Cour d’appel, Chambre-2 JCP, 13 octobre 2026, RG n° 25/01237

ARRET N°

du 13 octobre 2026

N° RG 25/01237

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVXT

[Y]

[T]

c/

S.C.I. DE LA PLAINE

BD

Formule exécutoire le :

à :

Me Cécile MOULIN

Me Arnaud GERVAIS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

APPELANTS AU PRINCIPAL ET INTIMÉS INCIDEMMENT  :

d’un jugement rendu le 10 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims

1) Monsieur [V] [Y]

Né le 15 mai 1995 à [Localité 1]

Demeurant1 [Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Cécile MOULIN, avocat au barreau de REIMS

2) Madame [M] [T], veuve [Y]

Née le 6 février 1960 à [Localité 3]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Cécile MOULIN, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE AU PRINCIPAL ET APPELANTE INCIDEMMENT :

La S.C.I. DE LA PLAINE, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Reims sous le n° 477 646 657, dont le siège social est sis à [Adresse 3], agissant pour suites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège,

Représentée par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 08 septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu par Maître [B] [Z], notaire associé au sein de l’office notarial de Gueux (Marne) en date du 11 mars 2016, la SCI de la Plaine a donné à bail à monsieur [V] [Y] un logement à usage d’habitation, à savoir un appartement portant le n° 1 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à Dontrien (51490), moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros.

Au terme de ce même acte, Mme [M] [T] veuve [Y] s’est portée caution solidaire des engagements de son fils M. [V] [Y].

Un état des lieux d’entrée était établi le même jour par la SCP [E], commissaire de justice à Fismes, sous forme de procès verbal locatif.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction à effet du 10 mars 2022.

Le 1er septembre 2023 M. [V] [Y] informait son bailleur de sa volonté de résilier le bail, précisant qu’il quitterait le logement à l’issue d’un délai de prévenance de trois mois à la suite du congé donné par le locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 novembre 2023, soit postérieurement au congé donné, faisant commandement au locataire de payer la somme en principal de 2 139,25 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 29 novembre 2023.

M. [V] [Y] a libéré les lieux le 12 décembre 2023. Un constat des lieux de sortie a été établi par la SCP [E], commissaire de justice à Fismes le même jour.

Invoquant des dégradations imputables au locataire, le bailleur a adressé à Mme [M] [T] veuve [Y] le 22 janvier 2024 un décompte de sortie, sollicitant de la caution et de l’ancien locataire une somme de 9 957,59€, dépôt de garantie de 480€ déduit.

A défaut de paiement et suite au rejet d’une demande d’injonction de payer déposée par le bailleur le 22 mai 2025, la SCI de la Plaine a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] par assignation du 11 septembre 2024 et a sollicité à l’audience du 16 mai 2025, la condamnation solidaire de M. [V] [Y] et de Mme [M] [T] veuve [Y] aux sommes suivantes :

1 746,57 euros outre les intérêts au taux légal à valoir sur la somme principale de 2 139,25 euros à compter du 20 novembre 2023, date du commandement de payer, sous réserve de régularisation compte tenu des règlements partiels intervenus ultérieurement et sur celle de 1 746,57 euros à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement.

7 381,56 euros à titre de frais de réparation et de remise en état du logement sur le fondement d’un état des lieux de sortie en date du 12 décembre 2023.

2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil.

1 040 euros à titre de perte financière ou de perte de chance de perte financière liée au temps ayant dû être consacré afin d’effectuer la remise en état des lieux après le départ de M. [V] [Y] et de l’impossibilité de remise en location immédiate du bien compte tenu de son état.

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa signification à la caution, de sa dénonciation aux organismes préfectoraux compétents (229,46€).

M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] ont sollicité devant le premier juge qu’il soit considéré que le logement loué était indécent et en conséquence, ils ont sollicité la condamnation du bailleur à leur payer les sommes suivantes :

21 192,77 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice jouissance sur la période de mars 2016 à juin 2023.

Réduire la dette locative initiale de M. [V] [Y] de 50% sur la période de juillet à décembre 2023, compte tenu de l’insalubrité du logement donné à bail soit 1 173,29 euros.

Donner acte à la caution d’un versement de 600€.

Limiter en conséquence la dette locative de M. [V] [Y] à la somme de 93,29€ après versement de la caution, réfaction du loyer et imputation du dépôt de garantie.

Ordonner la compensation entre les créances respectives.

Condamner la SCI de la Plaine à payer à M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] la somme de 2 000 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner la SCI de la Plaine aux dépens et à payer à M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :

Condamné solidairement M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 1 266,57€ au titre du compte de sortie.

Débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] aux dépens.

Au titre de ses motifs décisoires, le jugement déféré a retenu :

1- S’agissant des loyers et charges impayés, que le locataire et la caution restaient redevables de la somme de 2 346,57 € correspondants aux loyers impayés arrêtés au mois de novembre 2023 inclus ainsi qu’à la somme de 207,32 €au titre du prorata du mois de décembre 2023, somme sur laquelle il convenait de déduire 600 €payés par la caution, soit la somme totale de 1746,57 €.

2- S’agissant du montant de la remise en état des lieux, que le logement loué ne se trouvait pas en bon état général d’entretien dans le descriptif du procès-verbal d’entrée dans les lieux du 11 mars 2016. Le premier juge constate que les factures produites par le bailleur à la suite du départ du locataire ne correspondent pas à des dégradations locatives relevées dans le constat des lieux de sortie ou ne relèvent pas d’achats relatifs au logement loué, ou encore de travaux ayant été rendus nécessaires en raison d’un mauvais entretien du logement.

Le premier juge rejette en conséquence les dommages et intérêts relatifs à la remise en état des lieux loués ainsi qu’à la perte financière consécutive à l’absence de location pendant le temps des travaux.

3- S’agissant de la demande reconventionnelle des locataires en dommages et intérêts pour logement indécent, le juge retient que, nonobstant l’état dégradé du logement, il n’était pas établi par l’examen comparatif des constats des lieux d’entrée de sortie et des pièces produites devant la juridiction de première instance, que le logement présentait plusieurs manquements aux exigences de décence au titre des lieux loués et des éléments d’équipement constestés à savoir :

système de chauffage,

système d’aération,

alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées,

dangerosité du sol,

Le premier juge relève également que M. [V] [Y] ne rapportait pas s’être plaint, à quelque titre que ce soit, à quelque moment durant sa location du logement, d’un manque de confort ou avoir évoqué qu’il en subissait un quelconque préjudice. Il a estimé que le locataire ne justifiait pas davantage avoir émis vis-à-vis du bailleur quelque revendication que ce soit quant à la vétusté du logement loué ou à son caractère dégradé.

En conséquence de ces motivations le premier juge a débouté le locataire et la caution de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

4- Pour les mêmes raisons, le premier juge a débouté chacune des parties de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions le 08 août 2025.

La SCI de la Plaine a interjeté appel incident dans ses premières conclusions du 06 janvier 2026.

Au titre de leurs conclusions récapitulatives (n° 3) signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 20 mai 2026, M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] sollicitent par voie d’infirmation de la décision déférée de :

À titre principal :

Juger que l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable s’agissant d’une demande de dommages et intérêts,

Condamner la SCI de la Plaine à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 21 192,77 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi jusqu’au mois de juin 2023,

À titre subsidiaire :

Condamner la SCI de la Plaine à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 20 000,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi jusqu’au mois de juin 2023,

En tout état de cause :

Réduire la dette locative initiale de Monsieur [V] [Y] de 50 % sur la période de juillet à décembre 2023, compte tenu de l’insalubrité du logement donné à bail, soit 1 173,29 €,

Donner acte que Madame [M] [Y] en sa qualité de caution s’est acquittée de la somme de 600 €,

En conséquence :

Limiter la dette locative de Monsieur [V] [Y] à la somme de 93,29 €, après diminution du loyer de et déduction du dépôt de garantie et des versements effectués par Madame [M] [Y].

Ordonner la compensation de la somme due à Monsieur [V] [Y] au titre de son préjudice de jouissance et le reliquat de la dette locative,

À titre principal :

Débouter la SCI de la Plaine de sa demande au titre des frais de remise en état des lieux, Juger que la procédure introduite par la SCI de la Plaine est abusive,

En conséquence,

Condamner la SCI de la Plaine à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution, la somme de 2 000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Débouter la SCI de la Plaine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire :

Limiter l’indemnisation à 20 % des frais de réparation qui seront jugés comme justifiés après application d’un coefficient de vétusté.

En tout état de cause :

Condamner la SCI de la Plaine à Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution, la somme de 2 500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SCI de la Plaine aux entiers dépens.

Au titre de ses conclusions récapitulatives (n° 2) signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 18 mai 2026, la SCI de la Plaine sollicite de :

– Juger Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [T] veuve [Y] tant irrecevables que mal fondés en leur appel ;

– Les en débouter purement et simplement ;

– Débouter en conséquence les appelants de toutes demandes, fins et conclusions ;

– Les débouter notamment de toutes demandes en réfaction du prix du loyer et/ou à titre d’indemnités pour troubles de jouissance en raison de la prétendue insalubrité ou indécence des lieux, faute de tout élément probant produit à ce titre ;

– Les juger irrecevables en toute demande à ce titre pour la période antérieure au 8 octobre 2019 puisque prescrite ;

– Les débouter de leur demande tendant à voir fixer cette réfaction de loyer à hauteur de 50 %, ce taux étant totalement injustifié ;

– Les débouter de toutes demandes en indemnités pour procédure abusive et injustifiée et/ou en remboursement de leurs frais irrépétibles.

– Juger au contraire la SCI de la Plaine recevable et fondée en son appel incident.

Y faisant droit :

– Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* Condamné solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [T] veuve [Y], en sa qualité de caution à payer à la SCI de la Plaine la somme de 1 266,57 € au titre du décompte de sortie.

* Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;et notamment en ce qu’elle a débouté la SCI de la Plaine de sa demande au titre des réparations locatives et de la perte locative consécutive aux travaux de remise en état de l’appartement et de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de 1ère instance

Et statuant à nouveau sur les chefs concernés :

– Condamner solidairement Monsieur [V] [Y], ancien locataire, et Madame [M] [Y], en qualité de caution des engagements souscrits par Monsieur [V] [Y] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 1 746,57 €, outre les intérêts au taux légal à valoir sur la somme principale de 2 139,25 € à compter du 20 novembre 2023, date de commandement de payer, sous réserve de régularisation compte tenu des règlements partiels intervenus ultérieurement et sur celle de 1 746,57 € à compter de la date de délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait paiement.

– Condamner solidairement Monsieur [V] [Y], ancien locataire, et Madame [M] [Y], en qualité de caution des engagements souscrits par Monsieur [V] [Y], à payer à la SCI de la Plaine la somme de 7 381,56 € à titre de frais de réparation et de remise en état de l’appartement sis à [Adresse 5], lequel a donné lieu à l’établissement d’un état des lieux de sortie en date du 12 décembre 2023.

– Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [Y] à régler à la SCI de la Plaine la somme complémentaire de 1 040 € à titre de perte financière ou de perte de chance de perte financière liée au temps ayant du être consacré afin d’effectuer la remise en état des lieux après le départ des lieux de Monsieur [Y] et de l’impossibilité de remise en location immédiate du bien compte tenu de son état lié aux manquements du locataire.

– Condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [Y], en qualité de caution, à payer à la SCI de la Plaine la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de 1ère instance.

– Condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [Y], en qualité de caution, à payer à la SCI de la Plaine la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

– Condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [M] [Y] en tous les dépens d’appel dont distraction est requise au profit de Maître Arnaud Gervais, avocat aux offres de droits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

’ Vu les conclusions récapitulatives des appelants signifiées le 20 mai 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

’ Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 18 mai 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

’ Vu la clôture de la procédure prononcée le 01er septembre 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Pour les besoins du raisonnement, les prétentions des parties seront étudiées dans l’ordre adopté par le premier juge. Il sera statué sur le compte locatif de M. [V] [Y] (I), la prétention de remise en état du logement après le départ du locataire présentée par le bailleur (II), la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur pour perte financière d’immobilisation pendant les travaux de réfection du logement (III), la demande de réfaction du loyer et de dommages et intérêts pour indécence du logement soutenue par M. [V] [Y] (IV), avant d’effectuer les comptes globaux des créances (V) et de statuer sur les demandes annexes de dommages et intérêts pour procédure abusive (VI), les dépens et frais irrépétibles de la procédure (VII).

– I – Sur l’arriéré locatif :

L’article 7 a) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

En l’espèce, nonobstant la demande de diminution du loyer pour indécence du logement qui sera examinée ci-après, il ressort du décompte inclus dans le commandement de payer délivré par exploit de commissaire de justice le 20 novembre 2023 qu’il restait dû par le locataire la somme de 2 139,25€ (échéance de novembre inclue) à laquelle doit s’ajouter la somme de 207,32€ au titre du prorata du loyer de décembre 2023 compte tenu de la date de départ du locataire (12/12/2023).

Il n’est pas contesté par la SCI de la Plaine et par les appelants dans le dispositif de leurs conclusions (page 31/33) que Mme [M] [T] veuve [Y] en sa qualité de caution a versé la somme globale de 600€ en cinq versements de 120€ chacun.

L’arriéré locatif dû par M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] est donc de 1 746,57€ (2 139,25€ + 207,32€ – 600€)

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

– II – Sur le coût de la remise en état des lieux loués :

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

Il est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

L’article 7 c) et d) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

Le locataire est obligé

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Se fondant sur la différence entre l’état des lieux d’entrée (constat de Me [E] du 11/03/2016) et l’état des lieux de sortie (constat de Me [E] du 12/12/2023), la SCI de la Plaine réclame à ce titre les sommes suivantes :

remise en état des peintures et éviers : 778,35 €

remise en état des sols : 976,80 €

remise en état des menuiseries : 1 254,83 €

remise en état de la salle de bains : 4 851,58 €

déduction du dépôt de garantie : 480,00 €

————–

Soit un total dû de : 7 381,56 €

M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] s’opposent à cette demande invoquant, à titre principal l’insalubrité et la vétusté des lieux loués et, à titre subsidiaire sur l’application d’un coefficient de vétusté limitant l’indemnisation à 20% des frais engagés.

Sur ce :

A/ Remise en état de la salle de bain

A hauteur de sa demande de 4 851,58€ TTC à ce titre, la SCI de la Plaine verse aux débats un devis de la SARL [X] en date du 12/01/2024 (pièce 15) reprenant la fourniture et la pose d’un ensemble douche, miroir, lavabo et robinetterie Grohe.

La cour relève en premier lieu que le bailleur ne justifie que d’un devis et non d’une facture justifiant la réalisation des travaux pour le prix avancé.

Par ailleurs, la comparaison des états des lieux d’entrée (11/03/2016) et de sortie (12/12/2023), également effectués par constats de commissaire de justice, permet de considérer :

Que lors de l’entrée dans les lieux, il a été notamment décrit :

’ un lavabo sur colonne qui est propre et en bon état. Robinet entartré, l’eau ne sort pas,

’ un éclat sur le lavabo,

’ une cabine de douche en plastique avec des vitres en plexiglas,

’ une pomme de douche qui est en bon état et flexible en bon état

’ tuyauteries extérieures écaillées,

’ des toilettes double abattants dans la cuvette propre et en bon état.

Que dans le constat de sortie des lieux, s’agissant de la salle de bains, il a été notamment décrit:

’ la cuvette entartrée. Le bouton pressoir est cassé,

’ le robinet du lavabo est piqué. La bonde est extrêmement sale,

’ la cabine de douche est très sale, les joints sont noirs et déchirés,

’ la pomme de douche est cassée, la fixation aussi,

’ lieux très sales

Il ressort de cet examen comparatif que la salle de bain n’était pas en excellent état lors de l’entrée dans les lieux du locataire mais était fonctionnelle et propre, alors que les sanitaires étaient sales et partiellement détériorés au départ du locataire.

Toutefois, l’examen comparatif des constats d’entrée et de sortie ne permet pas d’affirmer que la salle d’eau doit être entièrement remplacée au niveau des sanitaires et de la robinetterie comme mentionné dans le devis de l’entreprise [X] fourni.

A défaut d’une facture de remise en état limitée au remplacement ou à la réparation des seuls éléments décrits comme détériorés du chef de l’occupation du locataire, cette dépense ne pourra pas être reprise.

B/ Remise en état des menuiseries :

A hauteur de sa demande de 1 254,83€ TTC à ce titre, la SCI de la Plaine verse aux débats un devis de la SAS EMB en date du 12/01/2024 (pièce 14) reprenant la réparation du coulissant du séjour, la fixation du montant de la porte d’entrée, la pose de rejets d’eau sur la fenêtre RDC côté rue et l’entretien de toutes les menuiseries PVC.

La cour relève en premier lieu que le bailleur ne justifie que d’un devis et non d’une facture justifiant la réalisation des travaux pour le prix avancé.

Par ailleurs, la comparaison des états des lieux d’entrée (11/03/2016) et de sortie (12/12/2023), également effectués par constats de commissaire de justice, permet de considérer :

Que lors de l’entrée dans les lieux, il a été notamment décrit :

’ pièce de vie : la porte d’entrée est en PVC avec une partie vitrée en bon état,

’ une grande baie vitrée coulissante donne sur la cuisine. On ne peut pas l’ouvrir, la poignée est bloquée. Éclat sur poignée. Manque le cache sur coffret de droite

’ fenêtres PVC double vitrage avec des crochets qui sont collés sur les montants. Vitres propres, volet ne ferme pas totalement,

’ (toilettes/salle de bains) une fenêtre double vitrage PVC, volet ne ferme pas.

Que dans le constat de sortie des lieux, s’agissant de l’entrée et du séjour, il a été notamment décrit :

’ la porte d’entrée est sale, elle accroche et la poignée bouge,

’ le caoutchouc est arraché et le seuil est sale,

’ la baie vitrée (cuisine) ne ferme pas, elle est très encrassée,

’ (pièce de vie) volet ne ferme pas totalement,

’ (chambre) volet en bon état mais fait du bruit. La fenêtre ne s’ouvre pas.

Par ailleurs, l’examen comparatif des constats d’entrée de sortie ne permet pas de considérer qu’il puisse être imputé au locataire la réparation de la porte d’entrée de la baie vitrée coulissante séjour/cuisine puisque ces éléments étaient déjà considérés comme défectueux lors de l’entrée dans les lieux.

Ces deux réparations représentent la quasi-totalité du devis de l’entreprise EMB.

Cette dépense ne pourra donc être reprise.

C/ Remise en état des sols

A hauteur de sa demande de 976,80€ TTC à ce titre, la SCI de la Plaine verse aux débats un devis de la SAS pol simon en date du 04/01/2024 (pièce 13) reprenant la pose de deux types de revêtements de sol sur 40 m² au total (en chambre R+1).

La cour relève en premier lieu que le bailleur ne justifie que d’un devis et non d’une facture justifiant la réalisation des travaux pour le prix avancé.

Par ailleurs la comparaison des états des lieux d’entrée (11/03/2016) et de sortie (12/12/2023), également effectués par constats de commissaire de justice, permet de considérer :

Que lors de l’entrée dans les lieux, il a été notamment décrit :

’ (cuisine) sols en lino neuf mais dalles mal jointives dans la cuisine ainsi que dans tout l’appartement, même lino de couleur marron,

’ (salle de bains) le sol est recouvert d’un lit double jaune présentant des décolorations,

’ au sol un lino avec traces de meubles et quatre accrocs,

’ une déchirure au fond le long de la plainte, traces de pieds de meuble.

Que dans le constat de sortie des lieux, s’agissant de la chambre il a été notamment décrit :

’ le lino et le papier peint sont sales, jaunes,

’ la fenêtre est très sale. Il y a de la moisissure sur le tour des vitres et sur le plafond au-dessus.

Il s’ensuit que l’examen comparatif des postes du devis et des constats des lieux d’entrée et de sortie des locataires ne permet pas d’imputer à l’occupation locative la nécessité de remplacer les sols.

Cette dépense sera donc rejetée.

D/ Remise en état des peintures et évier :

A hauteur de sa demande de 778€ TTC à ce titre, la SCI de la Plaine verse aux débats quatre factures Brico Dépôt (pièces 9 à 12) :

factures n° 1689292 et n° 1694446 pour 289,50€ au total correspondant à l’achat d’un évier, robinetterie et d’un meuble évier,

factures n° 1692652 et 1693093 pour 488,85€ correspondant à l’achat de peintures, enduits, toile à peindre et petits matériels

La comparaison des états des lieux d’entrée (11/03/2016) et de sortie (12/12/2023), également effectués par constats de commissaire de justice, permet de considérer que dans son procès-verbal d’entrée dans les lieux du 11 mars 2016, la commissaire de justice relève déjà que dans toutes les pièces les murs présentent des trous (une vingtaine de trous rebouchés en cuisine, quatre trous rebouchés en toilettes/salle de bains trois trous rebouchés dans la chambre).

Dans le procès-verbal de sortie des lieux du 12 décembre 2023, la commissaire de justice relève, dans la rubrique « remarques générales » que les peintures sont sales, jaunies et tachées et que les lieux sont « très sales ».

La commissaire de justice relève encore que Mme [M] [T] veuve [Y] « reconnaît le mauvais état des lieux et s’engage à payer la remise en état pour son fils pour laquelle elle est caution. »

Sur ce :

S’agissant de l’installation d’un nouvel évier, la cour relève que dans le procès-verbal d’entrée dans les lieux, la commissaire de justice avait indiqué qu’il existait en cuisine un évier deux bacs en inox propre et un robinet et que les deux bondes étaient sales. Il est également indiqué que le fond du meuble présentait de grosses taches noires, meuble sale et siphon collé au scotch noir.

Dans le procès-verbal de sortie des lieux, la même commissaire de justice relève en ce qui concerne l’évier en cuisine : « une fuite sous l’évier ».

Il n’existe aucune mention dans le constat des lieux de sortie que l’évier de la cuisine devait être remplacé du fait d’un mauvais entretien durant l’occupation locative.

En conséquence, ce poste de demande ne pourra qu’être écarté par la cour.

S’agissant de la réfection générale des enduits et peintures, l’examen comparatif des constats des lieux d’entrée et de sortie permet à la cour de considérer, tout comme le premier juge, l’état des murs n’était pas excellent lors de l’entrée dans les lieux, qu’ils présentaient déjà de nombreuses traces de trous plus ou moins bien rebouchés.

Toutefois, il ressort des deux constats des lieux, qu’au départ de M. [V] [Y], l’ensemble des tapisseries étaient beaucoup plus sales et dégradées qu’elles ne l’étaient lors de son arrivée.

Il s’ensuit que, pour tenir compte de la nécessaire dégradation naturelle des embellissements due à la vétusté et non à la négligence du locataire, tout en retenant, pour partie, un défaut manifeste d’entretien de la part du locataire, M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] en sa qualité de caution seront tenus de prendre en charge la moitié des factures de peinture, enduits etc soit la somme de 244,42€ (factures n° 1692652 et 1693093 pour 488,85€ /2).

En conséquence, par infirmation partielle de la décision déférée sur ce point M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] en sa qualité de caution seront condamnés à payer à la SCI de la Plaine la somme de 244,42€ au titre de leur participation à la dégradation des peintures du logement occupé.

– III – Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur pour perte financière d’immobilisation pendant les travaux de réfection du logement

Pour rejeter ce poste de demande de la SCI de la Plaine, le premier juge a retenu les motivations suivantes :

’La SCI de la Plaine sera en conséquence également déboutée de sa demande en paiement de la somme complémentaire de 1.040 euros à titre de perte financière ou de perte de chance de perte financière liée au temps qu’elle déclare avoir consacré afin d’effectuer la remise en état des lieux après le départ de Monsieur [V] [Y] et de l’impossibilité de remise en location immédiate du bien, dès lors qu’aucun manquement ne saurait être mis à cet égard à la charge de Monsieur [V] [Y].’

La SCI de la Plaine conteste ces motivations en indiquant dans ses conclusions :

’ Il n’a pas été possible de relouer le logement rapidement comme cela est le cas habituellement, celui-ci n’ayant pu être occupé par la nouvelle locataire, Madame [N] [S] que le 11 mars 2024. Cette situation a généré pour la concluante plus de deux mois de perte de loyer.’ (520€ x 2)

Sur ce :

Si la cour a partiellement infirmé la décision déférée sur ce point, imputant à M. [V] [Y] une participation partielle dans les frais de rafraîchissement des peintures, il ne saurait pour autant lui être imputé l’immobilisation pendant deux mois de l’immeuble puisqu’il est acquis que les travaux invoqués par la SCI de la Plaine ne trouvent, pour la plupart d’entre eux, pas leur cause dans l’occupation du locataire mais dans l’état déjà vétuste des lieux lors de l’entrée de M. [V] [Y].

En conséquence, par infirmation de la décision déférée sur ce point M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] en sa qualité de caution, seront tenus de payer à la SCI de la Plaine la somme de 520 euros correspondant à la perte d’un seul mois de loyer pour compenser les seuls travaux mis à la charge du locataire.

– IV – Sur la demande de réfaction du loyer et de dommages et intérêts pour indécence du logement

A/ Sur la prescription de l’action

La SCI de la Plaine soulève la prescription des demandes indemnitaires des appelants au visa de l’article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] estiment que cette prescription n’est pas applicable s’agissant d’une demande de dommages et intérêts et sollicitent la somme de 21 192,77€ à titre de dommages et intérêts pour avoir habité dans un logement insalubre de mars 2016 à décembre 2023 et pour avoir payé son loyer de mars 2016 à juin 2016.

L’article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Il ressort de ce texte que :

Le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur est notamment constitué par le caractère indécent du logement loué à usage de résidence principale.

Si le locataire peut poursuivre l’exécution en nature de l’obligation de délivrance tant que dure le manquement du bailleur, son action en indemnisation de l’inexécution ne peut porter que sur les trois ans précédant sa demande.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.43

Par cette décision, la troisième chambre de la Cour de cassation affirme le droit du locataire à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure pour l’appliquer, cette fois, au locataire d’un logement indécent. La demande en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance est cette fois circonscrite par la prescription triennale de la loi du 6 juillet 1989 et non plus par la prescription quinquennale de droit commun. L’indemnisation ne peut donc porter que sur les trois années précédant la demande en justice.

In Dalloz actualité : Obligation de délivrance : prescription de l’action pour le bail d’habitation ’ [H] [K], Dictionnaire permanent Gestion immobilière ’ 19 juin 2026.

En l’espèce, M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] ont présenté leur demande indemnitaire devant le premier juge dans le cadre de leurs conclusions signifiées le 08 octobre 2024 et soutenues lors de l’audience du 16 mai 2025, leur demande ne peut donc être recevable que sur la période échue entre le 08 octobre 2021 en fonction de l’article 7-1 susvisé et le 12 décembre 2023, date du départ du locataire.

B/ Sur la réfaction du loyer et la demande de dommages et intérêts :

L’article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

’Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.’

Il s’en déduit que le locataire peut solliciter une baisse de son loyer dans trois hypothèses :

Lorsque le loyer dépasse le plafond légal dans les zones concernées.

Lorsque la surface habitable n’est pas celle prévue au bail.

Lorsque le logement est indécent ou que le bailleur n’a pas déféré à la demande du locataire d’effectuer les travaux nécessaires.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI de la Plaine dans ses conclusions, il n’est donc pas exclu pour le locataire de solliciter à la fois des dommages et intérêts et une réfaction de son loyer.

Toutefois, la mise en oeuvre de la réfaction du loyer dans le cadre de l’article 20-1 ci-dessus repris suppose un bail en cours et une mise en demeure du locataire à son bailleur, conditions qui ne sont pas réunies en l’espèce puisque ni M. [V] [Y] ni Mme [M] [T] veuve [Y] ne sont en mesure de justifier d’une mise en demeure adressée au bailleur d’avoir à remettre en état les locaux et que le contrat de bail est résilié contractuellement par le départ du locataire.

En l’espèce, M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] ne peuvent donc solliciter à la fois une réfaction du loyer et des dommages et intérêts pour la même cause d’insalubrité invoquée du logement sans s’exposer à une double indemnisation pour la même cause.

En conséquence, en l’espèce et sous réserve de la reconnaissance de l’existence d’un état d’insalubrité du logement qui sera étudié au paragraphe ci-après, seule la demande de dommages et intérêts au titre d’un éventuel trouble de jouissance présentée par les appelants sera recevable.

C/ Sur le bien fondé de la demande et l’insalubrité (indécence) du logement

Les alinéas 1er et 2ème de l’article 6 de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi 2021-1104 du 22 août 2021 et applicables à tous les baux en cours en vertu des articles 41-1 et 10-1 de la même Loi disposent que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Les caractéristiques du logement décent sont plus précisément définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en ses articles 2-3 et 4 que tout logement mis en location doit répondre aux critères suivants :

Art 2- 1°/ Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Art 2-4°/ La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

Art 2-5°/ Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Art 2- 6°/ De dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état pour permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité, adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Art 3- 3°/ Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

Enfin, il est constant que l’indécence d’un élément d’équipement ou d’une installation, au sens de l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne peut s’apprécier uniquement en fonction des normes techniques et DTU en vigueur mais doit également relever que l’élément d’équipement ou l’installation en question présentent une dangerosité ou un état de dysfonctionnement tel qu’ils en interdisent l’usage.

(Cour d’appel de Paris 14/10/2010 RG N° 1108000707)

En l’espèce, M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] fondent leur demande de dommages et intérêts pour insalubrité du logement sur quatre points :

Absence de système d’aération suffisant.

Absence de système de chauffage en état de fonctionnement.

Défectuosité de l’alimentation en eau potable et de l’installation d’évacuation des eaux.

Dangerosité des sols.

La cour reprendra chacun de ces moyens sans rentrer dans tous les détails de l’argumentaire des parties exposé en pages 6 à 14 des conclusions des appelants et 11 à 20 des conclusions de l’intimée.

1- Sur le moyen tiré de la dangerosité des sols :

M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] soutiennent que les sols étaient dangereux en ce que les dalles étaient non jointives et pour certaines décollées et soulevées.

La SCI de la Plaine estime que la dégradation des sols est due au mauvais entretien des locataires.

Sur ce :

Il convient de se référer à l’examen comparatif des constats d’entrée et de sortie des lieux.

Le constat d’entrée du 11 mars 2016 mentionne à ce sujet ’ Sol lino neuf mais dalles mal jointives dans la cuisine ainsi que dans tout l’appartement’

Le constat de sortie des lieux du 12 décembre 2023 mentionne ’Le sol du RDC est hors d’usage, très sale, les lames sont décolorées, décollées, cassées, la saleté est épaisse autour des lames’

Il s’ensuit qu’à l’évidence l’appartement était pourvu d’un sol neuf mais mal posé lors de l’entrée dans les lieux et que le défaut d’entretien du locataire n’a fait qu’accélérer la nécessité de changer les revêtements de sol.

Quoi qu’il en soit, les photographies produites aux débats par les locataires illustrant des dalles non jointives ne sont pas suffisantes pour caractériser un état d’indécence au sens de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

2- Sur le moyen tiré de la défectuosité de l’alimentation en eau potable et de l’installation d’évacuation des eaux :

Les appelants invoquent sur ce point au visa du 3° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le procès-verbal d’état des lieux d’entrée qui a précisé que :

Le siphon de la cuisine était défectueux et présentait une fuite qui avait été amoindrie temporairement par la pose d’un « scotch noir »,

Le robinet de la salle de bain était hors d’usage, dès lors que « l’eau de coule pas ».

Ils précisent également que le siphon présent dans la salle de bain s’est également révélé défectueux et que ce désordre n’a pu être constaté qu’après un nettoyage intensif du robinet par les consorts [Y] afin de rétablir un passage partiel de l’eau.

La SCI de la Plaine indique que lors du constat des lieux d’entrée, l’alimentation en eau était coupée de sorte que les mentions du constat des lieux d’entrée ne justifient pas une absence d’alimentation en eau.

Sur ce :

Il ressort des pièces produites et notamment du constat des lieux d’entrée que le 11 mars 2016, l’alimentation en eau du logement était coupée par le fournisseur Véolia pour une intervention sur le compteur.

Il n’apparaît également pas dans les pièces produites par le locataire que le logement ne disposait pas d’alimentation en eau du temps de l’occupation de M. [V] [Y].

Enfin, le fait que le constat des lieux d’entrée décrive l’existence d’un siphon ’collé au scotch noir’ pour l’évacuation de l’évier de la cuisine caractérise un appartement donné en location dans un état moyen, mais ne peut en aucun cas caractériser une absence de fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées au sens de l’article 3-3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

3- Sur le moyen tiré de l’absence de chauffage.

M. [V] [Y] et Mme [M] [T] veuve [Y] invoquent le fait d’avoir été privé de chauffage pendant sept années.

Ils invoquent la mention ’Les convecteurs ne fonctionnent pas’ apposée par le commissaire de justice sur le procès-verbal d’entrée dans les lieux et exposent principalement dans leurs conclusions le fait que si les convecteurs électriques de marque APPLIMO ne pouvaient être vérifiés du fait d’un système de thermostat général, le commissaire de justice l’aurait mentionné dans son constat. Ils exposent également qu’à la suite du départ du locataire, le bailleur a fait procéder au remplacement des convecteurs.

La SCI de la Plaine estime que la mention ’Les convecteurs ne fonctionnent pas’ apposée par le commissaire de justice sur le procès-verbal d’entrée dans les lieux (11/03/2016) ne suppose pas un dysfonctionnement des convecteurs électriques dès lors que le locataire n’a formulé aucune observation à ce sujet lors de la première saison de chauffe et pendant toute l’occupation ayant duré sept années.

Statuant sur ce point, le premier juge a retenu les motivations suivantes :

’Il est certes mentionné sur le procès verbal de constat établi lors de 1’entrée dans les lieux le 11 mars 2016 que « les convecteurs ne fonctionnent pas  », sans que cette mention ne soit reprise dans le procès verbal de constat de sortie.

Toutefois, la SCP [E] rompue à la rédaction de procès verbaux de constat d’entrée et de sortie d’un logement loué, ne pouvait signifier en indiquant que les convecteurs ne fonctionnaient pas, comme le soutient la SCI de la Plaine dans ses conclusions, qu’en réalité le système avait été désactivé.

En effet, il aurait été dans ce cas loisible pour le commissaire de justice de préciser que le fonctionnement des convecteurs n’avait pu être vérifié, le système ayant été désactivé.

…/…

ll est certes curieux que le locataire ne se soit pas manifesté durant les plus de six années de location si véritablement le système de chauffage ne fonctionnait pas, il est également curieux, alors que le logement avait été loué dans un état particulièrement dégradé que les convecteurs, si ceux-ci fonctionnaient correctement, aient été remplacés avant l’entrée dans le logement des nouveaux locataires.

Néanmoins, il n’est pas indiqué dans le procès verbal de constat de sortie que les convecteurs étaient toujours défectueux lors du départ du locataire.

En conséquence, pour une raison qui échappe à la juridiction, et les procès verbaux de constat faisant foi, il sera retenu que les convecteurs ont vraisemblablement fonctionné durant le bail, sans que la date de mise en fonctionnement puisse être déterminée ni à qui l’imputer.’

Sur ce :

La cour ne peut que faire siennes les motivations du premier juge rappelant que la preuve d’un fait invoqué par une partie doit être rapportée par cette même partie et qu’en l’espèce, ni M. [V] [Y] ni Mme [M] [T] veuve [Y] ne sont en mesure de produire le moindre courrier de réclamation au bailleur s’agissant du dysfonctionnement invoqué d’un système essentiel d’habitabilité tel que le chauffage d’un logement et ce, malgré sept années d’occupation, et alors que le contrat de bail notarié signé par les parties le 11 mars 2016 prévoyait expressément la clause suivante :

« ETAT DES LIEUX – « Le locataire a la possibilité de demander à compléter l’état des lieux d’entrée pendant un délai de dix jours à compter de son établissement. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire pourra demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.  »

Par ailleurs, la cour relève que l’état des lieux de sortie du 12 décembre 2023 a été établi par Me [E], commissaire de justice, en présence de Mme [M] [T] veuve [Y] et qu

[…texte tronqué, 7813 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]