N° RG 26/01071 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VFLX

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/01071 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VFLX
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me [Localité 1]-Victoire CHAZEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE [D] SISE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société DOMICIA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [G] [K], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 juillet 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 15 septembre 2026 au 22 septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [K] est propriétaire d’un appartement de type T3 au niveau du bâtiment D, 3ème étage, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 4] sis à [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER, a assigné Monsieur [G] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 28 juillet 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

– s’entendre condamner à payer par provision la somme de 8 069,96 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation ;

– s’entendre condamner à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– s’entendre condamner à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– s’entendre condamner aux entiers dépens.

De son côté, Monsieur [G] [K], bien que régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, prorogé au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Par principe et selon l’article 750-1 du code de procédure civile, toute demande en justice doit être précédée par une tentative de résolution amiable du litige. Cette tentative n’est pas obligatoire dans certaines situations telles qu’énumérées audit article, et notamment dans le cas où la demande principale excède la somme de 5 000 euros.

En l’espèce, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats un PV de constat d’échec de tentative de résolution amiable du litige. Ce PV n’est pas obligatoire dans la mesure où la demande excède la somme de 5 000 euros, dès lors le syndicat des copropriétaires en est exonéré, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] [K] est propriétaire d’un appartement type T3 au niveau du bâtiment D, 3ème étage, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 4] sis à [Adresse 5], selon le relevé de propriété délivré par la DGFiP en date du 28 avril 2026.

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 24 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus) que Monsieur [G] [K] reste redevable de la somme de 8 069,96 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [G] [K]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2026, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui que les condamnations prononcées au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [G] [K] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

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* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [G] [K] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [D], pris en la personne de son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame Audrey LEUNG KUNE CHONG greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires [D], pris en la personne de son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 8.069,96 euros (HUIT MILLE SOIXANTE NEUF EUROS ETQUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 24 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 1er avril 2026 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires [D], pris en la personne de son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [D], pris en la personne de son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 22 septembre 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.