TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 02 Octobre 2026

N° RG 25/04244 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTY3

Jugement du 02 Octobre 2026
N°: 26/930

OPH NEOTOA

C/

[P] [X] veuve [B]

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me SIZARET
à Me GUILBERT-OBJILERE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Octobre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 26 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [X] veuve [B]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante en personne assistée de Me Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382025004702 du 01/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2022, l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [O] [B] portant sur un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros.

Par un acte séparé du même jour, l’OPH NEOTOA a donné à bail un parking (n°0241.A.08.056) situé à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 40,22 euros.

M. [O] [B] est décédé le [Date décès 1] 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, le bailleur a fait assigner Mme [P] [X] veuve [B] aux fins, notamment, de constater la résiliation du bail, de prononcer l’expulsion de cette dernière et d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 26 juin 2026.

A cette date, l’OPH NEOTOA a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement les termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience et préalablement communiquées, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 14 et 45 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article R 441-1 du Code de la construction et de l’habitation, de l’article 750-1 du Code de procédure civile et du contrat de bail, l’OPH NEOTOA sollicite de :
Constater la résiliation de plein droit du bail et du contrat de location du garage, conclus le 28 février 2022 entre NEOTOA et M. [O] [B], relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], à la date de son décès survenu le [Date décès 1] 2023, Dire et juger que Mme [P] [X] veuve [B] est occupante sans droit ni titre du logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5],
En conséquence :
Dire et juger que Mme [P] [X] veuve [B] et tous occupants de son chef seront tenus de quitter les lieux au plus tard dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, Dire et juger qu’à défaut de quitter les lieux dans les délais impartis par la loi, Mme [P] [X] veuve [B] et tous occupants de son chef pourront être expulsés par tous moyens et, au besoin, avec le concours de la force publique, Condamner Mme [P] [X] veuve [B] à verser à NEOTOA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, Débouter Mme [P] [X] veuve [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner Mme [P] [X] veuve [B] à payer à NEOTOA à la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.
L’OPH NEOTOA s’oppose à la demande subsidiaire aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire faute d’existence d’un bail. Elle s’oppose également à tous délais de paiement des indemnités d’occupation au regard des délais d’ores et déjà écoulés et de l’impossibilité manifeste de la défenderesse de disposer des moyens de régler cette dette.

Au soutien de ses demandes, l’OPH NEOTOA expose que M. [O] [B] s’est marié le [Date mariage 1] 2022 avec Mme [P] [X] laquelle s’est maintenue dans les lieux sans justifier, qu’au jour du décès, elle remplissait les conditions pour prétendre au transfert du bail à son profit. Il considère ainsi qu’elle devait justifier, au jour du décès de son époux, du fait de disposer d’un titre de séjour tel que défini à l’article 2 de l’arrêté du 20 avril 2022. Or il remarque qu’elle ne dispose d’un titre de séjour que depuis le 1er avril 2025 soit depuis près de 18 mois après le décès de M. [B].

L’OPH NEOTOA précise que l’attestation rédigée l’a été dans le cadre de la recherche d’un accord amiable et qu’aucune des parties ne saurait s’en prévaloir en dehors de ce cadre. Il relève qu’elle ne saurait davantage valoir reconnaissance implicite de la qualité de locataire à Mme [X] et considère que la formation d’un bail tacite est structurellement impossible dans le secteur HLM.

Il ajoute qu’elle n’a pas réglé les indemnités d’occupation depuis le mois d’octobre 2023 et qu’au jour de l’audience, la dette locative s’élève à 10 659,25 euros.

A l’audience, Mme [P] [X] veuve [B] a comparu assistée par son conseil.

Ce dernier a développé oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées. Ainsi, au visa des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article R 441-1 du Code de la construction et de l’habitation, Mme [P] [X] veuve [B] sollicite de :
Débouter NEOTOA de l’ensemble de ses demandes,
En tout état de cause :
Ordonner le transfert du droit au bail signé le 28 février 2022 à Mme [P] [X] veuve [B], Autoriser Mme [P] [X] veuve [B] à se libérer de sa dette par 36 mensualités, Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, Écarter l’exécution provisoire, Condamner NEOTOA à payer à Mme [P] [X] veuve [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la même aux entiers dépens.
A titre de moyens en défense, Mme [P] [X] veuve [B] affirme que la combinaison des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 et R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation permet au conjoint survivant, lors du décès du locataire, de bénéficier d’un transfert automatique du bail et ce pour un logement social même si le conjoint survivant ne remplit pas les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage. Elle considère qu’en l’absence de précision du texte les conditions d’application de l’article R. 441-1 doivent s’apprécier au jour où le juge statue. Elle précise qu’au jour du décès de son époux, elle avait d’ores et déjà entamé les démarches pour obtenir son titre de séjour et que les délais de traitement, indépendants de sa volonté, ne sauraient lui être imputables.

Mme [X] relève, par ailleurs, que NEOTOA s’est comporté en qualité de bailleur à son égard.

Elle ajoute qu’elle a repris le paiement du loyer et des charges et qu’elle bénéficie des APL, un rappel étant susceptible d’intervenir à compter de la date de décès de son époux. Elle entend également déposer un dossier de surendettement au regard de sa situation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de résiliation du bail

En application de l’article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil.

L’article 40 I de la même loi précise, s’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, que les dispositions de l’article 14 leur sont applicables à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ce texte prévoit toutefois une exception en ce que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint survivant.

Il est admis, par application de ces textes, que les conditions d’attribution d’un logement définies par l’article R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, notamment la condition tenant au fait que ces logements sont attribués aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par arrêté, ne sont pas applicables au concubin notoire qui remplit les conditions de transfert du bail prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (ainsi Cour de cassation, troisième chambre civile, 2016-10-20, n° 15-19.091). Par analogie, les dispositions de l’article R. 441-1 précité ne sauraient être opposables à l’épouse du locataire décédé.

En l’espèce, il est constant que le 28 février 2022, l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA et M. [O] [B] ont conclu des baux, l’un portant sur un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] et l’autre portant sur un accessoire du logement, à savoir un emplacement de stationnement (n°0241. A. 08.056).

Il est justifié du mariage survenu entre M. [O] [B] et Mme [P] [X] le [Date mariage 1] 2022 à [Localité 3] (Ille et Vilaine).

Il également justifié, par la production de l’acte établi par l’officier d’état civil, du décès de M. [O] [B] le [Date décès 1] 2023.

En sa qualité de conjoint survivant, Mme [P] [X] veuve [B] est donc en droit de demander le transfert du bail à son nom à compter du jour du décès, sans que ne puisse lui être opposée le fait qu’à cette date, elle ne disposait pas de titre de séjour.

Dès lors, les demandes de l’OPH NEOTOA en constat de la résiliation du bail et en expulsion seront rejetées.

Par conséquent, le transfert des baux conclus le 28 février 2022 entre l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA et M. [O] [B] portant sur un appartement (bâtiment A) et un stationnement (n°0241. A. 08.056) situés au [Adresse 4] à [Localité 5], sera ordonné, avec effet rétroactif au [Date décès 1] 2023, au profit de Mme [P] [X] veuve [B].

2. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de relever que dans ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, l’OPH NEOTOA a sollicité la condamnation de Mme [P] [X] veuve [B] au paiement d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération des lieux.

Le bailleur n’a pas demandé une condamnation chiffrée équivalente au montant des indemnités d’occupation dues au jour de l’audience mais seulement une condamnation de principe au paiement de telles indemnités. Il a insisté dans ses écritures sur le fait que les sommes dues l’étaient au titre des indemnités d’occupation et non au titre des loyers et des charges. Il n’a pas davantage demandé, à titre subsidiaire, la condamnation de Mme [X] au paiement de l’arriéré des loyers et des charges.

Le juge ne peut, dès lors, requalifier cette demande par application de l’article 12 du code de procédure civile.

Par suite, le bail n’ayant pas été résilié, la défenderesse ne saurait être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, l’OPH NEOTOA sera débouté de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes reconventionnelles de Mme [P] [X] veuve [B] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire et à lui octroyer des délais de paiement devenues sans objet.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, l’OPH NEOTOA sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Tenu aux dépens, la demande de l’OPH NEOTOA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

En équité la demande de Mme [P] [X] veuve [B] au titre des frais irrépétibles sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire,

Aucune circonstance de l’espèce ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE, avec effet rétroactif au [Date décès 1] 2023, le transfert à Mme [P] [X] veuve [B] des baux conclus le 28 février 2022 entre l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA et M. [O] [B] portant sur un appartement (bâtiment A) et un stationnement (n°0241. A. 08.056) situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA de sa demande en constat de la résiliation du bail et de sa demande subséquente en expulsion de Mme [P] [X] veuve [B] ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA de sa demande de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [P] [X] veuve [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine NEOTOA aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Présidente