Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [I] [K], munie d’un pouvoir
D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [F] [C] épouse [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparants en personne
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Décembre 2025
date des débats : 04 Décembre 2025
délibéré au : 12 Mars 2026 prorogé au : 01 Octobre 2026

RG N° 25/03458 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OCSR

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à [Localité 3] HABITAT
CCC à Monsieur [S] + Madame [C] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 décembre 2021 à effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, (ci-après « [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT ») a donné à bail à [A] [S] et [F] [C] épouse [S] un logement de type 4D lui appartenant sis, [Adresse 4], rez-de-chaussée, appartement n°8 – [Localité 2], outre une terrasse, moyennant un loyer mensuel initial de 422,16 € pour le logement, 16,25 € pour la terrasse, outre une provision mensuelle pour charges de 61,71 €. Le 26 janvier 2022, les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un emplacement de stationnement sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 48,02 €, outre 3,48 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [A] [S] et [F] [C] épouse [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 510,91 € arrêté au 12 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [A] [S] et [F] [C] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
·   Constater la résiliation du bail signé le 9 décembre 2021 entre les parties, et subsidiairement dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation dudit bail ;
·      Ordonner l’expulsion de [A] [S] et [F] [C] épouse [S] ainsi que tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
·       Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
·      Condamner solidairement [A] [S] et [F] [C] épouse [S] à lui payer la somme de 3 313,99 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
·      Condamner solidairement [A] [S] et [F] [C] épouse [S] à lui payer des indemnités d’occupation égales aux derniers loyers en cours soit la somme de 466,48 € pour le logement et 33,88 € pour l’aire de stationnement, augmentées des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
·      Condamner in solidum [A] [S] et [F] [C] épouse [S] à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
·      Condamner in solidum [A] [S] et [F] [C] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
·      Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 1er décembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025. A ladite audience, [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 261,48 € au titre des loyers et charges échus à la date du 28 novembre 2025. L’office souligne qu’avant le versement de 160 € effectué le mois dernier, les locataires n’ont fait aucun règlement depuis février 2025. Dès lors, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Régulièrement assignés à domicile, les époux [S] ont comparu et reconnaissent expressément le principe et le montant de la dette. [A] [S] déclare avoir été entrepreneur dans le bâtiment sans avoir pu se verser de salaire pendant un an, entreprise qui est aujourd’hui en liquidation. Par ailleurs, il précise avoir repris le travail depuis novembre 2025. Enfin, les époux indiquent avoir été reçus par une assistante sociale laquelle leur a proposé de mettre en place un échéancier de 160 € par mois.
Les deux parties étant présentes, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 12 mars 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 23 octobre 2024, dont la Caisse a accusé réception le 31 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 juin 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 24 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, le préfet en ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à [A] [S] et [F] [C] épouse [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 510,91 € arrêté au 12 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et du contrat de location de l’emplacement de stationnement, accessoire dudit bail, et d’ordonner l’expulsion de [A] [S] et [F] [C] épouse [S].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [Localité 5] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [A] [S] et [F] [C] épouse [S] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 261,48 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 28 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, déduction faite des frais de procédure.
***
Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Il convient de déduire de ce montant la somme de 22,86 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires sur la période allant de juin 2024 à octobre 2024 (7,62 × 3), dès lors que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Il ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’il aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
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Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.
En conséquence, [A] [S] et [F] [C] épouse [S], étant mariés, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 238,62 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, la dette ayant été déterminée à l’audience.
[A] [S] et [F] [C] épouse [S] seront enfin condamnés solidairement à payer à [Localité 3] HABITAT, à compter du 29 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme de 614,01 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT souligne l’absence de reprise de paiement des loyers par les locataires et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
D’après le relevé de compte locataire, [A] [S] et [F] [C] épouse [S] n’ont pas effectué de paiement depuis février 2025.
Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières des époux [S] résultent de leur situation professionnelle. En effet, [A] [S] a été gérant d’une entreprise dans le bâtiment pendant deux ans sans pouvoir se verser de salaire, entreprise aujourd’hui en cours de fermeture. De plus, [F] [C] épouse [S] qui a également dû fermer son entreprise, est actuellement employé en CDD à temps très partiel et est redevable de dettes professionnelles.
Lors de l’audience, [A] [S] a informé le tribunal avoir repris le travail depuis novembre 2025.
Face à cette situation, malgré l’amélioration de la situation financière du couple, avec la reprise de l’activité professionnelle de [A] [S], compte tenu de l’absence de reprise des paiements des loyers et de l’opposition à tout délai de paiement de [Localité 3] HABITAT, aucun délai ne sera accordé aux époux [S], l’ensemble des conditions de l’article 24-V de la loi de 1989 n’étant pas rempli.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [S] et [F] [C] épouse [S], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’article 700 du code de procédure civile
Ils seront également condamnés in solidum à payer à [Localité 5] la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 décembre 2021 entre [Localité 3] HABITAT et [A] [S] et [F] [C] épouse [S], concernant le logement sis [Adresse 6] – [Localité 6] [Adresse 7] et du contrat de location de l’emplacement de stationnement, accessoire dudit bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;
CONDAMNE solidairement [A] [S] et [F] [C] épouse [S] à payer à [Localité 5] la somme de 5 238,62 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE [A] [S] et [F] [C] épouse [S] de leur demande de délais de paiement ;
ORDONNE à [A] [S] et [F] [C] épouse [S], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [A] [S] et [F] [C] épouse [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement [A] [S] et [F] [C] épouse [S] à payer à [Localité 5], à compter du 29 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 614,01 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE in solidum [A] [S] et [F] [C] épouse [S] à payer à [Localité 5] la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de commandement, d’assignation et de notification à la préfecture ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
C. HOFFMANN F. BIELITZKI