Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05928 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBMH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargée des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Juin 2026

ENTRE :

S.C.I. SCI 7B
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rosine INSALACO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Valentine POINSON, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [K] [Q]
née le 11 Novembre 1974
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat signé le 2 novembre 2022, ayant pris effet le 7 novembre 2022, la SCI 7B, représenté par son mandataire le CABINET DELOMIER, a donné à bail à Madame [K] [Q] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 435,00 €, hors charges.
Des loyers étant restés impayés, la SCI 7B a fait délivrer à Madame [K] [Q], par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 756,46 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, et comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.
Par saisine électronique enregistrée le 21 mai 2025, la SCI 7B a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice, signifié par dépôt à l’étude le 10 décembre 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI 7B a fait assigner Madame [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lui demandant de :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et des charges, et subsidiairement, la prononcer ;ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [K] [Q] à lui payer les sommes suivantes :1 669,72 €, au titre de sa créance locative, arrêtée au 6 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges avec révisions légales, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ; 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.La SCI 7B a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique le 11 décembre 2025.
Le diagnostic social et financier n’a pas a été versé au dossier du Tribunal avant l’audience.
Lors de l’audience du 17 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.
À l’audience de renvoi du 9 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI 7B, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé sa créance locative à la somme de 2 915,41 euros, selon décompte en date du 3 juin 2026. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement.
Lors de l’audience du 9 juin 2026, Madame [K] [Q], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, prorogé au 25 septembre 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’absence de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Madame [K] [Q].

Sur la recevabilité de l’action
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SCI 7B justifie avoir notifié l’assignation le 11 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la Loire, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 21 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail et aux fins d’expulsion

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 2 novembre 2022 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

la SCI 7B a fait délivrer à Madame [K] [Q], par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1 756,46 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.
Il ressort du décompte arrêté au 3 juin 2026 que Madame [K] [Q] n’a pas réglé la somme de 1756,46 euros visée au commandement dans le délai de deux mois. En effet, il résulte du décompte produit qu’elle a réglé 50 euros le 6 juin 2026 puis 1500 euros le 8 juillet 2026, ces versements ne couvrant pas la somme visée au commandement.

Dès lors, la SCI 7B est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [K] [Q] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Cette dernière est dès lors occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 17 juillet 2025. Or, la SCI 7B, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [Q] et de dire que faute pour cette dernière d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2026 faisant état d’une dette locative de 2 915,41 euros, échéance du mois de juin 2026 incluse.

Au regard de l’ensemble des justificatifs fournis, il convient de déduire de ce montant les sommes suivantes :
la somme de 207,50 euros, facturée au titre du « Contrat entretien chaudière », qui n’est pas justifiée en procédure ;la somme de 32,48 euros (2 x 16,24 euros) au titre de « Frais impayé », qui n’est pas justifiée en procédure.
En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [K] [Q] à payer à la SCI 7B la somme de 2 675,43 euros, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [K] [Q] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI 7B qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises (sur production de justificatifs).

Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [Q] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2026, date suivant la dernière échéance établie sur le décompte fourni par le bailleur, jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une particulière mauvaise foi de la part de Madame [K] [Q]. En outre, aucun préjudice indépendant du retard de paiement n’est démontré.

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par la SCI 7B sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [Q], succombant à la présente instance, sera condamnée à payer les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 mai 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI 7B l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [K] [Q] à verser à cette dernière la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI 7B ;
CONSTATE à la date du 17 juillet 2025 la résiliation du contrat de bail signé le 2 novembre 2022 concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE en conséquence, à Madame [K] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE à défaut de départ volontaire, la SCI 7B à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux occupés, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [Q] à payer à la SCI 7B la somme de 2 675,43 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [K] [Q] à payer à la SCI 7B une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer ainsi que des charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE la SCI 7B de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [Q] à payer à la SCI 7B la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Q] à payer à la SCI 7B les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 mai 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;
Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION