COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 OCTOBRE 2026

N° 2026/539

Rôle N° RG 25/13920 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPL7A

S.C.I. LES SUITES DE [Adresse 6]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Christel SCHWING

Me Cécile ANDJERAKIAN-NOTARI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ d’Aix-en-Provence en date du 04 Novembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01581.

APPELANTE

S.C.I. LES SUITES DE [Adresse 6],

demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représentée par Me Christel SCHWING de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] en la personne de son syndic la société CG IMMOBILIER,

immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence n° 493.730.634, dont le siège social sis [Adresse 8], [Localité 2]

représentée par Me Cécile ANDJERAKIAN-NOTARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) [Adresse 1] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], édifié sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 1].

Le 28 novembre 2019, la société par actions simplifiée (SAS) SAM Immobilier a obtenu un permis de construire délivré par la mairie d'[Localité 2] portant sur la réalisation d’un immeuble sur un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 2], sur des parcelles cadastrées n° A[Cadastre 2], n° A[Cadastre 3] et n° A[Cadastre 4].

Le 30 avril 2021, ce permis de construire a été transféré à la SCI Les suites de [Adresse 6] et celle-ci est devenue propriétaire desdites parcelles.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner sur autorisation présidentielle la SCI Les suites de [Adresse 6], en référé d’heure à heure, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de rétablir, sous astreinte, son droit de passage sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2].

Par ordonnance contradictoire en date du 4 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] à rétablir le droit de passage du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2], sous astreinte de 5 000 euros par semaine de retard à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la signification de son ordonnance ;

condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a notamment considéré :

qu’il était établi que les occupants de la SCI [Adresse 1], a minima depuis l’année 1985, utilisaient la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2] pour quitter le garage de ce même immeuble ;

que dans le cadre de la construction de l’immeuble la SAS SAM Immobilier et par la suite la SCI Les suites de [Adresse 6] ont condamné le passage menant à la résidence sise [Adresse 1] ;

que depuis le début de ces travaux les véhicules qui se stationnent au parking en sous-sol de la résidence sise [Adresse 1] doivent sortir par la rampe d’entrée de la copropriété occasionnant un risque important d’accident et un danger permanent, les véhicules étant contraints de circuler à contre-sens sur une seule voie ;

qu’une telle situation constituait un trouble manifestement illicite car, même en l’absence de servitude établie, elle faisait obstacle à l’utilisation paisible et prolongée d’un passage des véhicules de la SCI [Adresse 1] et ne permettait plus la sortie du garage par l’impasse sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2] vers la [Adresse 6].

Suivant déclaration transmise au greffe le 1er décembre 2025, la SCI Les suites de [Adresse 6] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’annuler et infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir :

que le premier juge a violé le principe du contradictoire et les droits de la défense en ce qu’il ne s’est pas limité à faire droit ou rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sur le fondement d’une violation d’une servitude générant un trouble manifestement illicite mais a substitué le moyen tiré de l’existence d’une occupation prolongée et paisible à laquelle il ne pouvait être mis obstacle pour caractériser un tel trouble sans inviter les parties à formuler leurs observations sur ce fondement modifié d’office ;

que le fonds du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’est bénéficiaire d’aucune servitude de passage, ce qui exclut que puisse être caractérisé un trouble manifestement illicite et qu’il dispose, tout au plus, d’une simple tolérance à laquelle le propriétaire peut y mettre fin ;

qu’elle n’a pas mis d’entrave soudaine au passage mais a fait réaliser les travaux sur sa propriété, conformément au permis de construire et en a informé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en 2021.

Par ordonnance de référé en date du 26 mars 2026 le Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisi par la SCI Les suites de [Adresse 6] aux fins de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue le 4 novembre 2025, a :

déclaré recevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la SCI Les suites de [Adresse 6] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'[Localité 2] ;

rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la SCI Les suites de [Adresse 6] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'[Localité 2] ;

débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de radiation du rôle de l’appel interjeté par la SCI Les Suites [Adresse 6] ;

condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant de,

ordonner que la condamnation de la SCI Les suites de [Adresse 6] à rétablir son droit sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2] soit assortie d’une astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

en tout état de cause de,

rejeter l’appel formé par la SCI Les suites de [Adresse 6] en nullité et réformation de l’ordonnance entreprise ;

rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI Les suites de [Adresse 6] à son encontre ;

condamner la SCI Les suites de [Adresse 6] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait notamment valoir :

que le premier juge n’a procédé à aucune substitution de motif et n’a pas violé le principe du contradictoire dans la mesure où il a été saisi, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, d’un trouble manifestement illicite, les parties ayant débattu sur l’existence de la servitude de passage et sur le trouble illicite du fait de la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires lui-même du passage ;

que le conseil de la SCI Les suites de [Adresse 6] a reconnu, à l’audience tenue devant le premier juge, que le passage avait été obstrué par ses soins et serait rouvert sous 6 mois, tel que cela ressort du plumitif ;

que le droit de passage sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2] au profit de son fonds a été créé suivant acte du 25 février 1950 et a été repris dans les actes notariés de vente successifs ;

qu’il est titulaire d’une servitude de passage sur ladite parcelle et ce, depuis cet acte ;

que cette obstruction est à l’origine de multiples désordres, tels que le risque de dommages corporels graves, l’impossibilité d’accès aux climatiseurs, à l’issue de secours des bureaux et pour les pompiers au local de haute tension EDF et la difficulté pour les véhicules de sortir par une rampe d’accès qui a été conçue à angle droit pour entrer et non pour sortir du parking.

L’instruction a été close à l’audience tenue le 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à annuler l’ordonnance entreprise pour violation du principe du contradictoire

Aux termes des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

Aux termes des dispositions de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, la SCI Les suites de [Adresse 6] sollicite l’annulation de l’ordonnance entreprise au motif que le premier juge aurait violé le principe de la contradiction par substitution de motif sans inviter les parties à s’expliquer sur ce point.

Il s’évince de la lecture des écritures produites par les parties devant le premier juge et du plumitif de l’audience qu’elles n’ont pas seulement débattu de l’existence d’une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires, servitude qui implique en elle-même la notion de passage, mais de l’existence d’un droit de passage, le plumitif indiquant même que le passage pouvait être rétabli sous six mois.

Il s’ensuit que le premier juge n’a pas substitué ou soulevé d’office un quelconque moyen et le principe du contradictoire a été respecté, en sorte qu’il convient de débouter la SCI Les suites de [Adresse 6] de sa demande d’annulation de l’ordonnance formée à hauteur d’appel.

Sur les demandes pour trouble manifestement illicite

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] à rétablir son droit de passage sur la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2] et ce, sous astreinte.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge de référés de se prononcer sur l’existence ou l’assiette d’une servitude.

Il résulte des actes authentiques produits par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] que, depuis le courant de l’année 1950 et a minima depuis 1985, comme en attestent les échanges entre la SCI Les suites de [Adresse 6] et le service de l’urbanisme de la ville d'[Localité 2], les occupants de l’immeuble sis [Adresse 1] sortent leurs véhicules du garage de l’immeuble par la parcelle cadastrée n° A[Cadastre 2].

Il s’ensuit que la SCI Les suites de [Adresse 6] connaissait la configuration des lieux et, de ce fait, l’existence de ce droit de passage lorsqu’elle a fait l’acquisition de cette parcelle en 2021.

Cette connaissance était même expressément reconnue par M. [I] [U], responsable du programme immobilier, lorsqu’il indique dans son courriel du 24 juillet 2025 qu’ils vont être contraints de condamner temporairement le passage menant à (’) la résidence du [Adresse 1]. Ce passage sera rouvert au cours du deuxième trimestre 2026, une fois les travaux de gros ’uvre achevés. Par ailleurs, nous allons prochainement prendre contact avec le syndicat de copropriété du [Adresse 1] afin de régulariser la servitude de passage devant notaire (’).

Il en résulte que cette sortie du garage par les occupants de l’immeuble constitue un passage paisible et ancien.

Si la SCI Les suites de [Adresse 6] affirme que le fonds du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’est bénéficiaire d’aucune servitude de passage, excluant ainsi toute possibilité de caractériser un trouble manifestement illicite, il reste que l’obstruction de ce droit de passage exercé de manière paisible et prolongée, qui est à l’origine d’importants désordres au premier rang desquels la difficulté pour les véhicules de quitter ledit garage, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser et ce, quand bien même l’entrave n’aurait pas été soudaine comme la SCI Les suites de [Adresse 6] l’indique.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] à rétablir le droit de passage du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sous astreinte d’un montant de 5 000 euros par semaine de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de son ordonnance.

Il n’est pas nécessaire de prononcer une astreinte définitive, comme le demande le syndicat des copropriétaires, dès lors que l’astreinte provisoire pourra utilement être liquidée par le juge de l’exécution.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande visant à prononcer une astreinte définitive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Les suites de [Adresse 6] aux dépens de première instance et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, la SCI Les suites de [Adresse 6] sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

La demande formée par la SCI Les suites de [Adresse 6] sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déboute la SCI Les suites de [Adresse 6] de sa demande en annulation de l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande visant à prononcer une astreinte définitive ;

Condamne la SCI Les suites de [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SCI Les suites de [Adresse 6] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI Les suites de [Adresse 6] aux dépens d’appel.

La greffière Le président