N° RG 26/00554 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6FU3

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 1]
comparant en représenté par Mme [A] [B], sa fille, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Mme [G] [V], sa mère, munie d’un pouvoir

Madame [V] [G] es qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : M. [A] [Y]

Copie à : Mme [K] [X], Mme [G] [V]

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2025, Monsieur [Y] [A] a consenti à Madame [X] [K] la location de son bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel actualisé de 590 euros, charges comprises.

Par acte séparé en date du 24 mars 2025, Madame [R] [G] s’est portée caution solidaire de Madame [X] [K] pour l’exécution du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2026, Monsieur [Y] [A] a fait assigner Madame [X] [K] et Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 10 septembre 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de :

-constater que les effets du commandement de payer en date du 18 février 2026 sont demeurés infructueux,

-prononcer la résiliation du contrat de location sus visé et ordonner l’expulsion de Madame [X] [K] et de tous occupants de son chef, de corps et de biens, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est des lieux qu’elle occupe,

-condamner solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] à lui payer la somme de 3903 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 23.07.2026 et ce avec intérêts de droit au taux légal, à compter du jour de la signification de la présente assignation, le requérant se réservant le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience,

-condamner solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’actuellement, jusqu’à la libération des lieux dont il s’agit, matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

-condamner solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [Y] [A], représentée par sa fille, Madame [B] [A], a actualisé la dette locative à la somme de 2303 euros, mois de septembre 2026 inclus. Il a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement mais souhaiter que la dette soit apurée rapidement.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [X] [K], représentée par sa mère, Madame [R] [G], a indiqué avoir repris le versement du loyer mensuel. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette.

Madame [R] [G], comparante en personne, a indiqué que sa fille avait repris le paiement du loyer mensuel.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [Y] [A] sollicite de la juridiction la condamnation de solidaire Madame [X] [K] et Madame [R] [G] à lui verser la somme de 2303 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Madame [X] [K], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.

Madame [X] [K] et Madame [R] [G] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 2303 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [X] [K] et Madame [R] [G] se trouvent dans l’incapacité de régler la somme due. Madame [X] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 50 euros. Par l’intermédiaire de Madame [R] [G], qui la représentait à l’audience, elle a donné son accord pour des versements mensuels de 100 euros. Il convient de relever qu’elle justifie de la reprise du versement du loyer courant dans son intégralité avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement de 23 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 23 acomptes mensuels de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [Y] [A] justifient avoir fait délivrer à Madame [X] [K], à la date du 18 février 2026, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Madame [X] [K] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Y] [A] à la date du 18 avril 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Madame [X] [K] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [K].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Madame [X] [K] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 590 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Madame [X] [K].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [X] [K] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [X] [K] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [K] et Madame [R] [G] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnées aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront solidairement condamnées à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] à régler à Monsieur [Y] [A] la somme de 2303 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Accorde à Madame [X] [K] et Madame [R] [G] des délais de paiement de 23 mois pour s’acquitter de leur dette moyennant le versement de 23 mensualités de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Y] [A] à la date du 18 avril 2026.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Madame [X] [K] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Madame [X] [K] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Madame [X] [K] une indemnité mensuelle d’occupation de 590 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [X] [K] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne solidairement Madame [X] [K] et Madame [R] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE