Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Non comparant

Madame [U] [M] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :
date de la première évocation : 08 Janvier 2026
date des débats : 08 Janvier 2026
délibéré au 02 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03666 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODZX

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me LENGLART
CCC à Monsieur [E] + à Madame [M] [X] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 octobre 2015 à effet au 5 novembre 2015, la S.A. des MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a donné à bail à [U] [M] [X] et [W] [E] un logement de type 4 lui appartenant sis, [Adresse 3], 2ème étage, appartement n°[Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 556,52 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 88,43 €. 
Par un courrier en date du 19 novembre 2020, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a accusé réception du congé délivré par [W] [E], en indiquant qu’elle ne pourra procéder aux modifications qu’après réception du jugement de divorce.
Par une décision en date du 24 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4]-Atlantique a déclaré recevable le dossier de surendettement de [W] [E] et l’a orienté vers un réaménagement de ses dettes. Ainsi, le plan établi par la Banque de France concernant la S.A. CDC HABITAT SOCIAL prévoit un premier palier de 33 mois à zéro euros puis un second palier à compter du 34ème mois qui impose quatre versements de 171,26 euros. Ce plan étant mis en application à compter du 24 janvier 2025.
Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [U] [M] [X] et [W] [E] d’avoir à justifier d’une assurance, de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.649,72€ arrêté au 25 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [U] [M] [X] et [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
Constater à compter du 30 avril 2025 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 31 mai 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail signé le 16 octobre 2015 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire dudit bail ; Ordonner l’expulsion de [U] [M] [X] et [W] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement, avec au besoin de l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Condamner solidairement [U] [M] [X] et [W] [E] au paiement de la somme de 2.846,60€ au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2025 avec intérêts de droit à compter 31 mars 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Condamner solidairement [U] [M] [X] et [W] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 30 avril 2025 ou du 31 mai 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 mai 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [U] [M] [X] et [W] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[U] [M] [X] et [W] [E] seront condamnés à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner solidairement [U] [M] [X] et [W] [E] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.
Par courrier en date du 30 septembre 2025 dont le Tribunal a accusé réception le 1er octobre 2025, [W] [E] explique les raisons de son absence à l’audience à venir. Il expose qu’il n’est plus solidaire de la dette contractée par [U] [M] [X], étant divorcés depuis le 16 mai 2024. A ce titre, il indique avoir transmis le jugement de divorce à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL. Enfin, il transmet en pièces jointes les couriers adressés à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, le plan de surendettement établi par la Banque de France ainsi que le jugement de divorce.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026. À ladite audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, actualisant ainsi sa créance à la somme de 1.773,34 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 décembre 2025. Elle indique qu’elle se désiste de sa demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance. Elle déclare que le jugement de divorce de [U] [M] [X] et [W] [E] ne lui a pas été transmis malgré un courrier de [W] [E] en ce sens. De ce fait, elle rappelle que [W] [E] est tenu solidairement au paiement de la dette locative. Enfin, elle déclare être favorable à l’octroi de délais de paiement, [U] [M] [X] ayant repris le paiement du loyer courant et des charges et ayant commencé à apurer sa dette locative.

Régulièrement assignée à étude, [U] [M] [X] a comparu. Elle reconnait le montant de la dette et indique que selon elle, [W] [E] n’est pas tenu solidairement au paiement de celle-ci. Elle explique qu’il ne peut venir à l’audience en raison d’une opération du genou. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de verser la somme de 80 € par mois.
Régulièrement assigné à étude, [W] [E] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 

A l’audience du 2 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 23 août 2024, dont la Caisse a accusé réception le 29 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 26 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [U] [M] [X] et [W] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.649,72 € arrêté au 25 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [U] [M] [X]. [W] [E] ayant quitté le logement en 2020, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion.
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.773,34 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 décembre 2025, échéance novembre 2025 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 509,86 €. (132,93€ + 177,05€ + 199,88€).
Il convient également de déduire de ce montant la somme de 22,86€ correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62€ chacune par mois appliquées à la locataire, dès lors que l’office bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Il ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’il aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte également de l’article 1751 du Code civil que « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux. »
Par un arrêt en date du 31 mai 2006, la troisième civile de la Cour de cassation a indiqué que les époux demeuraient cotitulaires du bail jusqu’à transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, quand bien même l’époux n’occuperait plus les lieux depuis plusieurs années (Civ.3ème, 31 mai 2006).
En l’espèce, le 19 novembre 2020, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a accusé réception du congé délivré par [W] [E], en lui indiquant qu’il était nécessaire que le jugement de divorce lui soit transmis afin de procéder aux modifications.
Par un courrier en date du 3 avril 2025, [W] [E] a déclaré à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL qu’il était divorcé de [U] [M] [X] depuis le 16 mai 2024 et a indiqué qu’il joignait le jugement de divorce. Toutefois, il ne justifie pas d’avoir effectivement transmis ledit jugement.
De la même manière, le divorce de [U] [M] [X] et [W] [E] n’a pas été retranscrit sur l’acte d’état civil d’[W] [E] édité le 18 juillet 2025.
Ainsi, en ne rapportant pas la preuve que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ait eu connaissance du jugement de divorce avant la date d’audience, [W] [E] sera tenu solidairement au paiement de la dette locative jusqu’au 8 janvier 2026.
En conséquence, [U] [M] [X] et [W] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.240,62 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
Le paiement de ladite somme interviendra selon les modalités indiquées dans le plan de surendettement.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [U] [M] [X] a repris le versement intégral du loyer courant depuis le 8 juillet 2025.

Lors de l’audience, [U] [M] [X] offre de verser la somme de 80 euros en sus du loyer courant et des charges. Il ressort des décomptes actualisés versés aux débats qu’elle verse cette somme depuis le mois de septembre 2025.
Il ressort du diagnostic social et financier que [U] [M] [X] perçoit un salaire de 1.800 euros par mois.
La S.A. CDC HBAITAT SOCIAL a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement à [U] [M] [X].
Au regard de ces éléments, dès lors que [U] [M] [X] a repris le paiement intégral de son loyer et qu’elle s’acquitte d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [U] [M] [X] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 716,10 euros. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [M] [X] et [W] [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile 
En équité, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 octobre 2015 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et [U] [M] [X] et [W] [E], concernant le logement de type 4 lui appartenant sis [Adresse 6] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er juin 2025 ; 
CONDAMNE solidairement [U] [M] [X] et [W] [E] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.240,62 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
DIT que le paiement interviendra selon les modalités indiquées dans le plan de surendettement ;
ACCORDE à [U] [M] [X] et [W] [E] un délai de paiement de seize (16) mois pour se libérer de la dette, soit 15 mensualités de 80 €, la 16ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [U] [M] [X] et tout occupant de son fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 6], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut de l’expulsion de [U] [M] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNE dans ce cas [U] [M] [X] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 716,10 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNE in solidum [U] [M] [X] et [W] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection