REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE
DU 14 OCTOBRE 2026
__________________________

N° RG 26/04007 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LFMM

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 16 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [E] épouse [M]
née le 01 Septembre 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-Luc GROUSELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
– Me Jean-luc GROUSELLE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2016 ayant pris effet le même jour, Madame [D] [M] née [E] a consenti à Madame [W] [O] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer annuel de 7800 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, Madame [D] [M] née [E] a fait signifier à Madame [W] [O] un commandement de payer pour un montant de 7298,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 février 2026, Madame [D] [M] née [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2026, Madame [D] [M] née [E] a fait assigner Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :
Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seing privé ayant pris effet le 1er mars 2016 a joué son plein effet ;Constater la résiliation du bail du 1er mars 2016 aux torts exclusifs de Madame [D] [M] née [E] ;Ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] née [E] des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre à [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [D] [M] née [E] à payer au requérant la somme de 9040,78 euros à titre provisionnel ;Condamner Madame [D] [M] née [E] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours – soit 714 euros – et ce, jusqu’au départ effectif des lieux loués ;Condamner Madame [D] [M] née [E] à payer à la partie demanderesse la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [D] [M] née [E] en tous les dépens qui comprendront le coût des présentes et du commandement de payer visant la clause résolutoire.
L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 8 juin 2026.

À l’audience du 16 septembre 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [D] [M] née [E], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Madame [W] [O], régulièrement assignée à Etude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre préliminaire, sur l’interprétation des demandes

Aux termes de son assignation, Madame [D] [M] née [E] sollicite sa propre condamnation sur l’ensemble de ses chefs de demandes.

Il est constant au regard tant des pièces que de l’exposé du litige fait par la requérante que c’est bien à l’encontre de Madame [W] [O] que sont portées ses demandes.

La rédaction erronée du dispositif de son assignation doit donc s’interpréter en une erreur matérielle manifeste et évidente.

Il sera restitué aux faits leur exacte qualification, conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

A titre liminaire, il sera précisé que si l’assignation fait état de demandes formulées à l’encontre de Madame [D] [M] née [E], elle-même, il apparait que ladite assignation a bien été remise à Madame [W] [O], qu’il n’y a aucun doute possible que la réclamation formée la concernait et que cette assignation fait par ailleurs suite au commandement de payer qui l’a déjà avisé des arriérés de loyers dont elle devait s’acquitter. Par ailleurs, il est incontestable que la bailleresse n’entend pas former de demandes contre elle-même, que ces demandes sont donc nécessairement destinées à la locataire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 8 juin 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [D] [M] née [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 27 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [D] [M] née [E] est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit 8 jours après l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet.

Le délai de 8 jours prévu par la clause résolutoire stipulée au bail étant inférieur au délai légal de deux mois prévu par l’article 24 de la loi de 1989, et le commandement de payer ayant d’ailleurs laissé à la locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, il y a lieu de faire application du délai légal de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026 pour un montant de 7 298,78 euros.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’entre le 26 février 2026 et le 26 avril 2026, le locataire a effectué deux règlements pour la somme totale de 800 euros.

Dès lors, les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 avril 2026 à minuit.
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2026.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 avril 2026, Madame [W] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 714 euros, comme demandée, somme suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail en date du 1er mars 2016, du commandement de payer délivré le 26 février 2026 et du décompte de la créance au 1er septembre 2026, que Madame [D] [M] née [E] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation échues, créance indemnitaire qu’il convient de liquider.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [W] [O] à payer à titre provisionnel à Madame [D] [M] née [E] la somme de 11 896,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [O] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de la condamner à payer à Madame [D] [M] née [E] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de Madame [D] [M] née [E],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 1er mars 2016 entre Madame [D] [M] née [E] d’une part, et Madame [W] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 avril 2026 à minuit,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 27 avril 2026,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [W] [O] à compter du 27 avril 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 714 euros, comme demandée,

CONDAMNONS Madame [W] [O] à payer à Madame [D] [M] née [E] à titre provisionnel la somme de 11 896,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2026 inclus,

CONDAMNONS Madame [W] [O] à payer à Madame [D] [M] née [E] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Madame [W] [O] à payer Madame [D] [M] née [E] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [O] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE