Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 Octobre 2026

──────────────────────────────────────────

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [T] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [S] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentés par Madame Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE
D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2] D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marie-Pierre KIOSSEFF
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCÉDURE :

date de la première évocation : 05 Février 2026
date des débats : 05 Février 2026
délibéré au 23 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/04285 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OHR5

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à
CCC à + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 juin 2023 à effet au 23 juin 2023, [G] [U] et [S] [P], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à [M] [J] un logement de type 2 leur appartenant sis, [Adresse 4], [Adresse 3], Bâtiment A, rez-de-chaussée porte 1 – [Localité 3] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 523 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 45 €. 
Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, [G] [U] et [S] [P] ont fait commandement à [M] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 707,37 € arrêté au 1er septembre 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [G] [U] et [S] [P] ont fait assigner [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé aux fins de : 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 5 juin 2023 ;Constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de [M] [J] ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique Condamner [M] [J] à verser à [G] [U] et [S] [P] une provision d’un montant de 2 864,52 € au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants ;Fixer l’indemnité d’occupation due par [M] [J] jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux ;Condamne [M] [J] à verser à [G] [U] et [S] [P] le montant de ladite indemnité d’occupation ;Condamner [M] [J] à verser à [G] [U] et [S] [P] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ;Condamner [M] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 6 février 2026 par l’Espace départemental des solidarités, postérieurement à l’audience. N’ayant pas pu être évoqué à l’audience, il sera écarté.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026. À ladite audience, [G] [U] et [S] [P] se réfèrent à l’acte introductif d’instance, actualisant ainsi leur créance à la somme de 3 584,54 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 février 2026. 

Régulièrement assigné à étude, [M] [J] a comparu. Il déclare avoir été en arrêt en janvier 2023. En raison de soucis de santé, il indique qu’il travaille en temps partiel thérapeutique à hauteur de 70%, il prévoit de travailler à 100% à compter de mars 2026. Il travaille à la CARSAT. Enfin, il sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 150€ par mois.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 
A l’audience du 23 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés
Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action
L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Le commandement de payer du 4 septembre 2025 a été signifié à la CCAPEX le 11 septembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 
En l’espèce, l’assignation du 26 novembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article article VIII. 
Par exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, [G] [U] et [S] [P] ont fait commandement à [M] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 707,37 € arrêté au 1er septembre 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025. 
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [J].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative 
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
La créance de [G] [U] et [S] [P] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [M] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 584,54 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 février 2026, échéance février 2026 incluse.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 338,90 €. (155,87€ +183,03€).
En conséquence, [M] [J] sera condamné, à titre provisoire, au paiement de la somme de 3 245,64 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été défini à l’audience.
Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que le locataire effectue des versements partiels et ce, de manière régulière. Il indique à l’audience vouloir travailler à temps plein à compter de mars 2026 afin d’avoir des ressources plus importantes. Il précise également qu’il ne savait pas qu’il était éligible aux APL.
Dès lors, compte tenu de la situation financière du locataire et des efforts fournis par lui, il convient d’accorder à [M] [J] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.
Sur les autres demandes 
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
L’article 700 du code de procédure civile 
Il sera également condamné à payer à [G] [U] et [S] [P] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARONS recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 juin 2023 entre [G] [U] et [S] [P] et [M] [J], concernant le logement de type 2 leur appartenant sis [Adresse 6] ; 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 novembre 2025 ; 
ORDONNONS à [M] [J] occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNONS à défaut de l’expulsion de [M] [J], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 
CONDAMNONS à titre provisionnel [M] [J] à payer à [G] [U] et [S] [P], à compter du 3 février 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 583,64 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
RAPPELLONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNONS par provision [M] [J] à payer à [G] [U] et [S] [P] la somme de 3 245,64 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 février 2026, échéance février 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
ACCORDONS à [M] [J] un délai de paiement de 22 mois pour se libérer de sa dette, soit 21 mensualités de 150€, la 22ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLONS qu’en cas de non-respect de l’échéancier accordé, et après vaine mise en demeure, la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNONS [M] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNONS [M] [J] à payer à [G] [U] et [S] [P] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DISONS qu’une copie de cette décision sera communiquée au représentant de l’État dans le département ; 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection