Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 08 Janvier 2026
date des débats : 08 Janvier 2026
délibéré au 02 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03560 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODCZ

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me [L]
CCC à Monsieur [B] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 décembre 2024 à effet au 16 décembre 2024, S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [T] [B] un logement de type 1 lui appartenant sis, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 343,49 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 62,43 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [T] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 427,74 € arrêté au 23 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER à compter du 02 juillet 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 14 juillet 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 09 décembre 2024 entre les parties,A TITRE SUBSIDIAIRE :
PRONONCER à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 09 décembre 2024 entre les parties,DANS TOUS LES CAS :
ORDONNER en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [B], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,CONDAMNER Monsieur [T] [B] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 524,95 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 août 2025 avec intérêts de droit à compter du 2 juin 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,CONDAMNER Monsieur [T] [B] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 2 juillet 2025 ou du 14 juillet 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,ASSORTIR tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge,JUGER ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 juillet 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [T] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[T] [B] sera condamné à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,CONDAMNER [T] [B] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER [T] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile ;
L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 26 novembre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026. A ladite audience, S.A. CDC HABITAT SOCIAL déclare qu’elle se désiste de sa demande de résiliation fondée sur le défaut d’assurance. Elle actualise la dette de loyer à la somme de 706,43 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 décembre 2025. La société précise que le locataire dispose du RLS et des APL mais qu’il n’est pas possible de solliciter le FSL. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL précise que le dernier paiement est intervenu en novembre 2025. Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [B] régulièrement assigné à étude, a comparu. Il expose souffrir de problèmes de santé et avoir constitué un dossier MDPH. Monsieur [T] [B] indique qu’il ne travaille pas et qu’il perçoit le RSA. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose de verser 30 euros par mois en sus du loyer courant et des charges afin d’apurer sa dette locative.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 2 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 23 mai 2025 et dont la caisse a accusé réception le 30 mai 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 septembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 24 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7 prévoyant la résiliation dudit contrat à l’issue d’un délai de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [T] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 427,74 € arrêté au 23 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ainsi, le commandement le demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [B].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de S.A. CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [T] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 706,43 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 189,12€. (94,04€ + 95,08€).
En conséquence, [T] [B] sera condamné au paiement de la somme de 517,31€, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements, le dernier étant intervenu en novembre 2025, correspondant au loyer d’octobre. Compte tenu du faible montant de ses revenus [T] [B] ne semble pas pouvoir s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant. De plus, le bailleur s’oppose à tout octroi de délais.

Compte tenu de la situation financière du locataire, de l’absence de reprise du paiement des loyers, il apparait que le locataire ne respecte aucune des conditions légales pour l’obtention de délais de paiement.

En conséquence, aucun délai de paiement ne sera accordé à [T] [B].
Ainsi, la procédure d’expulsion se poursuivra et il sera condamné à payer à S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme de 431,50 €.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile
Il sera également condamné à payer à S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 décembre 2024 entre S.A. CDC HABITAT SOCIAL et [T] [B], concernant le logement de type 1 lui appartenant sis [Adresse 4] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ; 
ORDONNE à [T] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 
ORDONNE à défaut de l’expulsion de [T] [B], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNE [T] [B] à payer à S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 517,31€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 décembre 2025, échéance novembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
CONDAMNE [T] [B] à payer à S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 431,50 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
DEBOUTE [T] [B] de sa demande de délais de paiement ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNE [T] [B] à payer à S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE [T] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection