RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19930 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOA2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 24/05435

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant, Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

INTIMÉ

Monsieur [I] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 04 février 2025, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Hanane KHARRAT

ARRÊT :

– Par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 25 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Paris Habitat OPH et M. [I] [O].

Le 25 avril 1994, l’Opac de [Localité 1], désormais dénommé [Localité 1] Habitat OPH, a donné à bail à M. [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par contrat du 25 mars 2019, [Localité 1] Habitat OPH a donné à bail à M. [O] un emplacement à usage de stationnement situé [Adresse 4].

Se prévalant de l’inoccupation de l’appartement loué, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, Paris Habitat OPH a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du bail de parking consentis à M. [O].

A l’audience, [Localité 1] Habitat OPH a maintenu ses demandes.

M.[O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– rejeté la demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement du 25 mars 2019 et les demandes subséquentes, notamment sur l’indemnité d’occupation,

– prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation entre l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH et M. [I] [O] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] aux torts de M. [O], ce avec effet au 1er avril 2024,

– ordonné à défaut de libération immédiate des lieux, l’expulsion de M. [I] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

– supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [I] [O] à payer à [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 699,43 euros au titre de l’arriéré locatif du logement et du parking au 1er mars 2024, terme de février 2024 inclus,

– condamné M. [I] [O] à payer à [Localité 1] Habitat-OPH au titre du logement exclusivement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation s’était poursuivi, ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

– rejeté toutes les autres demandes,

– débouté [Localité 1]-Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [O] aux dépens de l’instance, soit le coût de l’assignation mais non le coût de la mise en demeure par commissaire de justice ni du constat de commissaire de justice,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Vu l’appel interjeté le 22 novembre 2024 par [Localité 1] Habitat-OPH.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 février 2025 par lesquelles [Localité 1] Habitat OPH demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

– rejeté la demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement du 25 mars 2019 et les demandes subséquentes, notamment d’indemnité d’occupation,

– rejeté les demandes autres que la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation, l’expulsion de M. [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 699,43 euros au titre de l’arriéré locatif du logement et du parking au 1er mars 2014, terme de février inclus, et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

– débouté [Localité 1] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [I] [O] aux dépens de l’instance, soit le coût de l’assignation mais non le coût de la mise en demeure par commissaire de justice ni du constat de commissaire de justice.

Et statuant de nouveau sur ces points,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 25 mars 2019 sur l’emplacement de stationnement n°0477, référencé 019620 sis [Adresse 6] et ce, aux torts exclusifs du preneur,

– ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

– condamner M. [O] à payer à [Localité 1] Habitat OPH des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges tels qu’il les réglait au titre du stationnement, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

– condamner M. [O] à payer à [Localité 1] Habitat OPH la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure par commissaire de justice et du constat du commissaire de justice.

Confirmer le jugement entrepris du 25 octobre 2024 en ce qu’il a:

– prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation entre l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH et M. [I] [O] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] aux torts de M. [O], ce avec effet au 1er avril 2024,

– ordonné à défaut de libération immédiate des lieux, l’expulsion de M. [I] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

– supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [I] [O] à payer à [Localité 1] Habitat-OPH au titre du logement exclusivement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation s’était poursuivi, ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

La cour ajoutera au jugement entrepris en date du 25 octobre 2024:

– condamner M. [O] à payer à [Localité 1] Habitat OPH la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel et ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

M. [I] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées par actes des 4 et 25 février 2025, à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Pour mémoire, la déclaration d’appel ne critiquant que les chefs de dispositif portant sur le rejet des demandes de [Localité 1] Habitat OPH, les autres chefs de dispositif du jugement, qui ne sont d’ailleurs pas critiqués dans les conclusions, sont devenus irrévocables sans qu’il y ait lieu de « confirmer » le jugement sur ces points.

Sur la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement

Le tribunal a rejeté la demande de Paris Habitat-OPH au titre de la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement en retenant que celui-ci n’est pas accessoire au bail d’habitation et soumis par conséquent à la loi du 6 juillet 1989, « ce contrat ne comportant aucune référence au logement et étant conclu pour une durée d’un mois renouvelable, avec faculté de résiliation par le bailleur moyennant un préavis d’un mois ».

Paris Habitat-OPH sollicite l’infirmation du jugement entrepris de ce chef en faisant valoir qu’en application des dispositions de l’article L.213-3-4 du code de l’organisation judiciaire, lorsqu’il est fait état de la location d’un emplacement de stationnement en sus du logement expressément mentionné par le bail, le juge doit rechercher la commune intention des parties et déterminer s’il existe un lien entre la location du logement et celle de l’emplacement de stationnement.

Il précise que l’emplacement de stationnement se situe dans le même ensemble immobilier que le local d’habitation, les adresses sises [Adresse 7] et [Adresse 8] étant distantes de 44 mètres.

Il ajoute que la location de l’emplacement n’a pas donné lieu à des appels de fonds distincts mais que le loyer et les charges s’y rapportant ont été quittancés sur le même avis d’échéance que le local d’habitation, les impayés locatifs portant tant sur ce dernier que sur l’emplacement de stationnement.

Aux termes des dispositions de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que les actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il résulte des dispositions de l’article 2 de la loi n°86-1290 du 6 juillet 1989 que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L’article 1134 du code civil, désormais 1103 du même code, dispose que les conventions légalement conclues tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi du 6 juillet 1989 n’interdit ni n’impose qu’un garage ou un emplacement de stationnement loué aux termes d’un contrat distinct puisse bénéficier de sa protection au même titre que le logement dont il serait l’accessoire. Elle conditionne son applicabilité au fait que le garage soit ’loué accessoirement au local principal’. Les juges du fond apprécient si les parties ont entendu lier entre elles les deux conventions et leur donner le même régime. Ils apprécient souverainement la commune intention des parties en la matière (3ème Civ., 30 octobre 2012, pourvoi n°11-16.394 et 3ème Civ., 5 mars 1997, pourvoi n°95-14.588).

En l’espèce, il est constant que l’emplacement de stationnement n’est pas mentionné dans le bail d’habitation conclu le 25 avril 1994 et que le contrat de bail portant sur cet emplacement de parking n’a été régularisé que le 25 mars 2019.

En outre, le contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement ne fait aucune référence au logement et a été conclu pour une durée d’un mois renouvelable avec faculté de résiliation par le bailleur avec un préavis d’un mois, ce régime étant donc distinct de celui auquel est soumis le bail d’habitation régularisé par les parties.

De plus, si en cause d’appel, [Localité 1] Habitat OPH démontre que l’emplacement de stationnement loué à M. [O] est situé dans le même ensemble immobilier que le logement loué et que les loyers et charges s’y rapportant, ont été quittancés sur le même avis d’échéance, ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer que les contrats litigieux aient eu entre eux un lien d’accessoire à principal, les rapports contractuels existant entre les parties au titre de la location de l’emplacement de stationnement se trouvant ordonnés de façon indépendante de toute autre location.

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte en leur ensemble, que le tribunal a retenu qu’au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, le bailleur ne justifie pas que l’emplacement de stationnement serait également inoccupé et que les mises en demeure adressées à M. [O] ainsi que le constat établi par un commissaire de justice ne concernent que le logement et non l’emplacement de parking.

Par ailleurs, le bailleur invoque l’existence d’impayés locatifs concernant l’emplacement de stationnement sans produire de décompte spécifique permettant d’établir l’existence d’un manquement du locataire à ce titre de nature à justifier de prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de [Localité 1]-Habitat OPH concernant l’emplacement de stationnement, le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Paris Habitat OPH, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens.

Il y a lieu de rejeter sa demande au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne [Localité 1] Habitat- OPH aux dépens,

Rejette la demande de [Localité 1] Habitat-OPH au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,