Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [X] [M] [D] [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [K] [W] [O] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparants D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Décembre 2025
date des débats : 04 Décembre 2025
délibéré au : 12 Mars 2026 prorogé au : 01 Octobre 2026

RG N° 25/02922 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAHI

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me CHUPIN
CCC à Monsieur [Q] + Madame [A] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 avril 2024 à effet au 1er mai 2024, la société anonyme [J] [R] a donné à bail à [U] [Q] et [K] [A] un logement de type 4 lui appartenant sis, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 451,84 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 138,47 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, [J] [R] a fait commandement à [U] [Q] et [K] [A] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 655,38 € arrêté au 30 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [J] [R] a fait assigner [U] [Q] et [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes sous le bénéfice de l’exécutoire provisoire, aux fins de : 
Constater à effet au 25 février 2025, la résiliation du bail signé le 23 avril 2024 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;Ordonner en conséquence l’expulsion de [U] [Q] et [K] [A], ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, [U] [Q] et [K] [A] à lui payer :la somme de 2 110,17 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juillet 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (466,57 €) et charges (202,62 €) mensuels, soit la somme de 669,19 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [U] [Q] et [K] [A] pour régler leur arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :Juger que, durant tout le cours de ces délais, [U] [Q] et [K] [A] devront régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de leur arriéré, ses loyers et charges courants ;Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de leur arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible ;
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 octobre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025. À ladite audience, [J] [R], représentée par son Conseil, a procédé par voie de dépôt, actualisant sa créance à la somme de 2 631,14 € au titre des loyers et charges échus. 

Régulièrement assignés à personne, [U] [Q] et [K] [A] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 12 mars 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 30 août 2024, la Commission en ayant accusé réception le 12 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 juillet 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 29 juillet 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par exploit de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, [J] [R] a fait commandement à [U] [Q] et [K] [A] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 655,38 € arrêté au 30 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et d’ordonner l’expulsion de [U] [Q] et [K] [A].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire et qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.
Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de [J] [R] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [U] [Q] et [K] [A] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette. 
Le dernier décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 631,14 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 259,34 € (80,37 € + 178,97 €).
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, l’article 7 du contrat de bail prévoit qu’en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division.
En conséquence, [U] [Q] et [K] [A], étant colocataires, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 371,80 € au titre des seuls loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été fixée à l’audience. 
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [J] [R], à compter du 3 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme de 669,19 €. 

Sur les délais de paiement
En vertu de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires ont repris le paiement résiduel de leur loyer depuis le 1er septembre 2025. L’Allocation personnalisée au logement étant toujours versée, les échéances d’août, septembre et octobre ont été réglées en intégralité.
Par ailleurs, il résulte du diagnostic social et financier établi par l’Espace départemental des solidarités que les difficultés financières des locataires résultent de leur santé. En effet, [K] [A] présente des difficultés de santé importantes l’empêchant d’exercer un emploi et perçoit de ce fait l’AAH depuis ses 20 ans. S’agissant de [U] [Q], agent de quai de formation, il travaillait en CDI jusqu’à son licenciement en 2016. A la suite de cela, il a exercé des missions en intérim, en parallèle desquelles il fait face à des difficultés de santé l’empêchant de travailler à temps plein. La conjugaison de ces évènements a considérablement diminué les ressources du couple. Par ailleurs, le budget du couple a également été déstabilisé à la suite d’une régularisation de charges et des frais de réparation de leur véhicule. Toutefois, il est indiqué qu’au jour de l’établissement de ce diagnostic que le couple perçoit des ressources mensuelles totales de 2 794,94 € pour assumer des charges totales mensuelles de 1 515 €.
Au regard de ces éléments, dès lors que les locataires ont repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience et que leurs ressources leur permettent de régler leur dette locative, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement, non-suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [Q] et [K] [A], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
L’article 700 du code de procédure civile 
Ils seront également condamnés in solidum à payer à [J] [R] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 avril 2024 entre [J] [R] d’une part, et [U] [Q] et [K] [A] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 4] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 mars 2025 ; 
ORDONNE à [U] [Q] et [K] [A], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [U] [Q] et [K] [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement [U] [Q] et [K] [A] à payer à [J] [R] la somme de 2 371,80 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 
ACCORDE à [U] [Q] et [K] [A] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 65 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE solidairement [U] [Q] et [K] [A] à payer à [J] [R], en deniers ou quittance, à compter du 3 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 669,19 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE in solidum [U] [Q] et [K] [A] à payer à [J] [R] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
C. HOFFMANN F. BIELITZKI