TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

NN° RG 23/04488 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LHSY

N° JUGEMENT :

EN/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SCP MONTOYA & DORNE

Me Elise QUAGLINO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 01 Octobre 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y], [R], [C] [X]
né le 25 Septembre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elise QUAGLINO, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [D] [T]
née le 18 Août 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elise QUAGLINO, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.C.P. [N] [M] [V] [W], NOTAIRES AS SOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par Me DELBE

S.A.S. INITIA NOTAIRES, OFFICE NOTARIAL, NOTAIRES ASSOCIE S représentée par Maître Jean-François DADOIT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par Me DELBE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 18 Juin 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 17 Septembre 2026 prorogé au 01 Octobre 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Eva NETTER, Juge
Adrien FLESCH, Vice-président
Marie FABREGUE, Juge

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS [M] DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 3 avril 2015, Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1], désigné ainsi :
– lot n°16 :
* Au 5ème étage, porte en face sur le palier, un appartement d’une pièce et dépendances
* Une cave n°16
* Un galetas n°12.

La superficie de l’appartement cédé est ainsi décrite dans l’acte :  » 62,14 m² pour l’appartement compris dans le lot numéro SEIZE (16) « .

Cet acte a été instrumenté par Maître [E] [N], en présence de Maître [I] [A].

Par actes de commissaire de justice délivrés les 09 et 16 mai 2023, Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T] ont fait assigner la SCP [E] [N], [V] [W] et [F] [K] ainsi que l’office notariale INITIA NOTAIRES, représentée par Maître [I] [A], devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin de voir engager leur responsabilité professionnelle.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 08 juin 2026, Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T] sollicitent de :
– CONDAMNER in solidum la SCP [N] [M] [V] [W], NOTAIRES ASSOCIES, représentée par Maître [E] [N] et Maître [U] [A], NOTAIRE ASSOCIE de l’Office Notariale [Q] [O] et [I] [A] à régler à Monsieur [X] et Madame [T] la somme de 580.271,90 € au titre de leurs préjudices financier et moral, décomposé comme suit :
o 102.419,90 € au titre des travaux de construction d’une salle d’eau – 40.600 € au titre de la perte de superficie du fait de la construction d’une salle d’eau ;
o 40.600 € au titre de la perte de superficie du fait de la construction d’une salle d’eau ;
o 342.091 € au titre de la perte de chance financière liée à l’activité professionnelle de Monsieur [X] ;
o 40.000 € au titre du préjudice moral de Monsieur [X] et 20.000 € au titre du préjudice moral de Madame [T] ;
o 35.161 € au titre de la perte de chance de réaliser de nouveaux investissements immobiliers à des conditions bancaires plus favorables.
– CONDAMNER in solidum la SCP [N] [M] [V] [W], NOTAIRES ASSOCIES, représentée par Maître [E] [N] et Maître [U] [A], NOTAIRE ASSOCIE de l’Office Notariale [Q] [O] et [I] [A] à régler à Monsieur [X] et Madame [T] la somme symbolique et forfaitaire de 5.000 € au titre de leurs préjudices financier relativement à la cave et du galetas dont ils sont, aussi, propriétaires en indivision.
– A titre subsidiaire, en cas d’individualisation des préjudices,
– CONDAMNER in solidum la SCP [N] [M] [V] [W], NOTAIRES ASSOCIES, représentée par Maître [E] [N] et Maître [U] [A], NOTAIRE ASSOCIE de l’Office Notariale [Q] [O] et [I] [A] à régler les sommes de :
o 62.148,39 € à Monsieur [X] et 40.271,51 € à Madame [T] au titre des travaux de construction d’une salle d’eau
o 24.636,08 € à Monsieur [X] et 15.963,92 € à Madame [T] au titre de la perte de la superficie du fait de la construction d’une salle d’eau
o 342.091 € à Monsieur [X] au titre de la perte de chance financière liée à son activité professionnelle
o 40.000 € au titre du préjudice moral de Monsieur [X] et 20.000 € au titre du préjudice moral de Madame [T]
o 21.335,69 € à Monsieur [X] et 13.825,30 € à Madame [T] au titre de la perte de chance de réaliser de nouveaux investissements immobiliers à des conditions bancaires plus favorable
o 3.034 € à Monsieur [X] et 1.966 € à Madame [T] au titre de leurs préjudices financier relativement à la cave et du galetas dont ils sont, aussi, propriétaires en indivision.
– En tout état de cause,
– CONDAMNER in solidum les mêmes à régler à Monsieur [X] et Madame [T] la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts.
– CONDAMNER in solidum les mêmes à régler à Monsieur [X] et Madame [T] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC.
– CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par Maître Elise QUAGLINO sur son affirmation de droit.
– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T] font valoir qu’ils ont acquis un appartement de 62,14 m² situé au cinquième étage d’un immeuble, lequel appartement a été aménagé par un ancien propriétaire, Monsieur [H] [J], qui avait réalisé des travaux en vue de relier un appartement (lot 16) et deux galetas (lots 20 et 22) afin d’en faire l’appartement de 62,14 m² objet de la vente. Après la réalisation des travaux, Monsieur [H] [J] a revendu en 1988 les trois lots (16, 20 et 22). Plusieurs ventes successives sont encore intervenues entre 1990 et 2015. Néanmoins, lors d’une vente réalisée en 2003, l’appartement de 62,14 m² n’a pas été décrit comme étant la réunion de trois lots (16, 20 et 22) comme lors des précédentes ventes, mais a été décrit comme constitutif uniquement du lot 16. Ainsi, à compter de la vente de 2003, seul le lot 16 a été cédé et non plus les lots 16, 20 et 22, et ce alors même que les lots 20 et 22 faisaient depuis les travaux de 1982 partie intégrante de l’appartement, la salle de bain étant implantée sur les galetas annexés.

Outre cette erreur datant de la vente de 2003, les demandeurs font valoir qu’il existe une erreur quant aux lots 20 et 22 cédés jusqu’en 2003 en ce que la salle de bain de leur appartement est en réalité implantée sur d’autres lots que les lots 20 et 22. Ils indiquent que ceci résulte d’une erreur datant des actes de 1981 et 1982, monsieur [J] ayant en réalité acquis les galetas 9 et 10 (lots 22 et 20) et non pas les galetas 6 et 7 comme il le pensait et dans lesquels il a pourtant construit la salle de bain de l’appartement. Les demandeurs expliquent que ceci résulte d’une erreur de cohérence entre les numéros des galetas tels qu’ils ressortent du plan annexé à l’état descriptif de division de 1961 et les numéros apposés physiquement sur les portes des galetas.

Enfin, ils font valoir que l’état descriptif de division de 1961 révèle que la cave n°16 qu’ils ont acquis appartient également au lot n°15, et que le galetas n°12 qu’ils ont acquis appartient également au lot n°8, de sorte qu’ils partagent leur cave et leur galetas avec d’autres copropriétaires de l’immeuble.

Ils font valoir que ces erreurs de désignation du bien acquis résultent de plusieurs fautes commises par les notaires instrumentaires. Ils soutiennent que Maître [N] a annexé à l’acte de vente de 2015 un acte de publicité foncière incomplet, en annexant deux pages au lieu des quatre de l’acte, alors même que les deux pages manquantes permettaient d’établir l’erreur ayant conduit à vendre un appartement dépouillé des lots 20 et 22. Ils soutiennent également que Maître [N] ne s’est pas rendu compte de cette erreur alors même qu’était annexé à l’acte de 2015 le montant des charges prélevés par le syndic qui fait pourtant apparaître des charges appelés au titre des lots 16, 20 et 22.

Ils ajoutent que le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et, qu’en l’occurrence, les demandeurs ont acquis un appartement de 62,14 m² sans toutefois acquérir la salle de bain présente dans leur appartement, cette salle de bain correspondant aux galetas 6 et 7 appartenant Madame [G] et Monsieur [P].

Ils font valoir que Maître [N] reconnaît dans un courriel du 26 juin 2018 qu’il avait eu connaissance de l’organisation par les vendeurs d’une réunion aux fins  » de repérer les caves et les galetas dans la copropriété « , ce qui aurait dû attirer son attention sur l’existence de problématiques liées aux propriétés des caves et galetas.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 03 juin 2026, la SCP [E] [N], [V] [W] et [F] [K], notaires associés, sollicite de :
– DÉBOUTER les Consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la concluante.
– CONDAMNER in solidum les Consorts [Z] à payer à la concluante la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
– ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Maître [N] soutient qu’il ne disposait d’aucun élément permettant de suspecter l’existence d’une difficulté concernant la consistance des biens vendus, à savoir le fait que la salle de bien de l’appartement vendu aurait été réalisée dans un galetas appartenant en réalité à Madame [G]. Il ajoute que cette dernière n’a pas intenté d’action en revendication de la propriété des galetas n°6 et 7, de sorte que n’est pas démontré le principe même du préjudice allégué au titre d’une prétendue perte de propriété.

Maître [N] ajoute avoir procédé à toutes les vérifications utiles dans le cadre de la préparation de l’acte authentique régularisé le 03 avril 2015. Il fait valoir que l’origine de propriété est retracée dans l’acte authentique de vente. Il précise que l’appartement a toujours correspondu au seul lot n°16, que ses recherches ne devaient porter que sur le lot n°16 et que ce lot n°16 a toujours été désigné de la même manière depuis 1988. Il indique que si les lots n°20 et 22 n’ont pas été vendus en 2003, ceci peut résulter d’une volonté des vendeurs de 2003 de conserver les lots n°20 et 22, qui sont des galetas dans les combles.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 avril 2026, l’office notarial INITIA NOTAIRES, représenté par Maître [I] [A], sollicite de :
– Débouter Monsieur [X] et Madame [T] de l’ensemble de leurs demandes ;
– Juger que la complexité des circonstances est contraire au prononcé de l’exécution provisoire ;
– Les condamner reconventionnellement à payer 3.000 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’office notarial INITIA NOTAIRES soutient que les demandeurs lui reprochent de ne pas avoir inclus dans la vente les lots 20 et 22 alors d’une part qu’ils ne démontrent pas que les vendeurs étaient eux-mêmes propriétaires de ces lots et d’autre part qu’ils n’ont pas appelé en la cause les vendeurs.

L’office notarial INITIA NOTAIRES ajoute que les véritables propriétaires des lots 20 et 22 n’ont rien réclamé auprès des demandeurs, de sorte que ces derniers ne démontrent pas que la salle de bain ne leur appartient pas.

Sur la demande indemnitaire au titre d’une perte de location du bien, la défenderesse indique que les demandeurs ne démontrent pas que le bien est vide. Sur la perte de chiffre d’affaires de monsieur [X], qui se déclare promoteur rénovateur, la défenderesse fait valoir qu’il ressort de l’acte authentique litigieux qu’il est enseignant. Sur la perte de chance de réaliser de nouveaux investissements immobiliers, la défenderesse indique que le préjudice ne peut être futur et qu’il n’est pas démontré de mise en vente du bien.

La clôture de l’instruction est intervenue le 12 juin 2026, après une première clôture et une révocation de l’ordonnance de clôture, par ordonnance du 26 mai 2026.

À l’audience du 18 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026 par mise à disposition au greffe prorogé au 01 octobre 2026.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de  » constat « , de  » donner acte  » ou aux fins de  » juger « , ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la responsabilité professionnelle des notaires

Le notaire, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de cet acte, est également tenu, à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (Civ. 1ère, 09 mai 2019, n°18-12.445 ; Civ. 1ère, 11 mai 2017, n°16-18.874).

De cette exigence découle une obligation d’investigation qui s’inscrit dans la logique de sécurité juridique et impose au notaire de rechercher la volonté des parties et de prendre toutes les initiatives nécessaires pour déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

S’agissant d’une obligation de moyen, son obligation d’investigation n’est pas illimitée et dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification.

Si l’officier publique peut suspecter l’inefficacité de l’acte après avoir accompli les contrôles juridiques nécessaires, il doit alors procéder à d’autres investigations complémentaires. Le notaire pourra être exonéré de responsabilité si les parties ont connaissance de l’information, ce que les juges peuvent déduire de la situation factuelle ou des termes clairs de l’acte.

Le notaire doit son conseil lorsque les documents en sa possession permettent de déceler une anomalie ou une incertitude relative à la situation juridique du bien ou des parties (Civ. 1ère, 12 novembre 2020, n°19-14.752).

De même, il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre (Civ. 1ère, 11 mars 2020, n°18-26.407).

Les notaires, tenus de vérifier par toutes investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont ils authentifiaient la vente, doivent vérifier si l’ensemble de la surface vendue appartient effectivement au vendeur.

Enfin, sauf circonstances exceptionnelles, le notaire n’est pas tenu de vérifier l’origine d’une propriété au-delà de trente ans (Civ. 1ère, 17 novembre 2011, n°10-25.583).

Dès lors qu’il commet une faute en lien de causalité avec un préjudice, le notaire engage sa responsabilité professionnelle et est tenu d’en réparer les conséquences auprès de la victime, qu’il s’agisse d’un préjudice certain ou d’une perte de chance.

La responsabilité du notaire ne peut être engagée que sur justification d’un préjudice en lien causal avec la faute de ce dernier (Civ. 3ème, 18 janvier 2024, n°22-22.960).

L’un des caractères du préjudice réparable est sa certitude. Cette exigence signifie que la preuve de son existence doit être apportée par le demandeur et qu’un dommage purement  » hypothétique  » ou  » éventuel  » ne saurait engager la responsabilité de son auteur.

Caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La reconnaissance d’une perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable (Ass. plén., 27 juin 2025, n°22-21.146).

En l’espèce, le bien immobilier cédé par acte authentique du 03 avril 2015 instrumenté par Maître [N] est ainsi désigné :
 » Le lot numéro seize (16) :
– Au cinquième étage, porte en face sur le palier, un appartement d’une pièce et dépendances
– Une cave numéro 16
– Un galetas numéro 12  » (page 3 de l’acte du 03 avril 2015).

La superficie de l’appartement cédé est ainsi décrite dans le même acte :  » 62,14 m² pour l’appartement compris dans le lot numéro SEIZE (16)  » (page 4 de l’acte du 03 avril 2015).

Les demandeurs estiment que l’appartement de 62,14 m² objet de la vente est issu de la réunion entre l’appartement du lot 16 et deux galetas (lots 20 et 22), suite à des travaux réalisés en 1982, mais indiquent que seul le lot 16 leur a été cédé, de sorte qu’ils ne sont pas réellement propriétaires de la totalité de l’appartement objet de la vente. Ils expliquent ainsi que la salle de bain de leur appartement est située sur deux lots correspondant à d’anciens galetas, lesquels n’ont pas été inclus dans l’acte de vente. Ils font valoir que, par erreur lors de la vente de 2003, les lots 20 et 22 (correspondant aux galetas) n’ont pas été cédés en même temps que le lot 16, dépouillant ainsi l’appartement d’une partie de sa surface.

Ils indiquent en outre qu’il existe une erreur dans l’acquisition ancienne des deux galetas en vue de leur annexion à l’appartement litigieux, en ce que, après avoir acquis les galetas 9 et 10 correspondants aux lots n°20 et 22, Monsieur [H] [J] a en réalité fait construire la salle de bain de l’appartement dans les galetas 6 et 7, qui appartiennent pourtant respectivement à Madame [G] et Monsieur [P].

Ils ajoutent que le galetas 12 et la cave 16 mentionnés dans l’acte de vente comme une composante du lot 16 appartiennent également à d’autres lots dont ils ne sont pas propriétaires, de sorte qu’ils partagent leur cave et leur galetas avec d’autres copropriétaires de l’immeuble.

Ils estiment ainsi qu’ils ne peuvent jouir pleinement et totalement de leur bien, dont ils ne sont pas juridiquement propriétaires dans sa totalité.

Premièrement, toutes les explications des demandeurs relativement aux travaux effectués par monsieur [H] [J] en 1982, consistant en la fusion d’un appartement (lot 16) et de deux galetas – qui ne sont pas ceux qu’il pensait acquérir – en vue de créer un unique appartement, qu’ils ont finalement acquis en 2015, ne ressortent d’aucune pièce versée aux débats.

De fait, aucun élément objectif ne permet de corroborer ces explications. Surtout, les notaires mis en cause par les demandeurs n’avaient pas connaissance de ces éléments, non plus qu’ils n’auraient pu les déduire des éléments dont ils ont eu connaissance ou des actes qu’ils avaient à rechercher.

En l’occurrence, il ressort effectivement des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [J] est devenu propriétaire du lot 16 en 1981, puis du galetas n°10 (lot 20) en 1981 et enfin du galetas n°9 (lot 22) en 1982. Il a ensuite cédé ces trois lots (16, 20 et 22) en 1988 aux consorts [L] et [S], lesquels les ont cédés en 1990 aux consorts [B] et [AZ] [EY]. Ces derniers ont ensuite cédé le seul lot 16 à la SCI AMETHYSTE en 2003, laquelle l’a cédé aux consorts [LP] et [KM] en 2009, qui l’a ensuite cédé aux demandeurs en 2015. Les actes de vente de 2003, 2009 et 2015 ne mentionnent pas l’existence des lots 20 et 22.

Or, aucun de ces actes authentiques de vente ne mentionne le fait que les trois lots 16, 20 et 22 ont été regroupés pour ne former qu’un seul et même appartement. Il n’a jamais été indiqué que le lot n°16 avait fait l’objet de travaux, ni même de travaux en vue de sa réunion avec des galetas situés au même étage. Il n’a pas davantage été indiqué, lorsque les lots 20 et 22 ont été cédés en même temps que le lot 16 (soit en 1988 et 1990) que ces trois lots constituaient, ensemble, un appartement plus grand. De fait, lors des ventes de 1988 et 1990, les trois lots vendus étaient désignés individuellement, le lot 16 étant désigné comme étant  » un appartement d’une pièce et dépendances au 5ème étage, porte en face sur le palier ; une cave n°16 ; un galetas n°12 « , tandis que le lot 20 était désigné comme  » un galetas dans les combles n°10  » et le lot 22 comme  » un galetas dans les combles au 5ème étage n°9 « .

A tout le moins, les notaires mis en cause n’avaient pas connaissance d’une telle information et ne pouvait davantage la déduire des actes portés à leur connaissance ou qu’ils devaient rechercher, pour le notaire instrumentaire, dans le cadre de son obligation de recherche de l’origine de propriété trentenaire.

Aussi, le lot 16 objet des différentes cessions et notamment de l’acte authentique litigieux de 2015, a toujours été désigné, dans les ventes intervenues depuis 1988 et donc postérieurement aux travaux d’agrandissement allégués, comme un  » appartement d’une pièce et dépendances « .

Au regard de cette désignation du bien dans l’acte de vente, le notaire instrumentaire ne pouvait se rendre compte d’une quelconque incohérence ou erreur entre le bien transmis (le lot 16 uniquement) et le bien que les acquéreurs pensaient acheter.

De même, si les lots 20 et 22 n’ont plus été cédés avec le lot 16 postérieurement à 1990, cet élément ne pouvait être de nature à alerter le notaire instrumentaire puisque, s’agissant de lots distincts dont aucun élément permettait de penser qu’ils avaient été réunis, les vendeurs pouvaient légitimement vouloir conserver une partie des lots qu’ils détenaient et ne vendre qu’un seul de leur lot. Aucune connaissance ni information quant aux travaux effectués ne ressortant des actes et formalités dont a pu avoir connaissance le notaire, même après recherche au-delà de trente ans, le fait que les lots 20 et 22 n’aient pas été vendus avec le lot 16 à compter de 2003 n’était pas de nature à alerter le notaire quant à l’utilité et l’efficacité de l’acte authentique instrumenté. Et ce d’autant plus que l’appartement a été cédé sans les lots 20 et 22 en 2003, puis en 2009, avant d’être cédé aux demandeurs en 2015, sans qu’aucune difficulté quant à la teneur et l’étendue du lot 16 n’ait émergé.

En outre, le notaire est tenu de rechercher l’origine de propriété trentenaire du bien vendu. Or en l’occurrence, la cession litigieuse portait uniquement sur le lot 16 détenu par les vendeurs et transmis aux acquéreurs. Son obligation de recherche d’origine de propriété ne portait donc que sur ce lot 16. Il ne peut donc être reproché au notaire de ne pas s’être rendu compte ou de ne pas avoir alerté les acquéreurs quant au fait que la salle de bain, dont il n’a pas à connaître de l’emplacement, aurait été construite sur deux galetas appartenant à d’autres copropriétaires alors que, d’une part, ce fait n’est pas certain ni suffisamment rapporté et, d’autre part, l’obligation du notaire de rechercher l’origine de propriété ne portait que sur le lot 16 objet de la cession. Après recherches jusqu’en 1961 et au vu des éléments produits aux débats, l’origine de propriété du seul lot 16 objet de la vente ne pose pas de difficulté.

Les demandeurs ne démontrant pas que le notaire ait été informé de ce que la vente concernait non pas un appartement d’une pièce mais un appartement composé de la réunion de plusieurs lots, le notaire n’avait pas à rechercher l’origine de propriété des lots 20 et 22.

Ainsi, la lecture de l’ensemble des actes de propriété depuis 1961 ne permet pas de déceler une quelconque erreur quant au lot vendu. De même, et contrairement à ce qui est soutenu par les demandeurs, le certificat du service de la publicité foncière, dans sa version portée à la connaissance du notaire mais non transmis dans son intégralité au regard des deux pages manquantes qui concernent exclusivement le lot 16, ne permet pas de déceler une erreur, un propriétaire ayant toujours la possibilité de ne vendre qu’une partie des lots qu’il détient. Le seul fait que les lots 20 et 22 n’aient pas été vendus avec le lot 16 en 2003 ne saurait suffire à alerter le notaire quant à la consistance du bien vendu.

De plus, les demandeurs ont acquis le seul lot 16, défini dans l’acte authentique comme un  » appartement d’une pièce et dépendances « . Le notaire n’ayant pas l’obligation de se rendre sur le lieu du bien cédé, il ne pouvait se rendre compte qu’une incohérence pouvait exister entre l’appartement cédé et sa définition dans l’acte de vente.

Par ailleurs, le moyen tiré de ce que l’erreur était décelable par simple lecture du document de répartition des charges émanant du syndic, en ce que les charges étaient appelées au titre de trois lots, est inopérant puisque les vendeurs pouvaient eux aussi détenir trois lots et décider de n’en vendre qu’un seul.

Deuxièmement, quant à la prétendue erreur consistant au fait que Monsieur [H] [J] a acquis en 1981 et 1982 les galetas 9 et 10 (lots 22 et 20) pour y construire une salle de bain, en pensant en réalité acquéreur les galetas 6 et 7, force est de constater que les demandeurs déduisent cela du plan des galetas annexé à l’état descriptif de division de 1961. Or, d’une part, le tribunal ne peut pas confirmer ces allégations quant à l’erreur commise et au fait que leur salle de bain se situerait sur un galetas appartement à Madame [G], puisqu’il ne dispose d’aucune information quant à l’emplacement actuel de l’appartement litigieux. De fait, aucune pièce produite, aucune photographie, aucun constat de commissaire de justice ni aucun plan de géomètre ou d’architecte ne permet au tribunal de connaître l’emplacement actuel du lot n°16 et de se rendre compte d’un possible empiètement. Le tribunal ne sait pas où se situe ce lot 16, sauf à savoir qu’il est décrit dans les actes de vente comme étant situé au 5ème étage,  » en face sur le palier « . Pourtant, les galetas 6 et 7 prétendument annexés illégalement ne semblent pas situé du même côté d’après le plan de 1961 transmis, mais à l’opposé, de sorte que le tribunal ne comprend pas ces allégations d’annexion du galetas de madame [G]. D’autre part et surtout, s’agissant de l’action en responsabilité professionnelle litigieuse, ces allégations d’erreur et d’empiètement sont déduites d’un plan de 1961 qui ne montre que l’emplacement des galetas et ne montre pas celui du lot 16 objet de la vente, de sorte que le notaire ne pouvait se rendre compte de la difficulté d’empiètement soulevée. D’ailleurs, ce plan a été établi bien au-delà de l’obligation de recherche trentenaire, qui fait remonter à 1985 l’obligation pesant sur le notaire de rechercher l’origine de propriété du bien vendu.

Dans ces conditions, il ne saurait être reproché au notaire instrumentaire une quelconque faute, alors que l’erreur, si tant est qu’elle existe, n’est décelable qu’en comparant le plan des galetas annexé à l’EDD de 1961 à l’emplacement effectif et concret de l’appartement litigieux.

Troisièmement, ce raisonnement vaut également quant au fait que les demandeurs ont acquis un galetas n°12 et une cave n°16 qui appartiennent également à d’autres copropriétaires. En effet, ce partage de la cave n°16 et du galetas n°12 avec d’autres lots que le lot n°16 ressort de l’état descriptif de division de 1961, soit bien au-delà de l’obligation de recherche de propriété trentenaire. S’il est vrai que cet EDD était transmis aux acquéreurs et se trouvait retranscrit dans le certificat établi par le service de la publicité foncière qui a été annexé à l’acte authentique de 2015, il n’en demeure pas moins que le notaire n’avait pas à rechercher dans cette retranscription d’un acte de 1961 si une difficulté existait.

Plus encore, ce certificat d’urbanisme qui révélait le partage de la cave n°16 avec le lot 15 et du galetas n°12 avec le lot 8 a été transmis et annexé à l’acte authentique litigieux. De même, l’état descriptif de division initial de 1961, qui fait apparaître ces partages a également été transmis aux acquéreurs par le notaire par courrier du 24 février 2015, soit avant la vente litigieuse. Ce dernier a donc bien transmis ces documents aux demandeurs, tout en n’ayant pas à attirer leur attention sur ces points, qui ressortent d’une situation constante depuis 1961, soit depuis 54 ans, et s’agissant desquels il n’était pas informé d’une éventuelle difficulté.

Quant au moyen tiré de ce qu’une réunion avait eu lieu avant la vente litigieuse afin de repérer les caves et les galetas de la copropriété, force est de constater qu’il ne ressort pas du courriel transmis, contrairement à ce qui est indiqué par les demandeurs, que le notaire avait connaissance de cette réunion avant la vente de 2015. En effet, on comprend du courriel du 26 juin 2018 que Maître [E] [N] s’est renseigné auprès de ses clients (les consorts [LP] et [KM], vendeurs) après avoir été sollicité par Maître [CN] [HR] en 2018, et qu’il a alors appris, soit en 2018, que les vendeurs avaient tenté d’organiser une réunion des copropriétaires avec le concours du syndic afin de repérer les caves et les galetas dans la copropriété, réunion à laquelle personne ne se serait rendue. A tout le moins, le courriel du 26 juin 2018 tel qu’il est rédigé ne permet pas au tribunal de déduire que le notaire avait connaissance antérieurement à la vente d’une telle réunion.

Pour l’ensemble de ces raisons, la preuve d’une faute commise par les notaires défendeurs n’est pas rapportée. Leur responsabilité professionnelle ne saurait donc être engagée.

Au surplus, l’essentiel des préjudices réclamés sont sans lien de causalité avec les fautes alléguées. Premièrement, la perte de chance liée à l’activité immobilière de Monsieur [Y] [X], chiffrée à hauteur de 342.091 euros, constitue un préjudice futur, hypothétique et incertain par sa nature d’une part et, d’autre part, du fait que Monsieur [Y] [X] s’était déclaré enseignant au moment de la vente litigieuse de 2015, ne se livrant à une activité professionnelle de location de logements qu’à compter du 15 juin 2018, soit postérieurement à la vente. Deuxièmement, s’agissant du préjudice financier lié aux travaux de construction d’une salle d’eau, chiffrés à 102.419,90 euros, ce préjudice est là encore sans lien de causalité avec la faute du notaire qui, si elle était avérée, consisterait seulement à ne pas avoir alerté les acquéreurs quant au fait qu’ils n’acquéraient pas deux galetas en plus du lot 16 et quant au fait qu’ils devaient partager une cave et un galetas avec d’autres copropriétaires de l’immeuble. Troisièmement, s’agissant des préjudices en lien avec une perte de surface de l’appartement et en lien avec les travaux de construction de la salle de bain, le tribunal relève qu’il s’agit de préjudices futurs et incertains en ce que les demandeurs occupent toujours leur salle de bain et la totalité de leur appartement. De fait, aucune action en revendication n’a été formée ni par Madame [G] ni par Monsieur [P]. Si Madame [G] prétend que son galetas n°6 est située sur l’emplacement de la salle de bains des demandeurs, force est de constater qu’il ressort du courriel qu’elle a adressé le 14 juin 2018 au syndic de copropriété qu’elle n’a jamais occupé son galetas depuis qu’elle en est propriétaire et qu’elle ne sait d’ailleurs pas où celui-ci est localisé, puisqu’elle a sollicité le syndic en 2018 afin justement de déterminer sa localisation. Monsieur [P] n’a quant à lui jamais revendiqué auprès des demandeurs un quelconque galetas qu’ils occuperaient à sa place. Aucune pièce n’est versée en ce sens. Il en va de même du galetas n°12 et de la cave n°16, dont il n’est pas rapporté la preuve que d’autres copropriétaires de l’immeuble en revendiqueraient l’usage. Les préjudices allégués sont donc, là encore, hypothétiques, incertains et futurs.

Par conséquent, il convient de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T], parties perdantes, doivent supporter les dépens de la présente instance. Ils seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande débouter la SCP [E] [N], [V] [W] et [F] [K], notaires associés, ainsi que l’office notarial INITIA NOTAIRES, représentée par Maître [I] [A], de leur demande formée au même titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [D] [T] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Au nom du peuple français,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.