DOSSIER N° RG 26/00167 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NSKJ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [Q] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [K] [L] épouse [J] et M. [U] [J]
20 rue André Martin
Esc 01 – etg 2 – appt 2003
76250 DEVILLE LES ROUEN
Représentant : M. [A] [B] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Septembre 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2006, avec prise d’effet au 11 décembre 2006, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] un appartement situé 20 rue André Martin – Escalier 01 – 2ème étage – Apt 2003 à DEVILLE LES ROUEN (76250), pour un loyer mensuel de 406,46 euros, et des provisions sur charges.

Par notification électronique du 24 septembre 2024 reçue le 7 novembre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 716,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion de Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner solidairement Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] au paiement des sommes suivantes :
– la somme de 1.104,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 décembre 2025;
– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;
– la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 21 janvier 2026.

À l’audience du 4 septembre 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.302 euros selon décompte arrêté au 18 août 2026.

L’OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 septembre 2025.

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH HABITAT 76 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant et qu’il a été payé la somme de 200 euros en août 2026. Il fait valoir qu’un rappel APL de 4.000 euros va être effectué.

Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J], représentés par leur fils, Monsieur [A] [B], arrivé en retard et après l’appel des causes, sollicitent le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Par note en délibéré, en date du 7 septembre 2026, l’OPH HABITAT 76, sollicité par le tribunal dans le cadre du respect du contradictoire, a confirmé qu’il n’était pas opposé à l’octroi de délais de paiement puisque la famille avait repris les versements.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 septembre 2025 pour un montant en principal de 716,02 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 novembre 2025à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 décembre 2006 à compter du 30 novembre 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 30 novembre 2025, Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à son paiement à compter de 30 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 6 décembre 2006 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 18 août 2026, faisant état d’une dette locative de 4.302 euros, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 178 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 114,30 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.
L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées. Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur et Madame [J] les 28 septembre 2023, 16 novembre 2023 et 20 novembre 2025 pour leur demander de répondre à l’enquête OPS. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires .

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort aussi de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 38,46 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à ses locataires de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail, dès lors qu’il n’est produit qu’une lettre simple en date du 22 janvier 2024, demandant de justifier de l’assurance.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit.

Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4.149,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 août 2026,mois de juillet 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 septembre 2025 sur la somme de 716,02 euros, de l’assignation du 20 janvier 2026 sur la somme de 1.104,77 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges en effectuant notamment un paiement de 628,10 euros au total les 24 juin 2026 et 13 juillet 2026. Ils ont effectué également un versement de 200 euros le 7 août 2026 alors même que le bailleur indique qu’un rappel APL va être opéré.

En outre, l’OPH HABITAT 76 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] seront condamnés solidairement à payer à la l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner solidairement Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 décembre 2006 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] d’autre part, concernant les locaux situés 20 rue André Martin – Escalier 01 – 2ème étage – Apt 2003 à DEVILLE LES ROUEN (76250), sont réunies à la date du 30 novembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4.149,24 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 18 août 2026, échéance de juillet 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025 sur la somme de 716,02 euros, de l’assignation du 20 janvier 2026 sur la somme de 1.104,77 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 115 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
– l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
– En ce cas,
– ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
– CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L] épouse [J] et Monsieur [U] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 septembre 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE