N° RG 26/00566 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6FW5

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEUR :

S.A. GALIAN-SMABTP, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Julie FAIZANDE de la SPE BRUMM et ASSOCIES* IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Q] [O], demeurant Chez M.[Q] [O] [F] – [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 par décision rendue par défaut et en dernier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : Me VERGET Laurent

Copie à : M. [Q] [O] [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2021, Monsieur [Y] [I] et Madame [U] [K] ont donné à bail à Monsieur [T] [Q] [O] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 317,25 euros charges comprises.

Monsieur [Y] [I] et Madame [U] [K] ont souscrit un contrat d’assurance garantie loyers impayés et réparations locatives auprès de GALIAN-SMABTP.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 5 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2026, la SA GALIAN SMABTP a fait assigner Monsieur [T] [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 10 sepétembre 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-condamner Monsieur [T] [Q] [O] au paiement de la somme de 3907,04 euros outre intérêts au taux légal,

-condamner Monsieur [T] [Q] [O] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience la SA GALIAN-SMABTP, représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [T] [Q] [O], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenté. Il sera statué par jugement par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation en paiement:

La SA GALIAN SMAPTP produit à l’appui de sa demande le contrat d’adhésion des propriétaires au contrat d’assurance BAILLEUR ZEN ainsi qu’une quittance subrogative en date du 14 mars 2025 par laquelle le propriétaire l’a subrogée dans tous ses droits et actions contre Monsieur [T] [Q] [O] en contre partie du versement de la somme de 4028,24 euros.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SA GALIAN-SMABTP sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [T] [Q] [O] à lui verser la somme de 514,79 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2024. Elle produit aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de la dette locative.

Monsieur [T] [Q] [O], absent à l’audience, n’a pas contesté la dette locative et n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le décompte produit aux débats.

La SA GALIAN SMABTP justifie de sa subrogation dans les droits des propriétaires.

Monsieur [T] [Q] [O] sera donc condamné à payer à la SA GALIAN SMABTP la somme de 514,79 euros au titre des loyers impayés, suivant décompte arrêté au 5 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

La SA GALIAN SMABTP sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [T] [Q] [O] à lui verser la somme de 3974,75 euros au titre des dégradations locatives, somme de laquelle il convient de déduire celle de 582,50 euros versée au titre du dépôt de garantie.

Il est produit à l’appui de la demande l’état des lieux contradictoire d’entrée en date du 21 janvier 2021 ainsi que l’état des lieux contradictoire de sortie en date du 5 mars 2024.

La SA GALIAN SMABTP fait état de la nécessité de procéder à la réfection des murs du logement ainsi que le remplacement du meuble sous évier et le nettoyage du logement.

L’état des lieux d’entrée a indiqué :

-murs: état usagé avec traces sur les murs de la cuisine, tapisserie qui se décolle sur les murs de la chambre 1,

-meuble sous évier: bas de meuble abîmé, traces sur étagère au niveau du siphon,

L’état des lieux de sortie a relevé quant à lui:

-murs:
entrée : tapisserie arrachée, sale à repeindre,
séjour: tapisserie arrachée et sale, traces
cuisine: à repeindre, très sale,
chambre 1: à refaire, tapisserie arrachée, traces noires,
salle de bain: à repeindre, à nettoyer

-meuble sous évier: à nettoyer.
Il est relevé également lors de la sortie la saleté du logement.

Il ressort de la comparaison entre ces deux pièces que la dégradation du meuble sous évier n’est pas justifiée. Seules l’usure et la saleté de ce meuble sont démontrées. S’agissant des murs, il n’est pas démontré qu’ils étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux.

Ainsi, au vu des éléments du débats et de la vétusté, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Monsieur [T] [Q] [O] peut être évalué à la somme globale de 2000 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 582,50 euros versée par le locataire au titre du dépôt de garantie.

Monsieur [T] [Q] [O] sera donc condamné à payer à la SA GALIAN SMABTP la somme de 1417,50 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [Q] [O] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à la SA GALIAN SMABTP la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision par défaut, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [T] [Q] [O] à payer à la SA GALIAN SMABTP les sommes de:

-514,79 euros au titre des loyers impayés, suivant décompte arrêté au 5 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

-1417,50 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Condamne Monsieur [T] [Q] [O] à payer à la SA GALIAN SMABTP la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [T] [Q] [O] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE