TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01269 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IA4S

JUGEMENT du
25 Septembre 2026

Minute n° 26/970

[W] [A], [Y] [A]

C/

[J] [G], [N] [O]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
– Me CHARLES

Copie conforme
– Me BUFFET
– Mme [G]

– Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 25 Septembre 2026

après débats à l’audience du 30 Juin 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [A]
né le 03 Septembre 1984 à [Localité 3] (MAROC)

Madame [Y] [A]
née le 19 Février 1987 à [Localité 4]

demeurant ensemble : [Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Aline CHARLES, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [J] [G]
née le 12 Janvier 2003 à [Localité 4]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [O]
né le 09 Juin 2000 à [Localité 6]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, substitué par Maître Thibault BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant deux actes sous seing privé successifs des 23 juillet 2024 et 1er octobre 2024 à effet au 1er août 2024, M. [N] [O] et Mme [J] [G] (les locataires) ont pris à bail à usage d’habitation et professionnel un logement appartenant à M. [W] [A] et Mme [Y] [A] (les bailleurs), sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros, outre une provision sur charges de 100,00 euros.

M. [O] et Mme [G] ont donné congé par courrier non daté reçu le 21 décembre par les bailleurs, la durée du préavis étant de trois mois selon les locataires eux mêmes.

Suite au départ des lieux des locataires, les bailleurs, dénonçant le non-paiement de l’intégralité des loyers et la survenance de dégradations locatives au sein du logement, ont, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 pour M. [O] et du 26 mai 2025 pour Mme [G] , fait assigner Mme [J] [G] et M. [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de les voir condamner au paiement de diverses sommes au titre des travaux de remise en état et loyers impayés, réparation de leur préjudice moral et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais d’huissier et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025. Après plusieurs renvois, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 30 juin 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions en réponse soutenues oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer, les époux [A] demandent au juge des contentieux de la protection de :

– condamner solidairement les locataires à leur payer la somme de 12.491,91 euros au titre des frais de remise en état du bien ;
– condamner solidairement les locataires à leur payer la somme de 295,05 euros au titre des impayés ;
– condamner solidairement les locataires à leur payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
– condamner solidairement les locataires à leur payer la somme de 2.400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais d’huissier qui ont été rendus nécessaire en raison du comportement des locataires (état des lieux de sortie de 320,00 euros TTC), outre les entiers dépens ;
– si par impossible le tribunal venait à ne pas intégrer les frais de cosntat comme frais de procédure, il devra être intégré dans leur préjudice moral alors fixé à la somme de 2.320,00 euros.

Les bailleurs soutiennent que les défendeurs engagent leur responsabilité au titre de leurs manquements à leurs obligations d’entretien et jouissance paisible des lieux durant la durée du bail. Les bailleurs font état de divers désordres et dégradations constatés au sein du logement suite au départ des lieux des locataires et imputables selon eux à ces derniers. Ils affirment que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice atteste des dégradations dénoncées.

Les bailleurs reprochent en outre aux locataires un manquement à leur obligation de paiement des loyers, observant à cet égard que les défendeurs sont tenus solidairement au paiement des loyers, sans que leur séparation de fait ne puisse leur être opposée.

Les bailleurs invoquent en outre un préjudice moral, résultant selon eux du fait qu’ils aient été très affectés de voir leur bien saccagé, et ce alors qu’il s’agissait pour eux d’un complément de revenus. Ils expliquent que cette situation les a placés en difficulté financière dans la mesure où ils n’ont pu relouer le bien immédiatement après le départ des lieux des locataires.

Par conclusions du 10 février 2026 soutenues oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer, M. [N] [O] demande au juge des contentieux de la protection de :

– débouter les requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
– condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
– condamner solairement les requérants sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à établir et justifier d’un état de régularisation des charges versées par provision ;
– condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 860,00 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie ;
– subsidiairement, et dans l’hypothèse où il serait condamné à quoi que ce soit au profit des requérants, dire que toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et qui seraient payées, au-delà de la moitié de leur montant, aux requérants, ouvrent droit à un recours à son profit pour cette partie excédant la moitié à l’encontre de Mme [J] [G], et condamner en conséquence Mme [J] [G] à lui payer et dans cette proportion la moitié de toutes condamnations prononcées au profit des requérants à son encontre.

M. [N] [O] affirme en premier lieu que le constat d’état des lieux de sortie produit par les requérants n’est pas un moyen de preuve valable dans la mesure où il n’a pas été établi dans les conditions légales prévues en la matière.

M. [N] [O] soutient que la somme réclamée par les bailleurs au titre des loyers impayés est injustifiée, observant que les requérants ne produisent aucun décompte précis.

M. [N] [O] soutient que les bailleurs n’ont jamais procédé à la régularisation des charges comme ils y sont pourtant tenus.

M. [N] [O] considère que les dégradations locatives dénoncées ne sont établies ni dans leur principe, ni dans leur montant.

M. [N] [O] soutient que la réalité du préjudice moral invoqué par les bailleurs n’est pas établie.

M. [N] [O] argue d’un préjudice résultant selon lui de ce que la procédure engagée à son encontre par les requérants est abusive.

Subsidiairement, il réclame la condamnation de Mme [J] [G] à lui payer la moitié du montant de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

M. [N] [O] réclame en outre la condamnation des bailleurs à lui restituer la somme de 860,00 euros versée à titre de dépôt de garantie.

Mme [G] assigné par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 25 septembre 2026, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité des locataires

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce:

Les locataires sont entrés dans les lieux le 1er aout 2024.
L’état des lieux dressé contradictoirement lors de l’entrée dans les lieux mentionne notamment que le logement est en état neuf sauf :
– taches et impacts sur les purs et placards salon
– 4 trous cote radiateur chambre 1 et impact près de la porte avec trace jaune
– quelques traces près de l’interrupteur de la chambre 2
– un impact sur la porte meuble sous évier de la cuisine
– une porte d’entrée abimée durant les travaux.
Les locataires ont donné congé par deux courriers séparés non datés faisant courir le délai de préavis d’une durée de trois mois selon leur courrier à la reception des courriers par le bailleur, conformément aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989.

Les courriers ont été reçus le 21 décembre 2024.

Le 4 mars 2025, Me [P], commissaire de justice, a constaté l’état des lieux de sortie en présence du locataire sortant et de Mme [A], ayant préalablement noté “que la bailleresse souhaitait à toutes fins que l’état des lieux de sortie soit dressé par commissaire de justice”.

L’état des lieux a ainsi été dressé contradictoirement par commissaire de Justice à la requête du bailleur, les locataires ne justifiant pas d’une tentative préalable de constat des lieux amiables.

Le constat dressé vaut bien constat d’état des lieux contradictoire dès lors que le locataire était présent même s’il n’est pas produit de justificatif d’une information 7 jours au préalable.

Il résulte notamment de la lecture de ce constat ainsi que des photographies produites :

Les parois de l’entrée et de la pièce de vie sont couvertes de peinture avec des traces de reprises ; une zone est écaillée ; le plafond est peint avec des marques, la bouche de ventilation de droite est déposée et sale.
La fermeture gauche de la baie coulissante fonctionne mal ; baie vitrée et volet sont poussiéreux.
L’évier de la cuisine comporte de nombreuses rayures et taches blanches.
La salle de douche présente notamment des debordements de peinture sur les plinthes ; la trappe à coté du ballon d’eau chaude est dégradée ; le plafond présente des traces, une tache d’empreinte de semelles. Les équipements sont décrits comme sales.
Escalier : traces de peinture avec retouches très visibles, idem pour le palier.
Chambre : porte avec poignée sans plaque de propreté, la serrure est sans clé, cadre recouvert de peinture avec nombreux petits éclats, reprise visible au niveau de la gache repeinte. Odeur perceptible ; reprises visibles de peinture sur les murs.
La sous face du volet roulant est manquante ; le volet ne redescend pas seul et se bloque en partie haute ; le commissaire de justice note que “le locataire indique qu’il est monté face à l’envers” ; il ne s’agit pas d’une constatation du commissaire mais d’une déclaration du locataire.
Chambre côté entrée, traces de peinture sur les parois; pas de sous face du coffrage volet roulant ; bouton du volet roulant désolidarisé de la paroi ; “ le locataire émet la même remarque”.
Cabinet de toilettes ; présence de taches à la base.

Il est enfin relevé que la locataire sortante ne veut pas communiquer sa nouvelle adresse et que le locataire sortant indique ne pas en avoir pour le moment.

Il convient de statuer sur les demandes présentées au regard de ces constatations étant entendu que si le locataire conteste l’imputabilité de certains désordres il n’a pas contesté les constatations réalisées et qu’il ne produit aucune pièce au soutien de ses contestations.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux mais que la production d’un devis est suffisante pour permettre au juge d’apprécier le préjudice dont l’indemnisation est sollicitée, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

1/ Sur les demandes au titre des réparations locatives :

– Sur l’évier de la cuisine :

Le constat établi la réalité de rayures importantes et de marques qui ne correspondent pas à un usage normal compte tenu de l’état neuf du logement lors de l’entrée des locataires.
Rien dans l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne permet de mettre à la charge des locataires le” lot de 2 tablettes caisson.” Le bailleur sera donc débouté de cette demande.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [O] et Mme [J] [G] solidairement au paiement de la somme de 518.82 euros TTC seulement.

– Sur la baie vitrée :

M. [W] [A] et Mme [Y] [A] sollicitent la condamnation des locataires au coût du remplacement complet de la baie en indiquant que la baie ne pouvait plus fermer normalement ce qui résulte du constat dressé par le Commissaire de Justice.

La fenêtre était notée neuve lors de l’entrée dans les lieux.

Les désordres qui n’ont pas été signalés par les locataires avant le constat de sortie, relèvent manifestement d’une utilisation anormale de la baie.

Le devis produit en date du 9 avril 2025 justifie la somme réclamée de 2.251,98 euros TTC.
M. [N] [O] et Mme [J] [G] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme.

– Sur l’état de saleté du logement:

Le constat dressé par le commissaire de justice permet de vérifier que le logement était sale . L’état décrit de la vmc, des sanitaires, des vitres et sols justifient que soit mis à la charge des locataires solidairement le cout du devis produit en pièce 8 pour un montant de 888 euros TTC.

– Sur le store de la chambre:

Contrairement aux allégations de M. [O] le commissaire de Justice n’indique pas que les stores sont montés à l’envers mais note simplement les dires du locataire.
Le commissaire de Justice a constaté que les volets roulants des deux chambres ne descendaient pas seuls mais se bloquaient en partie haute, alors que les équipements étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux.
Le devis produit en pièce 8 mentionne clairement que le tablier est dans le bon sens mais que la cause de la panne réside dans le fait que les lames ont été forcées.
Dès lors la cause de la panne incombe aux locataires qui seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 806.34 euros TTC

– Sur la porte de la chambre:

Mme [G] par mail a mis en cause les comportements de l’amie de M. [O] dans les dommages subis par la porte de la chambre et constatés par le commissaire de Justice.
Même si par erreur les conclusions mentionnaient une remise en état de la porte d’entrée , les requérants sollicitent bien la remise en état de la porte de la chambre; pour autant le devis produit est insufisamment détaillé au regard des désordres limités au niveau de la gache et de la peinture. Une somme de 450.00 euros TTC sera seule allouée à ce titre à la charge solidairement des deux locataires.

– Sur la peinture:

M. [W] [A] et Mme [Y] [A] ont sollicité la condamnation des locataires au paiement de la somme de 7.371,05 euros, en produisant un devis portant sur 182 m² de murs, outre les portes et l’escalier.
L’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation concernant l’escalier et les portes.
Les traces portant sur l’ensemble des murs justifient des travaux de reprise à la charge des locataires dans la mesure où les lieux étaient en état neuf lors de l’entrée.
Au regard du devis produit, des lieux et des mentions du constat, les locataires seront condamnés au paiement solidairement de la somme de 4.300,00 euros TTC

– Sur l’état des lieux de sortie:

Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 il convient de condamner solidairement les locataires à prendre en charge la moitié du cout du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 soit 180.00 euros . Il résulte en effet des pièces produites par la bailleresse que dès le début du bail les comportements de M. [O] étaient agressifs et insultants; si ce dernier ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations de menaces de la part des bailleurs, les bailleurs produisent des mails de la locataire faisant état d’agression subie à son domicile de la part de M. [O] et de dégats commis sur la porte de la chambre par l’amie de ce dernier. Le recours à un commissaire de justice était dès lors particulièrement nécessaire et opportun.

Il est constant que les locataires ont versé un dépôt de garantie de 860.00 euros qui doit donc être déduit des condamnations.

2. Sur la demande au titre des loyers impayés

Les bailleurs réclament paiement d’une somme de 295.05 euros au titre des loyers impayés; ils indiquent avoir reçu paiement de la somme de 705.00 euros seulement le 5 février 2025 au lieu de la somme de 940.00 euros et de la somme de 59.35 euros le 5 février au titre du loyer partiel de mars de 118.70 euros .

M. [N] [O] et Mme [J] [G] ne produisent aucun justificatif du réglement du solde.

Pour autant les locataires ont sollicité la transmission des justificatifs de la provision sur charges versée mensuellement pour la somme de 40.00 euros entre le mois d’ aout 2024 et le mois de février 2024 ( mars étant impayé) .

M. [W] [A] et Mme [Y] [A] n’ont produit aucun justificatif à l’appui de cette demande de provision qui n’est donc pas fondée. Il convient donc de les condamner à rembourser la somme de 6X 40.00 euros soit 240.00 euros pour les mois d’aout à janvier compris.
La dette de loyer de M. [N] [O] et Mme [J] [G] au titre du mois de février n’est que de 195.00 euros après déduction de la provision sur charge non justifiée.
La dette de loyer de M. [N] [O] et Mme [J] [G] au titre du mois partiel de mars est de 55.35 euros après déduction de la provision sur charge de 4.00 euros

En conséquence la dette de loyer s’établit à la somme de (195.00 + 55.35 ) -240.00 euros soit -10.35 euros à rembourser aux locataires.

3. Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral

Il est constant que M. [W] [A] et Mme [Y] [A] avaient remis le bien loué à l’état neuf et qu’ils ont subi un préjudice important à raison de la dégradation des lieux lors du bref temps d’occupation de ceux-ci par M. [N] [O] et Mme [J] [G] .

L’attitude des locataires a rendu nécessaire l’engagement de démarches judiciaires lourdes et onéreuses ainsi que de démarches pour faire réparer les lieux.

Ces pertes de temps et ce stress constituent un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi de la somme de 300.00 euros à la charge solidairement des locataires.

B. Sur les demandes indemintaires reconventionnelles

1. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Les demandes des bailleurs étant justifiées, la procédure engagée n’est en rien abusive. M. [O] sera donc débouté de sa demande d’indemnisation.

2. Sur sa demande à l’encontre de Mme [G]

M. [O] a sollicité que Mme [G] soit condamnée à lui rembourser toutes condamnations qu’il réglerait au delà de la moitié de leur montant par application du principe de division par part virile.

Conformément aux dispositions de l’article 1317 du Code Civil il convient de faire droit à sa demande.

III. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’execution provisoire soit écartée.

IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M. [W] [A] et Mme [Y] [A] une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge de M. [N] [O] et Mme [J] [G] solidairement .

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de M. [N] [O] et Mme [J] [G] in solidum.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, et en premier ressort :

CONDAMNE M. [N] [O] et Mme [J] [G] solidairement à payer à M. [W] [A] et Mme [Y] [A] :

la somme de 518.82 euros TTC au titre de l’évier de la cuisine.
la somme de 2.251,98 euros TTC au titre du remplacement de la baie vitrée.
La somme de 888.00 euros TTC au titre du nettoyage du logement.
la somme de 806.34 euros TTC au titre des réparations des stores.
La somme de 450.00 euros TTC au titre de la réparation de la porte de la chambre.
La somme de 4.300 euros TTC au titre des travaux de peinture
la somme de 180.00 euros au titre de la moitié du cout de l’état des lieux de sortie.
La somme de 300.00 euros au titre du préjudice moral.
La somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dont à déduire le dépôt de garantie d’un montant de 860.00 euros et le remboursement de la provision sur charges pour 10.35 euros .

DEBOUTE M. [W] [A] et Mme [Y] [A] de leurs autres demandes .

CONDAMNE Mme [J] [G] à rembourser à M. [N] [O] toute somme qu’il justifierait avoir acquitté à M. [W] [A] et Mme [Y] [A] au titre de la présente décision au delà de sa part .

DEBOUTE M. [N] [O] de ses autres demandes .

CONDAMNE M. [N] [O] et Mme [J] [G] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,