TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 26/51987 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DB5IR

N° : 13

Assignation du :
04 Février 2026
06 Mars 2026

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 octobre 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEURS

Monsieur [N] [A]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Monsieur [Z] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3] – CANADA

représentés par Maître Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #W0006

DEFENDEURS

Monsieur [L] [I] [D] Agissant tant en son nom personnel qu’en tant que représentant légal de ses trois enfants mineurs non émancipés, savoir :
1. Monsieur [V] [D], né le 14 avril 2011, demeurant [Adresse 3] à [Localité 4] ;
2. Monsieur [Y] [D], né le 24 janvier 2013, demeurant [Adresse 3] à [Localité 4] ;
3. Monsieur [X] [D], né le 7 août 2014, demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [V] [L] [T] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [Y] [L] [T] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [X] [I] [B] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Vanessa PERROT de l’EURL SOCIETE VP AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #J134

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic Monsieur [Z] [Q] [S] [A]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Anne-elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS – #G0244

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] sont copropriétaires de la parcelle n°BR [Cadastre 1] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Monsieur [L] [D], [V] [D], [Y] [D] et [X] [D] sont copropriétaires de la parcelle contigüe BR [Cadastre 2] située [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février et 6 mars 2026, Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] ont assigné Monsieur [L] [D] et [V], [Y] et [X] [D] représentés par leurs parents Monsieur [L] [D] et Madame [G] [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux fins :

– d’ordonner la suspension des travaux de construction de l’appentis sur l’emplacement grevé d’un droit de passage au [Adresse 6] parcelle BR [Cadastre 2]

– d’ordonner la démolition complète de l’appentis dans un délai qui ne saurait excéder un mois à compter de l’ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard et aux frais des consorts [D]

– d’ordonner la désinstallation du trampoline sur sur l’emplacement grevé d’un droit de passage au [Adresse 6] parcelle BR [Cadastre 2] dans un délai qui ne saurait excéder un mois à compter de l’ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard et aux frais des consorts [D]

– d’ordonner l’enlèvement de tout encombrant entravant l’usage du droit de passage dont l’arrachage des bambous

– d’ordonner la remise en état initiale de l’emplacement grevé d’un droit de passage situé sur la parcelle BR [Cadastre 2] aux frais de Messieurs [D]

– de condamner solidairement ou in solidum Messieurs [D] à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce inclus une somme de 13 euros au titre des droits de plaidoirie.

Lors de l’audience du 4 septembre 2026, Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] maintiennent oralement leurs demandes, y ajoutant une demande d’enlèvement de la fontaine posée sur l’emplacement grevé du droit de passage. Ils sollicitent une passerelle au fond à titre subsidiaire.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs se prévalent des articles 637, 682 et 686 du code civil et prétendent que la parcelle BR [Cadastre 2] est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle BR [Cadastre 1].
Ils soutiennent que ce droit de passage est prévu par l’acte de vente de la parcelle BR [Cadastre 2] du 13 septembre 2019 et rappellent la jurisprudence de la Cour de cassation aux termes de laquelle une servitude conventionnelle même non publiée, est pleinement opposable à l’acquéreur du fonds servant s’il est établi qu’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition, ce qui est le cas de Monsieur [D].
Les demandeurs estiment subsidiairement que la servitude est établie par destination du père de famille, soulignant qu trouve son elle trouve son origine dans la division d’une parcelle unique, ayant appartenu au père des demandeurs, divisée en 2 parcelles disctinctes, avec plan de masse indiquant l’emplacement de la servitude.
Ils déplorent que les installations des défendeurs obstruent le passage et ne leur permettent plus d’accéder en moto à leur abri de jardin, ni ne permettent aux entreprises missionnées ou à leurs invités handicapés de passer.
Ils soutiennent que l’urgence est caractérisée puisque la poursuite des travaux de l’appentis rendrait le passage définitivement inutilisable et qu’aucune contestation sérieuse n’est caractérisée.
A titre subsidiaire, ils prétendent que l’atteinte à la servitude de passage constitue un trouble manifestement illicite.

En réponse, par conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [L] [D], en son nom personnel et en qualité de représentant légal de ses fils [V], [Y] et [X] [D] sollicite le débouté des demandeurs et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et leur condamnation chacun à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [L] [D] expose que l’existence d’une servitude de passage n’est pas démontrée, ni sa consistance.
Il fait valoir que la servitude par destination de père de famille n’a aucune existence matérielle, aucun signe apparent relatif au passage n’ayant été laissé par le proriétaire unique des lieux, aucune preuve de la consistance du droit de passage revendiqué n’étant apportée.
Il ajoute que s’il n’a jamais empêché le passage, il n’a pour autant jamais reconnu un droit de passage.
Monsieur [D] précise que le passage n’est pas empêché et que dans l’hypothèse où des entreprises devraient intervenir, elles pourraient se prévaloir du tour d’échelle.

Il estime qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de mettre aux normes d’accessibilité des personnes handicapées son entrée principale.
Il indique qu’une autorisation d’urbanisme est en cours de régularisation pour la construction du toit de l’appentis.
Il rappelle le contexte des multiples procédures l’ayant opposé à Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A].

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite:

– voir ordonner la cessation immédiate de l’ensemble des travaux portant sur l’assiette du droit de passage

– voir ordonner la suppression de tout obstacle entravant l’exercice du droit de passage en ce compris toute construction, plantation installation, marches ou encombrement

– ordonner la dépose immédiate du trampoline empiétant sur les parties communes du syndicat des copropriétaires et sur le droit de passage dont ce dernier bénéficie

– ordonner la remise en état des lieux dans leur configuration antérieure permettant un usage normal du passage,

le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires sollicitent également la condamnation solidaire de Monsieur [L] [D] et [V] [D], [Y] [D] et [X] [D], représentés par leurs parents, à lui verser:

– la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels

– la somme de 5 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir le risque d’un dommage imminent, les travaux actuellement en cours sur l’assiette du passage étant de nature à rendre son usage impossible.
Il se prévaut également du trouble manifestement illicite né du non respect du réglement de copropriété, lequel prévoit expressément l’existence de ce passage.
Le syndicat des copropriétaire soutient qu’il subit un préjudice propre car l’obstruction du droit de passage comproment le fonctionnement normal de l’ensemble immobilier en entravant les conditions de circulation et d’accès au sein de la copropriété et en annexant les parties communes.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Selon jurisprudence constante, chaque copropriétaire, pris individuellement, est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel.

L’action de Monsieur [N] [A] et de Monsieur [Z] [A] est donc recevable.

2/ Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 686 du code civil prévoit qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

En l’espèce, Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] se prévalent de l’observation intégrée dans l’acte de vente de la parcelle BR [Cadastre 2] du 13 septembre 2019 selon laquelle dans un acte du 27 mai 1968 constatant division de l’ensemble immobilier, il a été mentionné “droit de passage au passage commun aboutissant à l’[Adresse 7] au fond du jardin de la propriété à gauche”. Toutefois, est également précisé “ce droit de passage n’étant plus mentionné dans les actes ultérieurs ni les actes hypothécaires.” Il ne peut ainsi être déduit de cette observation figurant dans l’acte avec l’évidence requise en référé l’existence d’une servitude de passage dans l’acte notarié de la parcelle [Cadastre 2]. Par ailleurs, il n’appartient pas davantage au juge des référés, juge de l’évidence, d’établir l’existence d’une servitude par destination du père de famille.

Enfin, s’il résulte du réglement de copropriété versé aux débats que en son chapitre 1 section I l’ensemble immobilier du [Adresse 5] comprend un droit au passage commun aboutissant à l’[Adresse 7] au fond du jardin, il ne s’agit pas d’une partie commune mais d’un droit de passage sur une partie appartenant à Monsieur [L] [D] et [V], [Y] et [X] [D]. Les procès-verbaux de constat ne démontrent pas que le passage soit complètement obstrué et que dès lors le droit de passage, dont la réalité de la consistance et de l’étendue n’est pas démontrée, ne soit pas respecté avec l’évidence requise en référé. Le syndicat des copropriétaires n’établit pas davantange un empiètement sur les parties communes.

En considération de l’ensemble de ces élements, il convient de débouter Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] de l’ensemble de leurs demandes de dépose et remise en état, ainsi que celles du syndicat des copropriétaires et par suite la demande de dommages et intérêts provisionnels de ce dernier.

3/ Sur la demande subsidiaire de passerelle

En vertu de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Il résulte de ce qui précède que n’est pas caractérisée, en l’espèce, l’existence d’une urgence au sens de l’article 837 du code de procédure civile, justifiant le renvoi à une audience pour qu’il soit statué au fond.

Dans ces conditions, la demande de ce chef de Messieurs [A] sera rejetée.

4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Il est équitable de condamner les demandeurs au paiement à Monsieur [L] [D], à [V] [D], [Y] [D] et [X] [D] de la somme de 1000 euros à chacun au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] recevables;

Déboutons Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] de l’ensemble de leurs demandes principales;

Déboutons Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] de leur demande de passerelle;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de ses demandes;

Condamnons Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] au paiement à Monsieur [L] [D], [V] [D], [Y] [D] et [X] [D] de la somme de 1000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons Monsieur [L] [D], [V] [D], [Y] [D] et [X] [D] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons Monsieur [N] [A] et Monsieur [Z] [A] au paiement des dépens;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 02 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Maïté FAURY