Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Mathilde LANNEAU-SEBERT, avocat au barreau de NNANTES
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 08 Janvier 2026
date des débats : 08 Janvier 2026
délibéré au 02 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° N° RG 25/03559 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODCW

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me LENGLART
CCC à Me LANNEAU-SEBERT + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 janvier 2012 à effet au même jour, la S.A. des MARCHES DE L’OUEST (SAMO) a donné à bail à [V] [A] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 330,04 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 134,58 €. 
Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO a fait commandement à [V] [A] d’avoir à justifier d’une assurance, de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 613,64 € arrêté au 23 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [V] [A] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 
Constater à compter du 2 juillet 2025 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 2 août 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail signé le 3 janvier 2012 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire dudit bail ; Ordonner l’expulsion de [V] [A] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin de l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Condamner [V] [A] au paiement de la somme de 784,22€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 août 2025 avec intérêts de droit à compter du 2 juin 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audienceCondamner [V] [A] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 2 juillet 2025 ou du 2 août 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ; Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 août 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [V] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[V] [A] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner [V] [A] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 1er décembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026. À ladite audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, actualisant ainsi sa créance à la somme de 1.043,92 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 décembre 2025. Elle déclare qu’elle se désiste de sa demande de résiliation fondée sur le défaut d’assurance.

Régulièrement assignée à étude, [V] [A] représentée par son Conseil, a comparu. S’en rapportant à ses conclusions écrites, elle a demandé au Juge des contentieux de la protection de :
Fixer le montant de la dette en excluant les frais de contentieux, outre les provisions sur charge et en déduisant les règlements fait en paiement de l’arriéré ; Accorder à [V] [A] des délais pour s’acquitter de sa dette locative à hauteur de 20 euros par mois, le solde au 36ème mois et dans l’attente suspendre les effets de la clause résolutoire ; Débouter les demanderesses de toutes demandes plus amples ou contraires ; Dire et juger que les demanderesses conserveront la charge de leurs frais irrépétibles et dépens.Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 
A l’audience du 2 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 23 mai 2025, dont la Caisse a accusé réception le 2 juin 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 25 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle le contrat de bail sera résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer après l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Par exploit de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [V] [A] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 613,64 € arrêté au 23 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 août 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [A].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [V] [A] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.043,92 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 décembre 2025, échéance novembre 2025 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 231,55 €. (101,40€ + 130,15€).
Il convient également de ne pas tenir compte des sommes postérieures au 29 décembre 2025, date d’actualisation du décompte. Ainsi, il convient de déduire du montant de la dette locative le somme de 143,92€ (564,29€ – 365,98€ – 54,39€).
En conséquence, [V] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 668,45 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [V] [A] a repris le versement intégral du loyer courant depuis le mois d’août 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [V] [A] vit seule avec ses deux enfants. Elle a repris ses études et elle est en troisième année de Licence de géographie. Le père de sa fille a arrêté de verser la pension alimentaire début 2025 entrainant des difficultés financières pour [V] [A]. A ce titre, elle a effectué les démarches afin que la pension soit fixée par le Juge aux affaires familiales. Un dossier FSL maintien a été déposé. Enfin, elle perçoit des revenus à hauteur de 1.513 euros par mois.
Lors de l’audience, [V] [A] offre de verser la somme de 20 euros par mois en sus du loyer courant et des charges.
La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement à [V] [A].
Au regard de ces éléments, dès lors que [V] [A] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’elle a repris le paiement intégral de son loyer, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [V] [A] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. [Localité 3] HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [A], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile 
En équité, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 janvier 2012 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO et [V] [A], concernant le logement de type 3 lui appartenant sis [Adresse 5] ; 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 3 août 2025 ; 
CONDAMNE [V] [A] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 668,45 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 décembre 2025, échéance novembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
ACCORDE à [V] [A] un délai de paiement de trente-quatre (34) mois pour se libérer de la dette, soit 33 mensualités de 20 €, la 34ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [V] [A] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut de l’expulsion de [V] [A], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNE dans ce cas, [V] [A] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 564,29 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNE [V] [A] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection