TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT EN REOUVERTURE DES DEBATS

Le 13 octobre 2026

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OF7D
78A

Jugement rendu le 13 octobre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée d’Anne-Laure MARETTE, greffière lors de l’audience et de Magali CADRAN, greffière lors du délibéré,

CREANCIER POURSUIVANT

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] – [Adresse 2] située [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice et actuellement la Société FONCIA LVM, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le n° 304 970 726, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Madame [S] [I] [W]
née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 1] (OISE)
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Me Mélanie GUYODO, avocat au Barreau du VAL D’OISE

Monsieur [D] [M]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Me Yacine EL GERSSIFI, avocat au Barreau du VAL D’OISE

CREANCIER INSCRIT

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA à conseil d’administration au capital de 1 331 400 718,80 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 542 029 848, ayant son siège [Adresse 8], agissant par son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Paul BUISSON, avocat au Barreau du VAL D’OISE

Notifié le 16/10/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date du 11 octobre 2024 publiés 20 novembre 2024 volume 2024 S N°279 et N°280 au service de publicité foncière de [Localité 6] 2, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] à [Localité 7] (95), représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LVM, a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 11] [Localité 8], [Adresse 12], cadastré section BN n°[Cadastre 1], ZM n°[Cadastre 2] à [Cadastre 3] lieudit « [Localité 9] [Adresse 13] », consistant en un appartement duplex formant le lot n°229 de la copropriété, appartenant à M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W].

Par exploits des 13 et 15 janvier 2025, délivrés à personne, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] à [Localité 7] (95), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 17 janvier 2025.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a déclaré sa créance au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 25 février 2025.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 08 mai 2026, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution :
-Débouter Madame [W] et Monsieur [M] de leur moyens, fins et conclusions,
-Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] située [Adresse 3], en ses demandes et les déclarer bien fondées,
-Constater le bienfondé de la présente procédure et ordonner la vente forcée des droits et bien immobiliers appartenant à Madame [S] [I] [W], née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 1] (60) et Monsieur [D] [M],
– Mentionner le montant retenu pour la créance du créancier poursuivant telle que figurant au commandement valant saisie pour la somme de 9.543,45 euros au 22 août 2024, étant rappelé que cette somme ne tient pas compte des appels de charges de copropriété dues au Syndicat des copropriétaires postérieurs aux condamnations et évoquées au dit commandement de payer, et non acquittées par le débiteur,
-Déterminer les modalités de poursuite de la procédure.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 09 avril 2026, Mme [S] [I] [W] demande de :
-Taxer l’état de frais du créancier poursuivant,
-Fixer le montant des frais dus au titre de la délivrance du commandement du 11 octobre 2024 à la somme de 332,02 euros
-Réduire le montant de la clause pénale prévue au contrat de prêt entre Madame [S] [I] [W], Monsieur [D] [M] et le Crédit Foncier de France à un euro au lieu de 8.655,70 euros,
-Dire et juger que le montant des intérêts moratoires calculés au taux de 3,85 % prévu dans le contrat de prêt souscrit par Madame [S] [I] [W], Monsieur [D] [M] et le Crédit Foncier de France ne sera pas majoré,
-Enjoindre le Crédit Foncier de France de produire un nouveau décompte dans lequel la clause pénale est réduite à la somme d’un euro, et dont la majoration des intérêts moratoires est supprimée,
-Dire que les cotisations d’assurance imputées sur le compte des parties saisies postérieurement à la déchéance du terme ne seront pas dues,
-Autoriser Madame [S] [I] [W] et Monsieur [D] [M] à vendre amiablement les biens et droits immobiliers faisant l’objet de la procédure de saisie immobilière moyennant le prix de 250.000 euros net vendeur et leur accorder un délai de 4 mois pour le faire,

-Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] – [Adresse 2] située [Adresse 15] [Localité 7], représenté par son syndic la société FONCIA LVM à verser Madame [S] [I] [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, M. [D] [M] demande de :
-Recevoir Monsieur [M] en l’intégralité de ses demandes et l’en dire bien fondé ;
-Taxer l’état de frais du créancier poursuivant et fixer le montant des frais dus au titre de la délivrance du commandement de payer du 11 octobre 2024 à la somme de 332,02 € ;
-Réduire le montant de l’indemnité d’exigibilité prévue au contrat de prêt souscrit entre Madame [S] [I] [W], Monsieur [D] [M] et le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 1 € au lieu de 8.655,70 € ;
-Dire et juger que le taux d’intérêt contractuel de 3,85 % l’an prévu au contrat de prêt ne sera pas majoré ;
-Dire que les cotisations d’assurance imputées sur le compte des parties saisies postérieurement à la déchéance du terme ne sont pas dues ;
-Enjoindre au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE de produire un nouveau décompte dans lequel l’indemnité d’exigibilité est ramenée à la somme de 1 € et dont la majoration des intérêts moratoires est supprimée ;
-Débouter Madame [W] de sa demande d’autorisation de vente amiable ;
-Ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier situé à [Localité 10] (VAL D’OISE), [Adresse 12], le lot de copropriété n°229 composé d’un appartement duplex ;
-Condamner Madame [W] à verser à Monsieur [M] la somme de 1.800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon ses conclusions signifiées par RPVA le 26 février 2026, le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier inscrit, sollicite du juge de l’exécution de :
-DEBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes fi ns et prétention, et notamment de sa demande de minoration de l’indemnité d’exigibilité anticipée,
-EN CONSEQUENCE, maintenir le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée à la somme de 8.655,70 €.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant, le créancier inscrit et les parties saisies ont été entendues en leurs observations.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2026, prorogée au 13 octobre 2026.

Une décision de réouverture des débats est cependant rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 du même code énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance à hauteur de 9 543,45 euros en principal, intérêts, frais et accessoires arrêté au 22 août 2024 selon décompte visé au commandement de saisie et réclamée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 10] à [Localité 7] (95), représenté par son syndic en exercice, résulte des pièces versées aux débats, notamment :
– le jugement contradictoire rendu le 10 janvier 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS, signifié le 19 janvier 2022 et devenu définitif, qui a notamment :
– condamné solidairement M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 6 743,75 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 août 2020 sur la somme de 3 597,56 euros et à compter du 08 novembre 2021 pour le solde,
– autorisé M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] à s’acquitter de cette dette en 23 mensualités de 300 euros et d’une 24ème mensualité soldant la dette, en plus des charges courantes,
– condamné in solidum M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
– le jugement réputé contradictoire rendu le 19 octobre 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS, signifié le 22 décembre 2023 à Mme [S] [I] [W], dont la signification n’est pas contestée ni discutée par M. [D] [M], et devenu définitif selon certificat de non-appel du 11 juillet 2024, qui a notamment :
– condamné solidairement M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] les sommes de 5 151,39 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 21 octobre 2021 au 10 juillet 2023, 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 décembre 2022 sur la somme de 4 176 euros et à compter du jugement pour le surplus ; 150 euros à titre de dommages et intérêts ; 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme de 5 060,39 euros,
– condamné in solidum M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] aux dépens.

Les parties saisies n’ont élevé aucune contestation sur cette créance et estiment uniquement que l’état de frais du créancier poursuivant doit être revu à la baisse quant au coût du commandement de payer aux fins de saisie immobilière.

Cependant, M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] élèvent une contestation à l’encontre de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier inscrit.

Par acte du 25 février 2025, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a déclaré au greffe du juge de l’exécution une créance à l’encontre des parties saisies pour un montant total de 220 719,80 euros arrêté au 19 février 2025 qui repose sur la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 16 mai 2013 contenant deux prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] :
– un prêt A TAUX ZERO PLUS n°6744784 de 87 450 euros d’une durée de remboursement de 300 mois au taux hors assurance de 0% l’an ;
– un prêt PAS LIBERTE n°6744785 de 175 395 euros d’une durée de remboursement de 360 mois, au taux hors assurance de 3,85% l’an.

Par exploits du 21 février 2025, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié à M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] un courrier de déchéance du terme et le décompte relatif à chaque prêt arrêté au 19 février 2025. Le courrier indique qu’aux termes des conditions générales du prêt consenti, la saisie des biens hypothéqués au profit du prêteur constitue un cas d’exigibilité anticipée et réclame, en conséquence, la totalité des sommes restant dues en principal, intérêts et accessoires.

Les parties saisies sollicitent la réduction de l’indemnité d’exigibilité de 7% figurant au décompte du prêt n°6744785 à hauteur de 8 655,70 euros et la suppression de la majoration du taux d’intérêt de 3 points qu’ils estiment excessives.

Au surplus, Mme [S] [I] [W] demande la communication d’un décompte faisant apparaître l’imputation des cotisations d’assurance postérieures à la déchéance du terme. M. [D] [M], de son côté, estime que ces cotisations d’assurance ne sont pas dues.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE réplique que l’indemnité d’exigibilité est prévue contractuellement et acceptée par les emprunteurs, qu’elle n’est pas manifestement excessive et qu’elle permet à la banque de réparer son préjudice tiré de l’exécution du prêt sur 140 mois au lieu de 360 mois, la privant de 52 017,28 euros d’intérêts, en rappelant que les débiteurs saisis étaient déjà défaillants dans le règlement des échéances mensuelles sans que la déchéance du terme n’ait été prononcée. Il relève que le taux d’intérêt correspond au taux du marché et qu’aucune majoration n’a été appliquée sur la créance figurant au décompte. Il ajoute que le montant des cotisations d’assurance est mentionné au décompte, que l’issue de la procédure est indéterminée et qu’il est de l’intérêt des parties saisies que les cotisations soient maintenues dans l’hypothèse où la procédure de saisie immobilière n’aboutit pas.

L’article 12 « DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR-TAUX D’INTERET APPPLICABLE – INTERETS DE RETARD » prévoit : « En cas de défaillance de l’Emprunteur lors du remboursement des échéances du prêt, ou en cas de survenance de l’un des évènements stipulés à l’article 11 ci-avant, le Prêteur pourra rendre exigible le remboursement immédiat du capital restant dû conformément à l’article précédent. Les sommes devenues exigibles produiront des intérêts de retard au dernier taux du prêt.
En outre, il sera réclamé à l’Emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés.
Si le remboursement n’est pas exigé par le Prêteur, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points. Cette majoration s’appliquera sans mise en demeure préalable et jusqu’à ce que l’Emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances ou que l’évènement stipulé à l’article 11 ci-avant ait cessé ».

L’article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME », des contrats de prêt consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [D] [M] et Mme [S] [I] [W] stipule : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, par notification faite à l’Emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception », notamment dans le cas suivant :
– « inexactitude de l’une des déclarations faites, soit en vue d’obtenir le prêt, soit à la présente offre, ou dissimulation d’un fait de nature à aggraver la situation financière de l’Emprunteur, ou de l’une des cautions ou garant, soit à troubler la possession, soit à porter atteinte au droit de propriété ».

En vertu de l’article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article R212-2 (anciennement R132-2) du même code précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

Au cas présent, le courrier prononçant la déchéance du terme en date du 19 février 2025 se réfère aux conditions générales du contrat en évoquant que la saisie des biens hypothéqués constitue un cas d’exigibilité anticipée.

Or, le CREDIT FONCIER DE FRANCE n’évoque nullement dans ses conclusions à quel cas d’exigibilité prévu à l’article 11 du contrat de prêt se rattache la mise en œuvre d’une saisie immobilière, notamment s’il est inclus dans le cas mentionné supra, et ne développe aucun argument sur la validité d’une telle clause et sa mise en application. Le cas échéant, cette hypothèse ne mentionne pas spécifiquement l’évènement de la procédure de saisie immobilière comme un élément de dissimulation de la situation de l’emprunteur et est rédigée de façon générale laissant un pouvoir discrétionnaire large au prêteur sur les situations que cette dissimulation est susceptible de recouvrir.

En outre, la clause ne prévoit l’octroi d’aucun délai à l’emprunteur avant le prononcé de la déchéance du terme ni contrepartie pour éviter l’exigibilité anticipée, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur, qui se trouve exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation immédiate et de plein droit du prêt par le bailleur de façon discrétionnaire.

Aussi, il apparaît que la manière dont a été mise en œuvre la déchéance du terme est susceptible d’être abusive au regard tant du caractère discrétionnaire laissé au prêteur quant à l’appréciation des situations entrant dans le champ de ce cas d’exigibilité anticipée que du défaut de délai ou de contrepartie accordé aux emprunteurs pour empêcher l’exigibilité anticipée des sommes dues au titre des prêts.

La validité de la mise en application de la clause d’exigibilité anticipée conditionnant l’existence de l’indemnité d’exigibilité contestée, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à présenter leurs observations sur ces points en application de l’article 16 du Code de procédure civile.

Dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait déclarée abusivement mise en œuvre, le CREDIT FONCIER DE FRANCE est invité à communiquer un décompte actualisé et détaillé des échéances impayées composant sa créance et les parties pourront formuler leurs observations sur ce point et sur l’éventuelle prescription biennale applicable auxdites échéances.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire, avant dire droit, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du mardi 5 janvier 2027 à 15h ;

Invite les parties à formuler leurs observations :
– sur le caractère éventuellement abusif de la clause « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » du contrat de crédit immobilier stipulant qu’à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, par notification faite à l’Emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception notamment dans le cas d’une inexactitude de l’une des déclarations faites, soit en vue d’obtenir le prêt, soit à la présente offre, ou dissimulation d’un fait de nature à aggraver la situation financière de l’Emprunteur, ou de l’une des cautions ou garant, soit à troubler la possession, soit à porter atteinte au droit de propriété, et sur les conséquences en résultant,

– sur le caractère éventuellement abusif de la mise en œuvre de la déchéance du terme au regard du caractère discrétionnaire laissé au prêteur quant à l’appréciation des situations entrant dans le champ de ce cas d’exigibilité anticipée que du défaut de délai ou de contrepartie accordé aux emprunteurs pour empêcher l’exigibilité anticipée des sommes dues au titre des prêts ;

Dans l’hypothèse où la mise en œuvre de la déchéance du terme serait déclarée abusive, Invite le CREDIT FONCIER DE FRANCE à produire un décompte actualisé et détaillé des échéances impayées composant sa créance (montant par échéance, date des échéances, éventuels montants des intérêts de retard appliqués…) et invite les parties à formuler leurs observations sur ce décompte ainsi que l’éventuelle prescription biennale applicable auxdites échéances ;

Rappelle que ces observations devront être transmises contradictoirement, par voie de conclusions notifiées aux autres parties conformément à l’article R311-6 du code de procédure civile d’exécution ;

Dans l’attente, sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

Dit que le présent jugement vaut convocation à l’audience du mardi 5 janvier 2027 à 15h ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE