Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

HABITAT 44
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Me Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES
Substitué par Me Pauline GIRARD
D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITSKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 Janvier 2026
date des débats : 22 Janvier 2026
délibéré au 16 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03401 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OCNI

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me GRESLE
CCC à Mme [V] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 2024 à effet le même jour, l’Office public de l’Habitat de [Localité 3]-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [L] [V] un logement de type 2 lui appartenant sis, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 240,10 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 122,27 €.
Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [V] de fournir un justificatif d’assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 154,43 € arrêté au mois de mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire, à effet au 12 mai 2025, et subsidiairement la prononcer pour non-paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion d’[L] [V] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;Condamner [L] [V] à payer la somme de 1 979,09 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés et arrêtés au 31 août 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Condamner [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 385,84 € à compter du 12 mai 2025 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;Condamner [L] [V] au paiement de la somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.L’Espace départemental des solidarités n’a pas communiqué de diagnostic social et financier au Tribunal.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026. À ladite audience, la société HABITAT 44, représentée par son conseil se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa dette à la somme de 2 494,94 €.
Régulièrement assigné à étude, [L] [V] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 16 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 12 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 septembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 10 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire en date du 11 mars 2025, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 154,43 € arrêtés au mois de mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d’[L] [V].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [L] [V] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 494,94 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2026.
Il convient de déduire de ce montant les frais de poursuite qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 221,60 € (130,66 + 90,94).
En conséquence, [L] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 2273,34 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 21 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 388,99 €.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [V], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, en deniers ou quittances.
[L] [V] sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 janvier 2024 entre HABITAT 44 et [L] [V], concernant le logement sis [Adresse 5] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 mai 2025 ;
CONDAMNE [L] [V] à payer à HABITAT 44 la somme de 2273,34 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE [L] [V] à payer à HABITAT 44, à compter du 21 janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 388,99 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [L] [V], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion d’[L] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [L] [V] à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en deniers ou quittance ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection