Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marie-Pierre KIOSSEFF
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Février 2026
date des débats : 05 Février 2026
délibéré au 23 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03831 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OE36

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me LENGLART
CCC à Mme [E] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 3 mai 2016 à effet au 21 mai 2016, la S.A. des MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a donné à bail à [I] [E] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 367,01 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 39,58€.
Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [I] [E] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 316,47 € arrêté au 6 juin 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
Constater la résiliation du bail à effet au 3 mai 2016 à compter du 12 juillet 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 12 août 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ; Ordonner l’expulsion de [I] [E] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; Condamner [I] [E] au paiement de la somme de 511,71 € arrêtée au 20 août 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 12 juin 2025 ou à compter du jugement à intervenir ;Condamner [I] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 12 juillet 2025 ou du 12 août 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 août 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [I] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[I] [E] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner [I] [E] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026. À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL maintient l’ensemble de ses demandes y compris la demande de résiliation fondée sur le défaut de justification d’une assurance. En outre, elle produit un décompte actualisé à hauteur de 1 072,80 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 février 2026, précisant que le dernier prélèvement d’un montant de 479,52 € est en cours de rejet.
Régulièrement assignée à étude, [I] [E] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 avril 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
A l’audience du 23 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 2 juin 2025, la Commission en ayant accusé réception le 6 juin 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 octobre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 17 octobre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [I] [E] d’avoir à justifier d’une assurance habitation, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [E].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [I] [E] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.072,80 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 février 2026.
Le décompte comprend toutefois la mention « en cours de rejet » pour une somme de 479,52 euros, laissant sous-entendre que le bailleur actualise sa dette à hauteur de 1 552,32 euros. Compte tenu de l’absence du locataire à l’audience, de l’absence de paiement des loyers de ce dernier depuis mars 2025 et de l’absence de diagnostic social et financier, il conviendra de considérer ce prélèvement comme voué à être rejeté, et de considérer le décompte à hauteur de 1 552,32 euros.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 185,34 € (91,30 + 94,04 €).
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Il convient de déduire du montant de la dette la somme de 114,30 € correspondant à l’envoi de l’enquête sur l’occupation du parc social appliquée à la locataire, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.
En conséquence, [I] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 1 252,68€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.
Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 4 février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, avec revalorisation ou indexation, soit la somme de 479,52 €. Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.
L’article 700 du code de procédure civile
Elle sera également condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation à effet au 3 mai 2016 entre CDC HABITAT SOCIAL d’une part et [I] [E] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 4] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2025 ;
ORDONNE à [I] [E], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [I] [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 252,68€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE [I] [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 4 février 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 479,52 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [I] [E] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
Le greffier Le Juge des contentieux de la protection