Résiliation du bail commercial pour loyers impayés après commandement infructueux et indemnité d’occupation fixée au loyer courant

L’article L.145-41 du Code de commerce subordonne l’effet de la clause résolutoire à un commandement demeuré infructueux pendant un mois, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. La juridiction constate que le commandement visait la clause résolutoire, reproduisait le délai légal et que les impayés n’avaient pas été réglés dans le délai. La résiliation du bail est donc acquise à compter du 1er mars 2026, avec expulsion à défaut de départ volontaire.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 1103 du Code civil, le bail, le commandement et le relevé de compte établissent une obligation non sérieusement contestable. Une provision est accordée au titre des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie.

L’occupation postérieure à la résiliation, sans droit ni titre, justifie une indemnité provisionnelle. Bien que le bailleur sollicite le double du loyer, celle-ci est fixée au montant du loyer mensuel, soit 668 euros, jusqu’à libération complète des lieux. Les intérêts suivent les règles de l’article 1153-1 du Code civil.

La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et une indemnité de 1 000 euros est allouée au titre de l’article 700 du même code.

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Après un commandement de payer demeuré infructueux, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 1er mars 2026. La société locataire a été condamnée au paiement provisionnel des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 668 euros jusqu’à la libération des locaux.

Un bailleur a donné à bail des locaux commerciaux à un preneur, auquel la société S2BC s’est substituée par avenant. Des loyers étant restés impayés, le bailleur a délivré à la société un commandement de payer visant la clause résolutoire pour 2 804,02 euros.

Le règlement n’étant pas intervenu dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion de la société et obtenir le paiement provisionnel des sommes dues. La société, non comparante, n’a pas constitué avocat.

La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2026. Elle condamne la société au paiement provisionnel des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 668 euros jusqu’à la libération des lieux.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée dans le bail commercial.
• Commandement de payer visant expressément la clause résolutoire.
• Mention du délai légal d’un mois prévu par l’article L.145-41.
• Absence de règlement des loyers impayés dans ce délai.
• Justification de la dette par le bail, le commandement et le relevé de compte.
• Occupation persistante des lieux après la résiliation du bail.

• Le bail commercial contenant une clause résolutoire.
• Le commandement de payer délivré le 28 janvier 2026.
• Le relevé de compte arrêté au 2 mars 2026.
• Le décompte établissant les loyers et charges impayés.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion de la société et le paiement des sommes provisionnelles retenues. La société doit régler l’arriéré résiduel, l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, les dépens et les frais irrépétibles.

• Faire signifier l’ordonnance à la société occupante.
• Engager l’expulsion après le délai d’un mois.
• Imputer le dépôt de garantie sur l’arriéré.
• Réclamer 668 euros mensuels jusqu’à libération complète.
• Recouvrer les dépens et les 1 000 euros accordés au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Contrôler le contenu du commandement de payer.
• Calculer l’expiration du délai d’un mois.
• Actualiser le relevé des loyers impayés.
• Organiser la signification et l’exécution de l’ordonnance.

À éviter

• Omettre la mention du délai légal.
• Réclamer une dette non justifiée par un décompte.
• Confondre résiliation et libération effective des lieux.
• Oublier l’imputation du dépôt de garantie.
• Fixer l’indemnité sans tenir compte de la décision.

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L.145-41 du Code de commerce exige un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d’un mois. La clause ne produit effet qu’à l’expiration de ce délai si le commandement demeure infructueux. La juridiction relève que ces conditions étaient réunies et constate la résiliation du bail à compter du 1er mars 2026.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 1103 du Code civil, le bail, le commandement de payer et le relevé de compte établissent l’obligation du preneur. La dette locative peut donc être accordée par provision, après imputation du dépôt de garantie.

L’indemnité d’occupation après résiliation

La résiliation prive le preneur de tout droit d’occupation. La juridiction fixe l’indemnité provisionnelle au montant du loyer mensuel, soit 668 euros, et non au double sollicité, jusqu’à la libération complète des lieux. Elle est payable d’avance, au prorata temporis, avec intérêts selon l’article 1153-1 du Code civil.

Article L.145-41 du Code de commerce, Article 1103 du Code civil, Article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1153-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile