Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 14 OCTOBRE 2026

N° RG 25/022

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKEF FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 3 décembre 2024, enregistrée sous le n° 24/702

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Etablissement 1]

C/

[U]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATORZE OCTOBRE

DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Etablissement 1]

représenté par son syndic en exercice, la société Covedia sis [Adresse 2] à [Localité 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

ÎLOT N°1

Sise commune de [Localité 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocate au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

INTIMÉ :

M. [F] [U]

né le 8 juillet 1978 à [Localité 4] (Val-de-Marne)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Pierre Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2026, devant François DELEGOVE, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, conseiller

En présence de [G] [R], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 14 octobre 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François DELEGOVE, conseiller, Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, étant absent, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [U] a vendu deux lots dans la copropriété [Etablissement 1] sise à [Localité 3] le 18 juillet 2022 selon acte reçu par maître [N], notaire à [Localité 6].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) COVEDIA, a fait opposition, entre les mains de maître [N], au paiement du prix de vente de ces deux lots de copropriété par acte au rapport de la société civile professionnelle de [Localité 7], commissaire de justice à [Localité 6] en date du 22 juillet 2022 se prévalant d’une créance impayée de 16 902,91 euros.

Par exploit en date du 29 avril 2024, M. [F] [U] a attrait devant le tribunal judiciaire de Bastia le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SASU COVEDIA, au visa des articles 20 de la loi du 10 juillet 1967 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 sollicitant :

’ – La mainlevée de l’opposition en paiement du prix de vente du lot de copropriété ;

Sa condamnation, représenté par son syndic en exercice la SASU Covedia à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ’.

Par jugement réputé contradictoire du 3 décembre 2024, la chambre civile 1 du tribunal judiciaire de Bastia a :

’ – Donné mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 22 juillet 2022 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, entre les mains de maitre [N] notaire à [Localité 6] pour paiement de charges dues par M. [F] [U] ;

– Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à [Localité 3] représenté par son syndic à payer à M. [F] [U] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, aux dépens ’.

Par déclaration au greffe du 17 janvier 2025, le syndicat de la copropriété de l’immeuble [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice, la SASU COVEDIA, a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 23 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice, la SASU COVEDIA, demande à la cour d’appel de :

’ En la forme :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] en son appel.

Au fond :

Vu les pièces annexées aux présentes écritures judiciaires,

Réformer le jugement réputé contradictoire rendu le 3 décembre 2024 par le Tribunal judiciaire de Bastia, signifié le 20 décembre 2024

Statuant de nouveau :

Juger que l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic, entre les quatre types de créances du Syndicat, constitue seulement un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au Syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du code civil, mais n’affecte pas la validité de la créance du Syndicat des copropriétaires,

Juger qu’à la date de la mutation des deux bungalows de M. [F] [U], les créances du Syndicat étaient bien liquides et exigibles, et ce en application des articles 14-1 à 14-3 et 20, I de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner M. [F] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 13.772,84 euros arrêtée au 31 décembre 2021 assortie des intérêts légaux,

Condamner M. [F] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente procédure d’appel ’.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 21 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [F] [U] demande à la cour d’appel de :

’ Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967

Constater l’irrecevabilité de l’appel du Syndicat des copropriétaires pour défaut d’autorisation de l’assemblée générale,

Confirmer le jugement entreprise dans toutes ses dispositions,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la SASU COVEDIA à payer au concluant la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C ’.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026 puis prorogée au 14 octobre suivant.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a considéré que, si l’acte d’opposition signifié à maître [N] le 22 juillet 2022 mentionnait une dette de 16 902,91 euros, dont 16 657,46 euros en principal, au titre des charges de copropriété, l’absence de toute ventilation de cette somme selon la nature des charges et les périodes concernées ne permettait pas de satisfaire aux exigences légales pourtant requises en la matière.

Sur le défaut d’habilitation du syndic en vue d’interjeter appel du jugement rendu le 3 octobre 2024

L’intimé soutient, in limine litis, que l’appel n’est pas recevable car le syndic n’a pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour interjeter appel.

L’appelant n’a pas répondu sur ce point.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice, dans les conditions prévues par la loi.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance (’) ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».

En l’espèce, si l’opposition ne constitue pas en elle-même une action en recouvrement de créance, l’appel interjeté par le syndicat procède de sa défense contre l’action en mainlevée dirigée à son encontre, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas nécessaire.

Ainsi, l’appel du syndic sera déclaré recevable.

Sur la recevabilité de la demande en paiement

L’article 564 du code de procédure civile dispose que :

A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’appelant sollicite le paiement d’une somme de 13 772, 84 euros correspondant à la créance à l’origine de l’opposition litigieuse en affirmant que cette prétention n’est pas nouvelle en ce qu’elle est rattachée aux demandes initiales.

L’intimé soutient à l’inverse que cette demande est nouvelle et sollicite qu’elle soit déclarée irrecevable.

La cour observe que la demande qui tend au paiement d’une créance doit être distinguée de la demande d’opposition dont elle était à l’origine.

L’opposition au prix de vente vise à empêcher la remise au vendeur de sommes susceptibles de garantir le paiement de la créance du syndicat.

La demande en paiement vise à obtenir un titre exécutoire condamnant personnellement le copropriétaire débiteur à régler les sommes dues.

Bien que ces prétentions reposent sur la même créance, elles n’ont pas le même objet, ni les mêmes fins, de sorte que la demande en paiement de l’appelant sera déclarée irrecevable en raison de son caractère nouveau.

Sur la mainlevée de l’opposition

L’appelant soutient que l’absence de respect des conditions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne peut, avoir pour conséquence la disparition de la créance du syndicat, ce qui justifie que l’opposition effectuée par le syndic demeure valable, M. [F] [U] étant bien débiteur des charges réclamées.

Il rappelle que la troisième chambre civile de la Cour de cassation par arrêts en date du 15 décembre 2004, n°03-15.174, et du 27 novembre 2013, n°12-25.824, a considéré que dans un acte d’opposition au versement du prix de vente d’un lot de copropriété formé par un syndic, l’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 qui constitue une condition de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l’article 2103, 1° bis du code civil ne fait pas cesser d’exister ces dernières créances mais leur fait perdre leur caractère de créances occultes privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.

Il ajoute que la troisième chambre civile de la Cour de cassation par arrêt en date du 15 décembre 2004, n°03-15.174 a indiqué qu’ayant relevé qu’un acte d’opposition au versement du prix de vente de lots de copropriété formé par un syndic énonçait de manière insuffisante les causes et le montant des créances du syndicat des copropriétaires au regard de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, une cour d’appel en déduit exactement que ce syndicat n’était pas un créancier privilégié en application de l’article 2103 1° bis du code civil.

L’intimé maintient que l’opposition est irrégulière en ce qu’elle n’énonce pas le montant et les causes de la créance.

L’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, qu’à peine de nullité, l’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance. 

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose « L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. »

En l’espèce, l’acte d’opposition du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] ne comporte, au titre du principal, aucune énumération des créances composant la somme réclamée.

Il se borne à mentionner :

« Principal : 16 657,46 euros

Article A.444-31 DP : 18,53 euros

Cout du présent acte : 226,92 euros ».

Soit un montant total de 16 902,91 euros.

Or, s’agissant de la somme principale de 16 657,46 euros, l’acte ne précise ni la nature des charges réclamées, ni les exercices ou périodes auxquelles elles se rapportent, ni les répartitions par type de créances prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Une telle présentation, sans distinction, réduite à l’indication d’un montant global de 16 657,46 euros ne constitue donc pas seulement un défaut de classement entre les quatre catégories de créances de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 mais caractérise une absence d’énonciation suffisamment précise des causes mêmes de la créance, exigence expressément requise à peine de nullité par l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les mentions exigées à peine de nullité par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 doivent figurer dans l’acte d’opposition lui-même. La production ultérieure de pièces et décomptes permettant de déterminer à postériori la nature et les causes de la créance ne saurait suppléer l’insuffisance de l’acte initial.

La régularisation doit lorsqu’elle est encore possible, intervenir dans les conditions et délais propres à l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, l’acte d’opposition se borne à faire état d’une somme globale au titre de diverses charges de copropriété, sans préciser les exercices concernés, la nature des sommes réclamées ni leur répartition et c’est à bon droit que le premier juge en a ordonné la mainlevée de sorte que sa décision sera confirmée.

Sur les autres demandes

L’appelant sollicite la condamnation de M. [F] [U] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la procédure.

L’intimé sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la SASU COVEDIA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant succombant, il sera fait droit aux demandes de l’intimé au titre des frais et des dépens.

Ainsi l’appelant sera condamné à payer à l’intimé la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les dépens.

Toute demande plus ample ou contraire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DÉCLARE l’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] recevable ;

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement de la somme de 13 772,84 euros présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 3 décembre 2024 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] au paiement des dépens d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à payer la somme de 2 000 euros à M. [F] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

P/LE PRÉSIDENT