Bail commercial après maintien dans les lieux et résiliation par clause résolutoire pour impayés

Le maintien du preneur dans les locaux après l’expiration d’un bail dérogatoire d’une durée de trois ans entraîne, en l’absence de contestation sérieuse, la formation d’un bail commercial à compter du lendemain de cette expiration, conformément à l’article L 145-5 du code de commerce.

En référé, les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge d’ordonner les mesures sollicitées et d’allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article L 145-41 du code de commerce subordonne l’effet de la clause résolutoire à l’écoulement d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le défaut de paiement dans ce délai a entraîné la résiliation de plein droit du bail, puis l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Les factures, relevés fiscaux, extrait du grand-livre et commandement ont établi, à titre provisionnel, l’arriéré locatif et les taxes foncières. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer jusqu’à libération effective. La majoration contractuelle a été écartée car elle s’apparentait à une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond et ne constituait donc pas une obligation non sérieusement contestable.

Le dépôt de garantie a été déclaré acquis au bailleur conformément au contrat. Les dépens et une indemnité de 2 000 euros ont été mis à la charge du preneur sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile. La demande relative à des frais futurs d’exécution a été rejetée comme éventuelle.

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Après la formation d’un bail commercial et plusieurs impayés, un commandement de payer est demeuré infructueux. Le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit au 29 mai 2026, ordonné la libération et l’expulsion des lieux, puis fixé l’indemnité d’occupation et les sommes provisionnelles dues au titre des loyers et taxes. La majoration contractuelle a été écartée.

Un bailleur a conclu avec un preneur un bail dérogatoire de 36 mois portant sur un local commercial. À l’expiration du bail, le preneur s’est maintenu dans les lieux, ce qui a conduit à la formation d’un bail commercial à compter du 4 janvier 2025.

Le preneur a cessé de régler plusieurs loyers et taxes foncières. Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 29 avril 2026, sans règlement dans le délai d’un mois.

Le bailleur a saisi le juge des référés afin d’obtenir la résiliation du bail, la libération des locaux, l’expulsion, le paiement provisionnel des sommes dues et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le preneur, régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

Le juge a retenu la résiliation de plein droit au 29 mai 2026, ordonné la libération et l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation et condamné le preneur au paiement de l’arriéré et des taxes. La majoration contractuelle et les frais futurs d’exécution ont été écartés.

• Expiration d’un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans.
• Maintien du preneur dans les lieux après cette expiration.
• Absence de contestation sérieuse sur la formation du bail commercial.
• Commandement de payer mentionnant le délai légal d’un mois.
• Défaut de paiement persistant après le commandement.
• Créance établie par des pièces comptables et fiscales concordantes.

• Bail dérogatoire conclu pour une durée de 36 mois.
• Mise en demeure de payer du 21 novembre 2025.
• Factures des loyers de février, mars et avril 2026.
• Relevés et factures des taxes foncières 2024 et 2025.
• Extrait du grand-livre faisant apparaître le solde débiteur.
• Commandement de payer du 29 avril 2026.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, la libération des locaux, l’expulsion et le paiement provisionnel de l’arriéré. Le preneur supporte l’indemnité d’occupation, le dépôt de garantie acquis au bailleur, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que la majoration contractuelle et les frais futurs d’exécution sont écartés.

• Libération des locaux par le preneur et les occupants de son chef.
• Expulsion possible avec serrurier et concours de la force publique.
• Paiement de l’arriéré locatif et des taxes foncières.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective.
• Dépôt de garantie imputé prioritairement sur les sommes dues.
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la durée et la date d’expiration du bail dérogatoire.
• Établir le maintien dans les lieux après l’échéance.
• Documenter chaque impayé par facture et relevé comptable.
• Signifier un commandement mentionnant le délai légal d’un mois.
• Produire les justificatifs des taxes foncières refacturées.

À éviter

• Réclamer une clause pénale sans anticiper sa contestabilité.
• Omettre la reproduction du délai dans le commandement.
• Confondre bail dérogatoire et bail commercial après maintien.
• Demander au référé de statuer sur une obligation sérieusement contestable.
• Présenter comme certaine une condamnation portant sur des frais futurs.

La formation d’un bail commercial après un bail dérogatoire

L’article L 145-5 du code de commerce prévoit qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère lorsque le preneur reste en possession à l’expiration de la durée maximale du bail dérogatoire. Le juge des référés a retenu, en l’absence de contestation sérieuse, la formation du bail commercial dès le lendemain de l’échéance du bail initial.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayés

Selon l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai. Le défaut de paiement des loyers et taxes dans ce délai a entraîné la résiliation de plein droit du bail.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés a accordé une provision correspondant aux loyers et taxes établis par les factures, relevés et comptes produits. La majoration contractuelle a été exclue, car elle s’apparentait à une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Article 4 du code de procédure civile, Articles 834 et 835 du code de procédure civile, Article L 145-5 du code de commerce, Article L 145-17 du code de commerce, Article L 145-41 du code de commerce, Articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile