TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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N° R.G : 26/00110 – N° Portalis DBZQ-W-B7K-F7WL
N° Minute : 26/00220

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. JCC, Société civile immobilière au capital de 1.524,49 €,
Immatriculée sous le numéro 335 148 201 (RCS [Localité 2])
Ayant son siège social situé sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE substitué par maître Thomas CHINAGLIA, avocat au barreau de Lille

DEFENDEUR

Monsieur [G] [X] [J] [K]
né le 14 Octobre 1939 à , demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurent ABOUCAYA, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Emmanuel BRANLY
GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 10 Septembre 2026

ORDONNANCE contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 5 décembre 2019, la SCI JCC a donné à bail commercial à monsieur [G] [K] un local à usage commercial sis [Adresse 3] à Nieppe (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2019, et moyennant un loyer annuel d’un montant de 30.000,00 euros HT la première année, 36.000,00 euros HT la deuxième année, et de 39.000,00 euros HT à compter de la troisième année. Monsieur [G] [K] a déclaré vouloir entreprendre une activité de discothèque au sein du local commercial.
Par courriel du 27 mai 2020 adressé à la SCI JCC, monsieur [G] [K] a fait état de difficultés dans la mise en oeuvre de travaux d’aménagement en vue de l’ouverture de son établissement en raison de l’absence d’individualisation des compteurs d’eau et d’électricité au sein du local commercial, et a sollicité l’installation de dispositifs individuels ainsi que la déduction des frais de chauffage et d’eau qui ne lui seraient pas imputables des loyers.

Le 18 juin 2020, la société NOREADE mandatée par la SCI JCC est intervenue dans l’immeuble abritant le local commercial considéré afin d’identifier les compteurs de chacun des locataires.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 8 juillet 2020, la SCI JCC a mis monsieur [G] [K] en demeure de payer la somme de 3.000,00 euros au titre du loyer du mois de juillet 2020, impayé.

Par acte signifié le 22 septembre 2020, la SCI JCC a fait délivrer à monsieur [G] [K] un commandement de payer la dette locative visant la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant en principal de 16.676,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Le 5 janvier 2021, par acte de commissaire de justice, la SCI JCC a fait délivrer à monsieur [G] [K] un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 27.356,44 euros.

Par jugement du 30 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Dunkerque a notamment condamné la SCI JCC à mettre en conformité le mur séparatif et à équiper les locaux loués des installations nécessaires à leur approvisionnement en électricité et en eau, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai de trois mois. Le tribunal a également prononcé la nullité du commandement du 5 janvier 2021 visant la clause résolutoire.

Par arrêt du 26 septembre 2024, la cour d’appel de Douai a confirmé le jugement du 30 novembre 2022 sauf en ce qu’il condamnait la SCI JCC à mettre en conformité le mur séparatif sous astreinte, a dit que depuis le 1er décembre 2019 et jusqu’au jour de l’arrêt, monsieur [G] [K] n’était pas débiteur des loyers et charges mis à sa charge par le bail conclu entre les parties le 2 avril 2019, et a rejeté les demandes en condamnation à paiement formulées par la SCI JCC à l’encontre de monsieur [G] [K].

Par lettre du 17 janvier 2025 adressé au conseil de la SCI JCC, le conseil de monsieur [G] [K] a sollicité la communication par ce dernier de la description précise des travaux qu’il estime requis pour pouvoir utiliser l’immeuble sans grief de défaut de délivrance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 avril 2025, la SCI JCC a fait assigner monsieur [G] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 12 juin 2025 afin qu’il lui soit enjoint de lui laisser et à tout préposé ou entreprise mandatée par elle, l’accès aux locaux commerciaux pris à bail aux fins de lui permettre d’y faire pénétrer tout technicien de son choix, le cas échéant commissaire de justice, pour décrire les installations en eau et en électricité et décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien. La SCI JCC a également sollicité la condamnation de monsieur [G] [K] à laisser à tout préposé ou entreprise mandatée par elle l’accès aux locaux aux fins de réaliser des travaux de mise en conformité, et demandé au juge de dire que le bailleur transmettra au preneur les dates et heures d’intervention sans possibilité pour le preneur de s’y opposer, sauf impératif légitime dûment prouvé.

Par ordonnance du 31 juillet 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque a notamment :
– fait injonction à monsieur [G] [K] de permettre à la SCI JCC, tout préposé ou entreprise mandatée par elle, et le cas échéant, commissaire de justice, d’accéder au local commercial sis [Adresse 3] à Nieppe 59850 aux seules fins de décrire les installations en eau et en électricité s’y trouvant et de décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien ;
– fait injonction à monsieur [G] [K] de permettre à la SCI JCC, tout préposé ou entreprise mandatée par elle, et le cas échéant, commissaire de justice, d’accéder au local commercial sis [Adresse 3] à Nieppe 59850 aux seules fins de réaliser des travaux de mise en conformité ;
– dit que cette autorisation sera valable à compter de l’envoi, par la défenderesse, au plus tard 15 jours passé la signification de la présente ordonnance, de la liste des dates et horaires d’intervention par mail ou courrier recommandé avec avis de réception adressé au conseil de monsieur [G] [K], sans possibilité pour le preneur de s’y opposer, sauf impératif légitime dont il devra être justifié.

La société INGENIERIE, a réalisé une localisation et une caractérisation des installations techniques du bâtiment litigieux à la requête de la SCI JCC, et a conclu dans son rapport à la conformité de celui-ci aux prescriptions applicables aux locaux commerciaux, en terme d’approvisionnement en eau et en électricité.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 mars 2026, la SCI JCC a fait délivrer à monsieur [G] [K] un commandement de payer la dette locative visant la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant en principal de 76.680,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2026, la SCI JCC a fait assigner monsieur [G] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l’audience du 21 mai 2026, et lui demande de :
– juger que le bail liant monsieur [G] [K] à la SCI JCC est résilié depuis le 19 avril 2026,
– ordonner l’expulsion de monsieur [G] [K] et de tous occupants de son chef des locaux, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;
– fixer en tant que de besoin et condamner monsieur [G] [K] monsieur [G] [K] à payer la SCI JCC une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 avril 2026 d’un montant de 6.390,00 euros TTC, et ce, jusqu’à libération complète et effective des locaux;
– dire que le dépôt de garantie d’un montant de 8.2.50,00 euros sera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation anticipée ;
– condamner monsieur [G] [K] à payer à la SCI JCC :
– la somme de 76.680,00 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés à compter du 4ème trimestre 2024 et jusqu’au terme du 1er trimestre 2026 inclus,
– la somme de 10.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 mars 2026.

A l’audience du 10 septembre 2026 à laquelle l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé à la demande des parties, la SCI JCC, représentée par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que le diagnostic réalisé par la société INGENIERIE confirme que les locaux litigieux sont conformes à l’usage prévu, c’est à dire à l’exploitation d’une discothèque, et que cette conformité est antérieure à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 3], de sorte que rien ne justifiait l’absence de paiement des loyers, et que le preneur a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat litigieux durant plusieurs années. La SCI JCC souligne être consciente qu’elle ne peut réclamer les loyers antérieurs dès lors que l’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le du 26 septembre 2024 est passé en force de chose jugée. Elle ajoute que dès lors que le défendeur n’a pas exécuté le commandement de payer du 18 mars 2026, la résiliation du bail est acquise.

En défense, monsieur [G] [K], représenté par son conseil, sollicite le débouté de la SCI JCC de toutes ses demandes et la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose à l’appui de ses prétentions que le diagnostic réalisé par la société INGENIERIE est insuffisant pour justifier d’un réseau électrique complet et conforme aux besoins d’une discothèque, et qu’il ne contient aucun élément technique permettant de déterminer si des travaux sont nécessaires ou non. Le défendeur ajoute que dès lors que les locaux loués ne sont toujours pas matériellement exploitables pour l’usage convenu, aucun loyer ne peut être dû depuis septembre 2024, ce qui prive le commandement de payer délivré de fondement, et justifie son annulation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à monsieur [G] [K] le 18 mars 2026 à la demande de la SCI JCC date à laquelle la créance était évaluée par la société bailleresse à la somme de 76.680,00 euros, correspondant aux loyers et charges impayés terme de février 2026 inclus.

Toutefois, si la société demanderesse souligne que l’ensemble des sommes qu’elle réclame sont justifiées tant en leur principe que leur montant, et que le diagnostic non daté établi par la société INGENIERIE qu’elle verse aux débats permet d’affirmer que “rien n’empêche une jouissance paisible et normale des Locaux” et que cette conformité serait antérieure à l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 3] le 26 septembre 2024, force est de constater d’une part, que le diagnostic réalisé en dehors du cadre contradictoire par la société mandatée par la bailleresse ne saurait suffire à établir la conformité des locaux litigieux à leur destination ni à établir que ces derniers étaient déjà conformes au moment de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 3] précité, qui a explicitement souligné l’absence de conformité des locaux tant sur le point de l’approvisionnement en eau, qu’en électricité, et déclaré que les loyers et charges litigieux n’étaient pas dûs par le preneur.

D’autre part, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence d’interpréter les conclusions d’un diagnostic technique ni de se prononcer sur la conformité du local litigieux à sa destination, et en l’espèce, à une l’exploitation d’une salle de danse et de spectacle.

Ainsi, il résulte de ces éléments qu’au 18 mars 2026, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, des contestations sérieuses existaient quant aux sommes exigibles en vertu du bail commercial conclu le 5 décembre 2019, et, partant, sur l’obligation à paiement pesant sur le preneur.

La clause résolutoire ne peut donc être considérée comme acquise avec l’évidence requise devant le juge des référés et la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion présentée par la SCI JCC sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI JCC échoue à justifier de l’obligation dont elle se prévaut dès lors que la conformité du local litigieux à sa destination n’est pas établie.

La demande en paiement provisionnel formulée par la SCI JCC sera donc rejetée, compte tenu des contestations sérieuses qui s’y opposent.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La SCI JCC, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de monsieur [G] [K] l’intégralité des sommes exposées par lui en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice.

La SCI JCC sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Emmanuel Branly, vice-président au tribunal judiciaire de Dunkerque, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déboutons la SCI JCC de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons la SCI JCC à payer à monsieur [G] [K] somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons, la SCI JCC à titre provisionnel aux dépens de la présente instance de référé ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 1er octobre 2026, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.