TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 12 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/03067 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7L6M

AFFAIRE : SDC [Localité 2] (Me Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ Mme [C] [Q] et M. [J] [T] (défaillants)

Grosse délivrée le
12 Octobre 2026
À
-la SELARL TATARIAN JOUREAU

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–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 22 juin 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 1er juillet 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [C] [Q], domiciliée et demeurant [Adresse 4]

Monsieur [J] [T], domicilié et demeurant [Adresse 5]

tous deux défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [T] et Madame [C] [Q], son épouse, sont propriétaires d’un appartement (lot 544) et d’une cave (lot 457) au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Un commandement de payer lui a été signifié le 18 décembre 2023 pour la somme au principal de 12 554,07 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 22 février 2024.

*

Par acte d’huissier en date du 16 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier de LA GRANIERE sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,
Vu les dispositions de l’article 1231-6 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

– CONSTATER la défaillance de Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] dans le paiement des charges de copropriété
– CONDAMNER solidairement Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 6], les sommes suivantes :
o 17 440,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 février 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 12 554,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
o 3 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive des défendeurs.
o 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– CONDAMNER solidairement Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] aux entiers dépens.

– ORDONNER la capitalisation des intérêts.

*

Régulièrement cités à domicile, Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/03067.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le règlement de copropriété
– La fiche cadastrale et le titre de propriété
– Le jugement du 1er février 2021
– Le décompte arrêté au 2 février 2026
– Les procès-verbaux des assemblées générales tenues le 20 juillet 2022, le 19 juillet 2023 et le 10 septembre 2025
– Des attestations de non recours pour l’Assemblée Générale du 20 juillet 2022, du 19 juillet 2023 et du 10 novembre 2025
– Les appels de fond sur la période s’étendant du 1er juillet 2022 au 31 mars 2026
– Le décompte des charges des exercices 2018/2019 à 2022/2023
– Le commandement de payer du 18 décembre 2023
– Les lettres de relance du syndic
– La mise en demeure du 22 février 2024
– Le contrat de syndic en cours
Conformément à l’article 1358 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 2 février 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce:

– Les frais de  » suivi contentieux  » du 08/06/2022 (240.00 euros), du 27/07/2022 (420.00 euros), du 25/08/2022 (240.00 euros), du 27/09/2022 (70.00 euros), du 01/10/2022 (560.00 euros), du 29/01/2023 (210.00 euros), du 30/05/2023 (560.00 euros), du 28/09/2023 (560.00 euros), du 04/03/2024 (140.00 euros), du 10/04/2024 (280.00 euros), du 23/08/2024 (280.00 euros), du 30/10/2024 (280.00 euros), du 24/12/2024 (560.00 euros), du 26/03/2025 (280.00 euros), du 27/06/2025 (280.00 euros), du 29/08/2025 (280.00 euros)

– Les frais de  » sommation de payer  » du 14/12/2023 (300.00 euros) ainsi que les  » frais de dernier avis avant huissier  » du 30/10/2024 (70.00 euros), du 26/12/2024 (70.00 euros), du 05/03/2025 (70.00 euros), du 26/03/2025 (70.00 euros), du 27/06/2025 (70.00 euros) et du 26/09/2025 (70.00 euros)

– Les frais de  » mise en demeure  » du 29/03/2023 (70.00 euros)
Pour un montant total de 6 030.00 euros.
Au surplus, les frais d’avocats ne sont pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 mais des frais irrépétibles pouvant être réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ainsi, les sommes de 300.00 euros (du 24/01/2024) et de 169.42 euros (du 27/02/2024) seront également retranchées du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.
Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] restent donc redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de la somme de 254.76 euros.

Il y aura donc lieu de condamner Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 10 686.33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 12 554.07 euros, et à compter du 31 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus.

Enfin, il conviendra d’écarter la solidarité en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas au surplus de l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété.

Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T] seront alors condamnés, chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 686.33 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 février 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, outre le montant de la somme due, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, et ralentit la réalisation de travaux. Au surplus, les défendeurs persistent à présenter un solde débiteur malgré une condamnation au titre des charges de copropriétés impayées par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 11 février 2021.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T], succombant, supporteront chacun à hauteur de leur quote-part respective, la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs seront donc condamnés, chacun à hauteur de leur quote-part respective, au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 6], la somme de 10 686.33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 12 554.07 euros, et à compter du 31 mars 2026, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 6], la somme de 254.76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date du commandement de payer,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 6] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires,

CONDAMNE Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [C] [Q] et Monsieur [J] [T], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 6], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 octobre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.