Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/20064 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMMPU

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 16 octobre 2025 – Première vice- présidente du tribunal judiciaire de Créteil, statuant en référé – RG n° 25/00855

APPELANTE :

S.A.S. DISTRIBFLYERS

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

Ayant pour avocat plaidant Me Laurent BESSON, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE :

S.C.I. SCI [Adresse 1]

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant, Me Déborah ITTAH, avocat au barreau du Val-de-Marne.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 septembre 2026, en audience publique, devant Nicolette GUILLAUME, Magistrate honoraire, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, Président de chambre

Gérard PITTI, Conseiller,

Nicolette GUILLAUME, Magistrate honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mélanie MÉTAYS

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel RISPE, Président de chambre et par Mélanie MÉTAYS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat de bail signé le 25 janvier 2023, la société SCI [Adresse 1] a donné en location à la société Distribflyers un bien situé au [Adresse 2] à Saint-Maur-des-Fossés (94100).

Un commandement de payer délivré a été signifié à la société Distribflyers le 21 octobre 2024 l’obligeant à verser la somme principale de 2 999,33 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 29 octobre 2024, outre les frais et débours.

Saisi par la SCI [Adresse 1] par acte d’huissier de justice délivré le 8 mai 2025, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 16 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

– Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 novembre 2024 ;

– Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Distribflyers et de tout occupant de son chel des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

– Dit n’y avoir lieu a astreinte ;

– Dit, en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’a défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avee sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixe par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce port ;

– Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS Distribflyers, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SAS Distribflyers à la payer ;

– Condamné par provision la SAS Distribflyers à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 6 271,33 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrières au 22 novembre 2024, avec intéréts au taux légal à compter du 21 octobre 2024. Ainsi que les indemnites d’occupation postérieures ;

– Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

– Dit n’y avoir lieu à reféré pour le surplus ;

– Condamné la SAS Distribflyers aux entiers depens, en ce compris le coût du commandement ;

– Condamné la SAS Distribflyers à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de la chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2025, la société SAS Distribflyers a interjeté appel de l’ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société SAS Distribflyers demande à la cour de :

– Déclarer la société Distribflyers recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

– Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 16 octobre 2025 par Madame le Président

du tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’elle a :

– Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 novembre 2024 ;

– Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Distribflyers et de tout occupant de son chel des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

– Dit n’y avoir lieu a astreinte ;

– Dit, en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avee sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixe par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce port ;

– Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS Distribflyers, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la SAS Distribflyers à la payer ;

– Condamné par provision la SAS Distribflyers à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 6 271,33 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrièrés au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024. Ainsi que les indemnites d’occupation postérieures ;

– Condamné la SAS Distribflyers aux entiers depens, en ce compris le coût du commandement ;

– Rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de la chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

– Autoriser la société Distribflyers à se libérer de sa dette auprès de la SCI [Adresse 1] en 24 mensualités consécutives et égales,

– Ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire du bail en date du 25 janvier 2023,

– Condamner la société SCI [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 juillet 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

– Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Créteil le 16 octobre 2025, sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux de 1 000 euros par jour de retard et de sa demande de conserver le dépôt de garantie en application de l’article 14.2 du bail ;

– L’infirmer de ces chefs.

Et statuant à nouveau ;

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25 janvier 2023 par l’effet du commandement signifié le 21 octobre 2024 à la société Distribflyers ;

– Ordonner l’expulsion de la société Distribflyers et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

– Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Distribflyers, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de la remise des clés ;

– Condamner la société Distribflyers à payer, à titre provisionnel, à la SCI [Adresse 1] la somme de 6 271,33 euros, au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date du commandement de payer ;

– Condamner la société Distribflyers à payer, à titre provisionnel, à la SCI [Adresse 1] la somme de 3 211 euros, au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2026, date de la mise en demeure ;

– Condamner la société Distribflyers à payer, en deniers ou quittance, à la SCI [Adresse 1] à titre provisionnel, une indemnité journalière d’occupation égale au dernier loyer contractuel, soit la somme de 100 euros HT par jour majorée de 50 %, charges, taxes et accessoires en sus, du 22 novembre 2024 jusqu’au jour de la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

– Ordonner à la société Distribflyers de produire les attestations d’assurance des années 2023, 2024 et 2025, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai ;

– Autoriser la SCI [Adresse 1] à conserver le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux par la société Distribflyers d’un montant de 6 000 euros, en application de l’article 14.2 du bail ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ferait droit à la demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire, formulée par la société Distribflyers, dire en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’arrêt à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

o La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devant immédiatement exigible.

o La clause résolutoire sera acquise et la SCI [Adresse 1] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de la société Distribflyers, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’une nouvelle décision de justice soit prononcée.

– Condamner la société Distribflyers aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 ;

– Condamner la société Distribflyers à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2026.

Le 8 septembre 2026, le message suivant a été envoyé aux parties :

 » la cour vous invite à formuler toute observation sur l’étendue de la saisine de la cour au regard du dispositif des conclusions de l’appelante en application de l’article 954 du code de procédure civile et du principe selon lequel la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.  »

Le 16 septembre 2026, la société Distribflyers sollicite l’application de l’article 954 du code de procédure civile et estime en conséquence que la cour doit statuer sur les demandes tendant à :

– l’autoriser à se libérer de la dette auprès de la SCI DU [Adresse 1] en 24 mensualités consécutives et égales,

– ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire du bail en date du 25 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

La société Distribflyers ne forme aucune prétention tendant au rejet des demandes de la bailleresse d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation et du solde locatif, de sorte que les chefs de décisions à ce titre figurant dans l’ordonnance attaquée sont confirmés.

Restent litigieuses la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire et les demandes formées par l’intimée dans son appel incident.

Sur le solde locatif

Le montant du solde locatif est un préalable à l’examen de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

La société Distribflyers invoque un accord qu’elle dit verbal qui lui aurait permis de se soustraire au paiement de la taxe foncière.

La SCI [Adresse 1] qui demande la confirmation de l’ordonnance qui a condamné par provision la SAS Distribflyers à lui payer la somme de 6 271,33 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrièrés au 22 novembre 2024, avec intéréts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, réclame en outre la somme de 3 211 euros, au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2026, date de la mise en demeure.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, alinéa 2, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il résulte des articles 1728 du code civil et des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail en son article 8.2 indique : ’ le PRENEUR acquittera l’ensemble des taxes, impôts et redevances de toute natures afférents à l’Immeuble, en ce compris la quote-part de la taxe foncière, des taxes additi onnelles à la taxe foncière (’)’.

La SCI [Adresse 1] produit en pièce 13 sa taxe foncière 2025.

La SAS Distribflyers n’apporte pas de preuve d’un accord qu’elle dit verbal, qui lui aurait permis de se soustraire au paiement de la taxe foncière, de sorte que les sommes réclamées à ce titre sont dues.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une provision correspondant à la somme réclamée ce qui porte le solde locatif à la somme de 9 482,33 euros dont 6 271,33 euros en confirmation de l’ordonnance dont appel, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 6 271,33 euros et à compter du 28 janvier 2026 sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La SAS Distribflyers demande à se libérer de sa dette auprès de la SCI [Adresse 1] en 24 mensualités consécutives et égales, et la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article L 145-41 du code de commerce : ’Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.’

Selon l’article 1343-5 du code civil : ’Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. (…)’

L’enjeu financier du litige correspond au paiement de la taxe foncière. Ce litige est réglé par le présent arrêt, ce qui ne permet pas de caractériser la mauvaise foi de la SAS Distribflyers. Ses ressources sont rassurantes quant aux garanties offertes à la bailleresse.

Par ailleurs, il est constant que la SAS Distribflyers règle ses loyers courants.

En conséquence, et en application des dispositions précitées, la SAS Distribflyers sera autorisée à se libérer de sa dette comme il sera dit au dispositif, avec une clause de déchéance du terme.

Sur la demande d’astreinte

La SCI [Adresse 1] demande d’assortir l’obligation de sa locataire de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de la remise des clés.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution : ’Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.’

L’astreinte est l’accessoire de l’injonction qu’elle assortit et constitue une mesure de contrainte ayant pour objet de sanctionner la méconnaissance d’un ordre du juge.

Lorsque l’astreinte est prononcée par le juge des référés, la décision ayant ordonné l’astreinte puis celle la liquidant peuvent être annulées pour perte de fondement juridique en cas de jugement définitif sur le fond du litige rendant sans fondement juridique les décisions de référé, sous réserve qu’il soit irrévocable.

Au cas présent, la possibilité pour la société locataire de voir ordonner en appel la suspension de la clause résolutoire qu’elle demande ne permet pas de caractériser à son encontre cette méconnaissance ; la demande d’astreinte sera donc rejetée, l’ordonnance étant confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La SCI [Adresse 1] demande de condamner la société Distribflyers à lui payer à titre provisionnel, une indemnité journalière d’occupation égale au dernier loyer contractuel, soit la somme de 100 euros HT par jour majorée de 50 %, charges, taxes et accessoires en sus, et de dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties.

L’ordonnance attaquée a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires non majorée.

Or, si le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien, il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce afin de compenser l’absence de restitution des lieux.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre, sauf à préciser que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties.

Sur la production des attestations d’assurance des années 2023, 2024 et 2025

La SCI [Adresse 1] demande la condamnation de la société Distribflyers à produire les attestations d’assurance des années 2023, 2024 et 2025, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai.

La société Distribflyers produit en pièce 6 les attestations demandées. Cette demande reconventionnelle est rejetée.

Sur la non restitution du dépôt de garantie

La SCI [Adresse 1] demande à être autorisée à conserver le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux par la société Distribflyers d’un montant de 6 000 euros, en application de l’article 14.2 du bail.

Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes lui restant dues et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (Civ. 3e,10 septembre 2020, nº 19-10.033).

Constitue une clause pénale la stipulation du bail (dernier alinéa de l’article 14.2) selon laquelle le dépôt de garntie n’est pas restitué au locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Cette clause ne peut être envisagée qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire ; cette hypothèse n’est pas certaine.

Cette clause est en outre, susceptible de modération par le juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Partie perdante, la SAS Distribflyers ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 1] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme dans la limite de la saisine de la cour, l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée à la SCI [Adresse 1] au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrièrés,

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SAS Distribflyers à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 9 482,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif composé de la quote part due des taxes foncières 2023 à 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 6 271,33 euros et à compter du 28 janvier 2026 sur le surplus,

Autorise la SAS Distribflyers à s’acquitter de sa dette locative en 3 mensualités, les deux premières de 3 300 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être acquittée avant le 29 du mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants et jusqu’à extinction de la dette,

Ordonne jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire,

Rappelle que si la SAS Distribflyers se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu’au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion des occupants de son chef, l’indemnité d’occupation sera due indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 1] ,

Condamne la SAS Distribflyers aux dépens d’appel,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT