T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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DECISION
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 26/03695 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LEV7

MINUTE n° : 2026/ 164

DATE : 14 Octobre 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Madame Caroline AUBERT

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires LES MALDIVES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Me Alain-David POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 1er Juillet 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, et fixé le délibéré au 23 Septembre 2026, prorogé au 14 Octobre 2026, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à
Me Alain-David POTHET

copie dossier

délivrées le 14 Octobre 2026

Envoi par Comci à Me [N] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [J] [I] est propriétaire du lot 57 au sein de la copropriété dénommée LES MALDIVES, située [Adresse 4] à [Localité 1] (83).
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES MALDIVES a mis en demeure Monsieur [J] [I] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2026, auquel il se réfère à l’audience du 1er juillet 2026 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES MALDIVES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, a fait assigner Monsieur [J] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 3276,27 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2026, au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 17 avril 2026 pour la période de 3 mars 2022 au 1er avril 2026, de 1500 euros à titre de dommage et intérêts, de 1500 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic, et de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 1er juillet 2026, Monsieur [J] [I] a comparu en personne et a fait part oralement de ses difficultés financières à la suite de son arrêt de travail, ainsi que de sa volonté de procéder au paiement l’intégralité des charges dues par un versement de 500 euros mensuel. Aucune observation n’a été formulée par le conseil du syndicat requérant sur la demande de délai de paiement.

MOTIFS

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, il peut être statué au fond selon la procédure accélérée au fond lorsque la loi ou le règlement l’a prévu.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Monsieur [J] [I] a été mis en demeure le 10 mars 2026 de régler les charges de copropriété. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2026 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

– le décompte des sommes dues au 17 avril 2026,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juillet 2022, 20 juillet 2023, 26 juillet 2024, 21 juillet 2025, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
– les appels de fonds,
– la sommation de payer les charges de copropriété du 24 janvier 2023,
– les lettres de mise en demeure des 20 octobre 2022, 10 novembre 2022, 19 janvier 2023, 4 septembre 2023, 2 octobre 2023, 17 novembre 2023, 10 décembre 2025 et 10 mars 2026 au titre des charges impayées.
Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 2825,14 euros. Le surplus des sommes sollicitées (451,13 euros) en date du 1er avril 2026, correspondant à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure du 10 mars 2026 sera rejeté.
Il convient également d’ôter la somme de 78 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de relance en date des 20 octobre 2022, 10 novembre 2022, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet et qui apparaissent incomplètes en ne visant pas explicitement la distinction entre les montants des arriérés de charges devenus exigibles et des provisions-travaux non échus mais devenus exigibles.
Il convient également d’ôter la somme de 130,49 euros, correspondant aux frais de sommation de payer, ainsi que la somme de 1 839,60 euros, correspondant aux frais de contentieux en date des 17 janvier 2023, 9 avril 2024, 25 février 2026, dont la stricte nécessité au regard du recouvrement n’est pas établi.
La créance sera ramenée à la somme totale de 777,05 euros, au titre des charges impayées au 31 mars 2026.

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 777,05 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
En revanche, il n’est pas justifié des frais de 1500 euros qui seraient dus en application du contrat de syndic à défaut de justificatif de ces frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

S’agissant de la demande de délai de paiement par application de l’article 1343-5 du code civil, il apparaît que le montant de la somme due est peu supérieur au montant des échéances mensuelles proposées par le débiteur.

Dès lors, il n’est pas opportun de faire droit à la demande de délai de paiement.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES MALDIVES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 777,05 euros (SEPT CENT SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS ET CINQ CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2026, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES MALDIVES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, du surplus de ses demandes principales ;
DEBOUTE Monsieur [J] [I] de sa demande de délai de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES MALDIVES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.