DOSSIER N° RG 26/01105 – N° Portalis DB2W-W-B7K-N3LF

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 boulevard d’Orléans
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [F] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [K] [E]
Allée André Maurois
Batiment Georges BERNANOS – Esc 01 – Etg 03 – Appt 004
76350 OISSEL
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Septembre 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2023, avec prise d’effet au 3 mai 2023, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [K] [E] un appartement situé Allée André Maurois – Esc 01 – Eta 03 – Appt 004 à OISSEL (76350), pour un loyer mensuel de 202,69 euros, outre des provisions sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2025 reçue le 27 janvier 2025, Monsieur [K] [E] a délivré congé à son bailleur. Par lettre du 30 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a pris acte du congé de Monsieur [E] et a fixé au 28 avril 2025, la date de l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait commandement à Monsieur [K] [E] de payer la somme de 1.073,23 euros dans un délai de deux mois et de justifier de l’occupation du logement.

Se prévalant du fait que son locataire n’avait pas quitté les lieux loués à l’expiration du préavis, par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
– valider le congé de Monsieur [K] [E] au 27 janvier 2025 et constater la résiliation de l’engagement de location consenti sur le logement et ce, à compter de la date d’expiration du délai de préavis soit le 28 avril 2025 ;
– dire que Monsieur [K] [E] est occupant sans droit ni titre à compter du 28 avril 2025 ;
– autoriser la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sans délais ;
– ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
– condamner Monsieur [K] [E] au paiement des sommes suivantes :
– les loyers et charges dus jusqu’au 30 décembre 2025, soit la somme de 1.649,87 euros (loyer de décembre payable en janvier inclus) ;
– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;
– la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de Seine-Maritime le 23 janvier 2026.

À l’audience du 4 septembre 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.743,59 euros selon décompte arrêté au 1er septembre 2026.

L’OPH HABITAT 76 fait valoir que Monsieur [K] [E] a délivré congé le 27 janvier 2025 et qu’un état des lieux était prévu le 28 avril 2025 mais que les formalités de sortie n’ont pu être effectuées. Il précise que Monsieur [E] a sollicité, par mail en date du 8 mai 2025, une demande d’annulation du congé, ce qui lui a été refusé en raison de son arriéré locatif.

Il mentionne que le 6 novembre 2025, un commissaire de justice a dressé un procès-verbal d’occupation des lieux et que Monsieur [E] est venu à l’étude récupérer ses clés.

Compte tenu de la délivrance du congé par le locataire, l’OPH HABITAT 76 sollicite qu’il soit constaté sa validité et qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [E] soit condamné au paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [E], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [E], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de validation du congé délivré par Monsieur [K] [E]

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit simplement en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Le délai de préavis applicable au congé est alors de trois mois.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [K] [E] a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 17 janvier 2025, réceptionnée par le bailleur le 27 janvier 2025.

Le fait qu’il se soit rétracté par la suite dans un courrier en date du 24 avril 2025 et dans un courriel du 8 mai 2025 n’a pas de conséquence sur le congé délivré, dès lors que le bailleur n’a pas accepté sa rétractation.

Ainsi, le congé délivré par Monsieur [K] [E] respectant le formalisme imposé par la loi doit être déclaré valide.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [K] [E] à compter du 28 avril 2025, date d’expiration du préavis.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 28 avril 2025, Monsieur [K] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [E] à son paiement à compter de 28 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 2 mai 2023 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 1er septembre 2026, faisant état d’une dette locative de 4.229,46 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 211,59 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 22,82 euros.
L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail , dès lors qu’il ne produit qu’une lettre simple en date du 22 juillet 2024 lui demandant de justifier de son assurance.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 45,72 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.
L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [K] [E] les 30 septembre 2023 et 20 novembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt.Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire .

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Par conséquent, la dette locative devrait s’élever à la somme de 3.949,33 euros. Toutefois, il n’est sollicité que la somme de 3.743,59 euros et le tribunal n’est tenu que par les demandes des parties.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3.743,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2026, mois d’août 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2026 sur la somme de 1.649,87 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [E] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [K] [E] le 17 janvier 2025;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 mai 2023 entre d’une part, l’OPH HABITAT 76, et d’autre part, Monsieur [K] [E], portant sur un logement sis Allée André Maurois – Esc 01 – Eta 03 – Appt 004 à OISSEL (76350) , au 28 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [E] à compter du 28 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3.743,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2026, échéance d’août 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2026 sur la somme de 1.649,87 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2026, échéance de septembre 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens de l’instance;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE