010, laissant pour lui succéder sa fille, Mme [F] [X] et la Fondation Apprentis d’Auteuil selon testament olographe du 16 juin 2008.

Par compromis de vente des 8 et 11 septembre 2012, réitéré par acte authentique reçu par Maître [D] [S] le 6 novembre 2012, M. [A] [M] a acquis auprès de Mme [X] et de la fondation la maison d’habitation héritée par ces dernières, sise [Adresse 6] à [Localité 5].

En mai 2017, M. [M], subissant des nuisances, a découvert que la maison n’était pas raccordée au tout-à-l’égout mais à une fausse sceptique.

Par acte du 13 décembre 2017, après avoir sollicité en vain auprès des vendeurs qu’il soit procédé au raccordement, M. [M] a assigné en référé M. [X] et la Fondation Apprentis d’Auteuil devant le tribunal de grande instance de Draguignan, afin d’obtenir une provision relative au paiement de travaux à l’intérieur de la propriété pour le raccordement au tout-à-l’égout et, à défaut solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Mme [X] a attrait à cette procédure M. [S], en sa qualité de notaire rédacteur de la vente.

Selon ordonnance du 11 avril 2018, le juge des référés a débouté M. [M] de sa demande provisionnelle et ordonné une expertise.

Par actes des 21 septembre et 2 octobre 2018, M. [A] [M] a fait assigner Mme [F] [X] et la Fondation Apprentis d’Auteuil devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir leur responsabilité engagée au titre de leur obligation de délivrance conforme et les voir condamnés à lui payer in solidum la somme de 25 134,92 euros à parfaire, ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 17 décembre 2018.

Par acte du 4 mars 2019, Mme [X] a assigné M. [S] en intervention forcée. Les procédures ont été jointes par ordonnance du 20 décembre 2019.

Par jugement contradictoire du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

– Reçu l’action de Mme [X] à l’encontre de M. [S] notaire,

– Condamné in solidum Mme [X] et la Fondation Apprentis D’Auteuil à verser à M. [A] [M] les sommes suivantes :

– 1 881,40 euros au titre des frais exposés,

– 19 739,64 euros au titre des travaux de mise en conformité,

– 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné M. [D] [S] au titre de sa responsabilité délictuelle à relever et garantir Mme [X] et la Fondation Apprentis D’Auteuil de l’ensemble des condamnations prononcées,

– Ordonné l’exécution provisoire,

– Condamné in solidum Mme [X] et la Fondation Apprentis D’Auteuil aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

– Condamné M. [D] [S] à relever et garantir Mme [X] et la Fondation Apprentis D’Auteuil de leur condamnation aux dépens,

– Débouté les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le tribunal a considéré en substance que le manquement à l’obligation de livraison conforme incombant aux venderesses établi au regard du rapport d’expertise judiciaire démontrant que l’immeuble vendu, dépourvu de raccordement au tout-à-l’égoût, n’était pas conforme à sa description.

Il a dit y avoir lieu à condamnation solidaire des venderesses dans la mesure où la fondation ne rapportait pas la preuve que la mention relative à l’assainissement relèverait de la seule responsabilité de Mme [X]. Il a également considéré que la fondation ne pouvait se prévaloir de sa demande de renseignement formulée auprès du notaire pour s’exonérer de son obligation d’information et donc de sa responsabilité.

Sur la mise en cause du notaire, il a retenu que M. [S] avait failli à son obligation de renseignement et de prudence en convoquant les parties à la signature de l’acte authentique en dépit du doute soulevé par la fondation sur cette caractéristique essentielle du bien et en l’absence de réponse de la commune.

Enfin, il a estimé que la faute des vendeurs, avait causé à M. [M] un préjudice financier correspondant aux frais exposés et au montant des travaux, ainsi qu’un préjudice de jouissance.

Par déclaration du 11 janvier 2022, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, M. [S] a relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 août 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 6 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [S] demande à la cour de :

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le préjudice matériel de M. [M] à la somme totale de 21 621,04 euros, le préjudice de jouissance à la somme de 10 000 euros, et alloué à M. [M] une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamné à relever et garantir Mme [X] et la Fondation Apprentis d’Auteuil de l’ensemble des condamnations prononcées,

– débouter Mme [X], M. [M] et la Fondation Apprentis d’Auteuil de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

– condamner Mme [X] à lui payer une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 21 juillet 2026 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [X] demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reçu son action à l’encontre de M. [S],

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la Fondation Apprentis d’Auteuil à verser à M. [M] les sommes de :

– 1 881,40 euros au titre des frais exposés avec intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2018,

– 19 739,64 euros au titre des travaux de mise en conformité avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 17 décembre 2018,

– 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé du 11 avril 2018.

Y ajoutant,

A titre principal,

– débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [S] au titre de sa responsabilité délictuelle,

Y ajoutant,

– condamner M. [S] à payer à M. [M] l’intégralité des sommes que la présente juridiction pourrait octroyer à ce dernier,

A titre plus subsidiaire,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné M. [S] au titre de sa responsabilité délictuelle,

– condamné M. [S] à la relever et garantir ainsi que la Fondation Apprentis d’Auteuil de l’ensemble des condamnations prononcées,

– condamné M. [S] à les relever et garantir de leur condamnation aux dépens de l’instance qui comprennent les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé du 11 avril 2018,

– juger en toutes hypothèses, que M. [S] sera condamné à la relever et garantir ainsi que la Fondation Apprentis d’Auteuil de toutes autres condamnations, notamment au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Y ajoutant enfin, en tout état de cause,

– condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction,

– débouter les parties de leurs demandes pour le surplus.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 1er juin 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Fondation Apprentis d’Auteuil demande à la cour de :

A titre principal,

– Réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– Condamner Mme [F] [X] à la garantir de toutes condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice de M. [A] [M] ;

A titre subsidiaire,

– Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [D] [S] à relever et garantir Mme [F] [X] et elle-même de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris les condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

– Condamner tous contestants aux entiers dépens avec distraction.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 22 avril 2026 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [M] demande à la cour de :

– Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

– Condamner solidairement M. [S], notaire associé de la SCP A. Bonetto, G [S], JL Maître, O [S], X Colonna et P Bonneto et les vendeurs Association Fondation Apprentis d’Auteuil et Mme [F] [X], à lui payer la somme de 1881,40 + 19 739,64 + 10 000 soit 31 621,04 euros avec intérêt à la date du 2 octobre 2018 ;

– Débouter tous demandeurs et toutes demandes à son encontre, et plus généralement toute demande plus ample ou contraire aux présentes ;

– Condamner solidairement M. [S], l’Association Fondation Apprentis d’Auteuil et Mme [F] [X] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la non-conformité de la délivrance du bien vendu à M. [M]

1.1 Moyens des parties

M. [M] expose que Mme [X] et la fondation, tenues d’une obligation de délivrance conforme, ont engagé leur responsabilité dans la mesure où l’expert judiciaire a constaté l’existence d’un système d’assainissement individuel non conforme et défaillant alors que l’acte prévoyait la délivrance d’un bien raccordé au réseau collectif.

Il ajoute que l’exclusion de garantie de conformité stipulée à l’acte ne peut être utilement invoquée puisqu’elle ne vise que les installations de raccordement collectif, inexistantes en l’espèce.

Mme [X] fait valoir que elle n’a jamais habité l’immeuble, reçu par donation, et n’a ainsi jamais eu connaissance de la nature du réseau d’assainissement, que la clause de l’acte de vente relative à l’assainissement, imprécise, n’indique pas si l’assainissement est collectif ou individuel et exclut expressément toute garantie de conformité aux normes en vigueur et observe que M. [M] a lui-même abandonné le fondement des vices cachés au profit d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information imputable au seul notaire.

Elle ajoute n’avoir pas été destinataire des échanges entre le notaire et la fondation, ni informée de la modification unilatérale de la clause d’assainissement aux termes du compromis de vente.

La Fondation avance que seule Mme [X] s’est engagée sur l’existence d’un raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement, elle-même n’ayant fait aucune déclaration en ce sens, et qu’il résulte à l’inverse des éléments produits qu’elle avait elle-même sollicité du notaire une vérification auprès de la mairie de sorte que sa responsabilité ne saurait être retenue puisqu’elle a reçu, au même titre que l’acquéreur, une information erronée, transmise par Maître [S] le 30 août 2012.

1.2 Réponse de la cour

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

La délivrance est définie par l’article 1604 du code civil comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Elle doit porter sur la chose vendue, telle que celle-ci a été définie par les parties et ne se résume pas à la conformité du bien délivré aux normes administratives. Le bien acquis doit également présenter les qualités convenues, qu’elles reposent sur des considérations objectives, telles que l’origine, la matière, le type ou la marque, ou qu’elles soient d’ordre purement subjectif et se rapportent, par exemple, à un critère esthétique.

L’acte de vente litigieux mentionne en page 12 que ’Mme [X] déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur.’

Une telle formulation renvoie classiquement, dans les actes authentiques, à un réseau collectif ou tout-à-l’égout, et de surcroît, aucun rapport relatif à l’installation n’était annexé à l’acte, un tel rapport n’étant imposé qu’en cas d’installation individuelle.

Il n’est en tout état de cause pas discuté par les venderesses qu’en réalité le bien vendu ne l’est pas, l’expert judiciaire désigné ayant relevé la seule présence d’un système d’assainissement individuel, précisant de surcroît qu’il est en mauvais état, ne fonctionne pas correctement et n’est pas conforme à la règlementation.

Il est ainsi établi que le bien vendu à M. [M] n’est pas conforme à sa description, et qu’une telle mention, dont l’indication par le vendeur lors de la vente est imposée par les dispositions de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, porte sur les caractéristiques essentielles du bien vendu.

Pour être exonérée de tout engagement de responsabilité, la Fondation expose que la clause litigieuse insérée à l’acte de vente implique exclusivement Mme [X], contrairement au projet d’acte produit par M. [M].

Cette mention fait effectivement suite aux échanges survenus avec le notaire, interrogé dès le 29 août 2012, soit préalablement à la signature du compromis de vente, quant au raccordement ou non du bien, et lui demandant d’interroger la mairie avant le signature du compromis, ce à quoi M. [S] avait affirmé dès le lendemain que le bien était raccordé au tout à l’égout ; interrogé à nouveau sur les suites de sa demande de certificat de raccordement à la mairie le 31 octobre 2012, le notaire avait alors répondu le 6 novembre 2012 que ’la mairie n’ayant pas justifié du raccordement, Mme [X] fera seule la déclaration relative à l’assainissement.’

Il apparaît ainsi que la modification de la clause litigieuse fait suite aux échanges entre la Fondation et M. [S], et qu’il en résulte que la Fondation ne peut voir sa responsabilité engagée au titre de la délivrance non conforme du bien.

Seule Mme [X], seconde venderesse, engagera donc seule sa responsabilité civile à l’égard de M. [M], la bonne foi étant inopérante en matière d’obligation de délivrance conforme.

2. Sur la responsabilité délictuelle du notaire

2.1 Moyens des parties

M. [M] expose que M. [S], tenu à un devoir de conseil et de prudence, a manqué à ses obligations en procédant par voie d’affirmation et en recevant l’acte en dépit du doute exprimé par la fondation sans avoir obtenu de réponse de la mairie, sollicité le 14 septembre 2012.

M. [S] fait valoir que la loi du 30 décembre 2006 n’impose un diagnostic qu’en cas d’assainissement individuel et qu’aucune obligation légale de diagnostic ou de consultation de la mairie n’existait s’agissant d’un assainissement collectif ; que Mme [X], à la différence de la Fondation, a déclaré à deux reprises et sans réserve que le bien était raccordé au réseau public et qu’il ne disposait d’aucun élément lui permettant de mettre en doute cette déclaration et qu’elle a confirmé devant l’expert judiciaire que des redevances d’assainissement collectif étaient acquittées, ce que corrobore la facture Veolia produite par M. [M].

Il ajoute que l’obligation de conseil du notaire n’est pas illimitée et ne s’étend pas à l’exposé exhaustif de la législation applicable en l’absence de demande particulière du client et qu’en l’espèce, l’acte comporte les précisions nécessaires quant à l’absence de garantie de conformité, qu’au cas d’espèce il n’existait aucune incertitude de la part de Mme [X] sur le raccordement, celle-ci l’ayant affirmé à deux reprises.

Mme [X] expose que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de M. [S] sont réunies dans la mesure où ce dernier ne pouvait se borner à interroger les vendeurs, sans vérifier lui-même auprès de la commune le zonage et la conformité du raccordement.

Elle ajoute que M. [S] a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde à son égard en s’abstenant de l’informer des obligations légales relatives à l’assainissement ni des conséquences juridiques et financières encourues en cas de mention erronée relative au raccordement et considère que ce manquement caractérise une faute délictuelle distincte.

Elle estime enfin que le notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte, a commis une faute en insérant à l’acte une clause imprécise quant à la nature du réseau, sans s’assurer de la commune intention des parties et en modifiant de façon unilatérale la clause entre le compromis de vente et la réitération de l’acte et que le comportement éventuellement fautif des vendeurs n’exonère pas le notaire de son obligation personnelle de vérification.

2.2 Réponse de la cour

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Ses manquements doivent être analysés à l’aune des obligations professionnelles auxquelles il est soumis, et notamment les obligations de conseil, de prudence et d’efficacité à l’occasion des actes passés en son étude, dont la preuve lui incombe.

Il n’est pas discuté que l’acte de vente contient une mention erronée relativement à l’indication selon laquelle le bien était raccordé au tout-à-l’égout.

Il est exact, comme le relève M. [S], que la législation applicable à la date de l’acte n’imposait de produire un diagnostic qu’en cas d’installation d’assainissement individuel, mais non en matière d’assainissement collectif.

L’application de cette disposition, en cas de vente de logement individuel, devait donc conduire l’officier ministériel à s’interroger sur la nature de l’installation.

Pour ce faire, il se déduit des explications de M. [S] que celui-ci a reçu l’information erronée de Mme [X], celle-ci l’ayant indiqué dans le compromis puis dans l’acte de vente.

Néanmoins, d’une part, le notaire ne démontre pas avoir interrogé Mme [X] en amont des actes sur ce point, et d’autre part, s’il est admis que le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues, M. [S] avait, dans le même temps, été interrogé par la Fondation le 29 août 2012 qui sollicitait de sa part une démarche auprès de la mairie avant signature du compromis. Le notaire a d’ailleurs adressé le 14 septembre 2012 un courrier au service assainissement de la mairie de [Localité 5], l’interrogeant sur la situation de l’immeuble.

Sur réitération de l’interrogation de la fondation en amont de la signature de l’acte authentique, le notaire a répondu le 6 novembre 2012 que ’la Mairie n’ayant pas justifié du raccordement, Mme [X] fera seule la déclaration relative à l’assainissement.’

Il résulte de ces différents échanges, que le notaire, qui avait l’obligation de déterminer la nature du système d’assainissement dans l’acte de vente, a soumis l’acte aux parties alors qu’il ne disposait pas de la réponse de la mairie de [Localité 5], et qu’il ne justifie pas avoir reçu cette information de Mme [X] avant la rédaction de ces actes, et ce alors que l’une des parties l’interrogeait précisément à ce sujet.

Or, le notaire lui-même a pris en compte cette incertitude, écartant la Fondation de cette déclaration en raison précisément de l’absence de réponse de la mairie.

Il en résulte que M. [S] a commis un manquement à ses devoirs de prudence et d’efficacité en recevant un acte authentique dont une des clauses contenait une mention erronée, causant à l’acquéreur un préjudice s’analysant en une perte de chance de ne pas avoir à assumer la mise en conformité du système d’assainissement du bien et donc de l’acquérir à moindre prix, laquelle perte de chance est sérieuse au regard de ce qui a été développé ci-dessus et doit être évaluée à 90%, M.[M] pensant avoir acquis un bien raccordé au système communal ce qui n’est pas le cas.

Celui-ci a donc engagé donc sa responsabilité à l’égard de M. [M] dans ces proportions.

3. Sur l’indemnisation

3.1 Moyens des parties

M. [M] indique que la non-conformité du système d’assainissement lui a causé un préjudice matériel du fait des frais exposés de 1 881,40 euros et du coût des travaux de mise en conformité chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 19 739,64 euros.

Il ajoute que la défectuosité de l’installation est également à l’origine d’un préjudice de jouissance occasionné par désagréments constants, conduisant à intervention des sapeurs-pompiers le 3 février 2019 et l’exposant aux plaintes du voisinage, ainsi que le démontre la mise en demeure de la communauté d’agglomération du 26 mars 2019. Il estime que ce préjudice subi sur une longue durée, justifie la confirmation de l’indemnisation de 10 000 euros allouée en première instance.

M. [S] expose que le coût des travaux de raccordement, mis à la charge des vendeurs au titre de leur obligation contractuelle de délivrance, ne constitue pas un préjudice imputable au notaire, tiers au contrat de vente et qu’en outre, le débiteur d’une obligation d’information ne répond pas nécessairement des conséquences de la réalisation du risque non signalé ; que seule une perte de chance de négociation à la baisse du prix serait, le cas échéant, indemnisable, à l’exclusion de l’intégralité du préjudice invoqué.

Mme [X] avance que la preuve du préjudice de jouissance invoqué n’est pas rapportée par l’unique courriel isolé, produit en cours d’expertise, ainsi que le courrier de la communauté d’agglomération, près de sept ans après la vente.

3.2 Réponse de la cour

M. [M] justifie avoir exposé des frais rendus nécessaires par l’installation défectueuse, d’un montant de 1 881,40 euros.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé cette somme.

Il a par ailleurs été relevé par l’expert que les travaux de création d’un branchement en domaine public ont déjà été réalisés par l’entreprise Veolia aux frais du demandeur au prix de 3 739,92 euros TTC, et le technicien évalue le montant des travaux en domaine privé au prix de 15 999,72 euros TTC, soit la somme totale de 19 739,64 euros.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a alloué cette somme à M. [M], celui-ci ayant été contraint de procéder à l’installation inexistante contrairement à ce que l’acte de vente indiquait.

Quant au préjudice de jouissance, il apparaît que l’acquéreur a subi les premières nuisances dues au système d’assainissement en mai 2017, soit près de cinq ans après l’acquisition, et ce alors que l’acte de vente stipulait que la conformité aux normes de l’installation n’était pas garantie.

Il se déduit ainsi de la chronologie du litige que bien qu’ayant été informé de l’absence de certitude quant à la conformité de son installation, M. [M] n’a procédé à aucun entretien de son système d’assainissement durant cinq ans, jusqu’à ce qu’il subisse des nuisances olfactives.

Dans ce contexte, l’acquéreur ne peut valablement exposer avoir subi un préjudice de jouissance du à l’indication fausse du raccordement de son bien au système public d’assainissement.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a indemnisé de ce trouble de jouissance.

Les fautes commises par Mme [X] et par le notaire ayant toutes deux concouru aux dommages effectivement subis, justifient qu’ils soient condamnés in solidum, mais seulement à hauteur de 90% de cette somme pour le notaire, à payer à M. [M] les sommes de 1 881,40 euros et de 19 739,64 euros.

4. Sur les rapports entre les vendeurs et le notaire

4.1 Moyens des parties

Mme [X] estime que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil en affirmant, dès le 30 août 2012 que le bien était raccordé, avant d’indiquer, le 6 novembre 2012, que la mairie n’avait pas justifié du raccordement et que Mme [X] ferait seule la déclaration.

M. [S] réplique que Mme [X] a déclaré que le bien était raccordé au réseau public lors de la signature de l’acte, qu’elle a réitéré cette affirmation lors des opérations d’expertise, ajoutant que le bien était soumis à la redevance assainissement collectif. Il indique avoir interrogé la commune alors qu’il n’en avait pas l’obligation.

4.2 Réponse de la cour

Le notaire est tenu d’une obligation de prudence et d’efficacité dans les actes qu’il reçoit.

Il a été interrogé par la Fondation sur le point litigieux antérieurement à la signature du compromis de vente, et a d’ailleurs, suite à cette intervention, a adressé un courrier au service assainissement de la mairie de [Localité 5] le 14 septembre 2012 lui demandant de compléter un document type, témoignant au demeurant du caractère habituel de la démarche.

M. [S] ne justifie pas avoir échangé avec Mme [X] suite à l’interrogation de la Fondation, de telle sorte qu’il n’aurait pas été nécessaire d’attendre la réponse de la mairie de [Localité 5] avant de réitérer l’acte.

Au demeurant, si la nature du système d’assainissement avait été parfaitement claire, la Fondation n’aurait pas été spécialement déchargée de toute responsabilité à ce sujet.

Il est exact qu’à l’occasion des opérations d’expertise, le conseil de Mme [X] a déclaré que le bien était soumis à la redevance assainissement collectif antérieurement à la vente. Il n’est pour autant pas démontré que cette information a été portée au notaire avant l’acte passé, de sorte que cette seule déclaration, près de six ans après la vente, alors que le litige était déjà initié, ne peut le décharger de son obligation de prudence, ni justifier qu’il ait passé l’acte sans attendre la réponse de la mairie.

Il n’est en effet pas démontré que Mme [X], profane, venderesse d’un bien qu’elle n’occupait pas, disposait de cette information à la date de la vente.

En tout état de cause, le notaire, qui avait la charge de rédiger un acte juste et conforme, avait l’obligation, comme indiqué plus avant, de préciser quelle était la nature du système d’assainissement.

Or, il a rédigé un acte sans avoir reçu d’information officielle, écrite et vérifiable, justifiant qu’il ait engagé sa responsabilité, et justifiant tout autant qu’il garantisse Mme [X] des condamnations mises à sa charge.

5. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles, concernant Mme [X], sont confirmées.

M. [S] et Mme [X] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 2 000 euros à M. [M] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de leurs demandes à ce titre.

Il ne sera pas fait application de ces dispositions pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

-condamné Mme [F] [X] à verser à M. [A] [M] les sommes suivantes :

– 1 881,40 euros au titre des frais exposés,

– 19 739,64 euros au titre des travaux de mise en conformité,

– 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [D] [S] au titre de sa responsabilité délictuelle à relever et garantir Mme [X] de l’ensemble des condamnations prononcées,

-condamné Mme [F] [X] aux dépens de première instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

-condamné M. [D] [S] à relever et garantir Mme [X] de sa condamnation aux dépens;

L’infirme pour le reste des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [A] [M] de ses demandes dirigées à l’encontre de la Fondation Apprentis d’Auteuil;

Condamne in solidum avec Mme [F] [X], M. [D] [S] à payer à M.[M] dna la limité de 90% les sommes suivantes:

-1 881,40 euros au titre des frais exposés, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2018,

-19 739,64 euros au titre des travaux de mise en conformité, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 17 décembre 2018,

-6 000 au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Condamne in solidum Mme [F] [X] avec M. [D] [S], aux entiers dépens de d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Mme [F] [X] et M. [D] [S] à régler la somme de 2 000 euros à M. [M] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et les déboute corrélativement de leurs demandes à ce titre

Le greffier Le président