TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 12 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/01261 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7HTU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [H] [B] (défaillant)

Grosse délivrée le
12 Octobre 2026
À
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 22 juin 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 1er juillet 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, LA MAISON BLEUE IMMOBILIER, sous l’enseigne LISA IMMOBILIER, inscrit au RCS de [Localité 1] sous le numéro 837 579 879 et dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [H] [B], né le 28 septembre 1950 à [Localité 2] (Algérie), domicilié et demeurant [Localité 3] – ETATS UNIS

défaillant
***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [B] est propriétaire des lots n°1 et n°6 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Une première mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 23 mai 2025 pour un montant au principal de 12 825.31 euros.

*
Par acte d’huissier en date du 20 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société  » La maison bleue immobilier  » sous l’enseigne  » LISA IMMOBILIER « , a assigné Monsieur [H] [B] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,
Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
– CONDAMNER Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], les sommes suivantes :
o 12 656,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.
o 906,68 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
o 3 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive du défendeur.
o 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– CONDAMNER Monsieur [H] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.
– CONDAMNER Monsieur [H] [B] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

– REJETER toute demande de délai éventuel de paiement

– DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

*
Régulièrement cité à domicile, Monsieur [H] [B] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/01261.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le relevé de propriété
– La fiche cadastrale et le titre de propriété
– Les mises en demeure en date du 23 mai 2025 et du 15 juillet 2025
– Un extrait de compte arrêté au 30 octobre 2025 et détails des frais
– Les procès-verbaux des assemblées générales du 20 septembre 2022, du 20 avril 2023 et du 17 décembre 2024, approuvant les comptes pour la période du 01 avril 2021 au 31 mars 2022 et pour la période du 01 avril 2023 au 31 mars 2024
– Une attestation de non recours s’agissant des assemblées générales du 20 septembre 2022, du 20 avril 2023 et du 17 décembre 2024
– Les appels de fonds et les grands livres
– Les redditions de compte pour les périodes 2022/2023 et 2023/2024
– Le contrat de syndic en cours
– Les relances par le syndic
Conformément à l’article 1358 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 30 octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

En conséquence, il y aura lieu de condamner Monsieur [H] [B], succombant, au paiement de la somme de 12 656.04 euros au titre des charges de copropriété impayées.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de relance du 30/08/2021 (18.00 euros), du 19/11/2021 (18.00 euros), du 15/12/2021 (21,48 euros), du 28/01/2022 (21,48 euros), du 18/02/2022 (21,48 euros), du18/03/2022 (18.00 euros), du 29/04/2022 (21,48 euros), du 20/05/2022 (180.00 euros), du 17/02/2023 (50.00 euros) et du 12/05/2023 (50.00 euros)
– Les frais de  » rappel recommandé  » du 23/07/2024 (70.00 euros)
– Les frais  » remise de dossier avocat  » du 06/03/2025 (400.00 euros)

Pour un montant total de 889.92 euros.

Monsieur [H] [B] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de la somme de 16.76 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [H] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 12 656.04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2025, ainsi que la somme de 16.76 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [B], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris le coût du commandement de payer du 30/05/2022 (122.69 euros) dont le montant est déjà compris au sein des frais de recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [H] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [H] [B] supportera les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 12 656.04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 12 825.31 euros, et à compter du 20 janvier 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 16.76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens de l’instance, en ceux non compris les frais de commandement de payer émis,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 octobre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.