Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [W] [M] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [Q] [G] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparants D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER lors des débats : Marie-Pierre KIOSSEF
GREFFIER lors du prononcé : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 Décembre 2025
date des débats : 18 Décembre 2025
délibéré au :05 Mars 2026 prorogé au 01 Octobre 2026

RG N° N° RG 25/03028 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAU6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me [U]
CCC aux défendeurs + préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 février 2023 à effet au même jour, [S] [C], représentée par son mandataire l’agence immobilière HORTON, a donné à bail à [R] [T] et [Q] [B] un appartement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 2], 3ème étage droite, outre une cave n°7 – [Localité 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 813 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 60 €.

[S] [C] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement [Y] le 16 février 2023, concernant ledit logement, comme mentionné en préambule du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [R] [T] et [Q] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 21.801,29 € arrêté au 19 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [R] [T] et [Q] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
– déclarer son action recevable et bien-fondée ;
– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur ;
– ordonner en conséquence l’expulsion de [R] [T] et [Q] [B], ainsi que tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
– condamner solidairement [R] [T] et [Q] [B] à lui payer la somme de 23.634,71 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2025 sur la somme de 21.801,29 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;
– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner solidairement [R] [T] et [Q] [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
– condamner solidairement [R] [T] et [Q] [B] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Le 13 octobre 2025, l’Espace départemental des solidarités a fait savoir au tribunal, qu’en l’absence de contact avec les locataires et le propriétaire, il n’est pas en mesure de lui communiquer un diagnostic social et financier, les courriers à destination des locataires revenant avec la mention « NPAI ».

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé par dépôt de dossier se référant à l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés en application de l’article 659 du code de procédure civile, [R] [T] et [Q] [B] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [R] [T] et [Q] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

A l’audience du 5 mars 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur
Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement [Y] conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 16 février 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a la bailleresse à l’encontre de [R] [T] et [Q] [B] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 23 mai 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 août 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 13 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
Par exploit de commissaire en date du 23 mai 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [R] [T] et [Q] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 21.801,29 € arrêté au 19 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article VIII.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [R] [T] et [Q] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement et [R] [T] et [Q] [B] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte de créance actualisé du 5 décembre 2025 versé aux débats laisse apparaître un solde de 27.301,55 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 décembre 2025, réglés par [Y] au bailleur.
Pourtant, seules quatre quittances subrogatives (n°30 pour novembre 2025, n°29 pour octobre 2025, n°26 pour juillet 2025 et n°24 pour mai 2025) sont versées aux débats et on peut noter que dans son assignation, ACTION LOGEMENT SERVICES précise que les indemnités d’occupation seront dues dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Malgré l’absence de la présentation de la totalité des quittances locatives, les locataires ne viennent pas contester la somme réclamée.
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, l’article VII du contrat de bail prévoit qu’en cas de colocation, les locataires seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat.

En conséquence, [R] [T] et [Q] [B] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme à la caution, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été déterminée à l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 916,71 €, sans revalorisation ni indexation car la procédure n’a pas vocation à perdurer, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [T] et [Q] [B], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 février 2023 entre [S] [C] et [R] [T] et [Q] [B], concernant le logement sis [Adresse 5] – [Localité 3] [Adresse 4] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement [R] [T] et [Q] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 27.301,55 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [R] [T] et [Q] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 6 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 916,71 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

ORDONNE à [R] [T] et [Q] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [R] [T] et [Q] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [R] [T] et [Q] [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection
C. HOFFMANN F. BIELITZKI