COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2026

N° 2026/409

Rôle N° RG 26/01229 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPRDN

S.A.R.L. FONCIERE DE PROVENCE

C/

SAS KC [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pierre-Yves IMPERATORE

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution d’AIX-EN-PROVENCE en date du 22 Janvier 2026 enregistré au répertoire général sous le n° 25/03653.

APPELANTE

S.A.R.L. FONCIÈRE DE PROVENCE

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 581 620 523

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Me Stéphanie LEANDRI-CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SAS KC [Localité 1]

immatriculée au R.C.S. de SALON DE PROVENCE sous le numéro 533 958 633,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Me Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Eric SUNAR, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès VAREILLES, Présidente de chambre

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale POCHIC, Conseillère honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026,

Signé par Madame Agnès VAREILLES, Présidente et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Un jugement du 2 septembre 2024 du tribunal de commerce d’Aix en Provence a :

– débouté la société GLC Fitness des fins de son exception d’incompétence,

– confirmé que la société KC [Localité 1] est titulaire, en vertu du bail commercial du 28 mai 2024 consenti par la société Foncière de Provence, d’une clause d’exclusivité au titre de son activité de centre de remise en forme, club de culture physique, mise à disposition de matériels de remise en forme qu’elle exerce sis [Adresse 3] à [Localité 1],

– constaté que l’activité concurrente de la salle de sport sous l’enseigne Wellness mise en place au [Adresse 4] à [Localité 1], est contraire à la clause d’exclusivité consentie à la société KC [Localité 1],

– condamné la société Foncière de Provence d’avoir à faire respecter, la clause d’exclusivité consentie à la société KC [Localité 1], par la société GC de la Place ainsi que par tout occupant qui pourrait être mis en place par cette dernière, dont la société GLC Fitness, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de 90 jours de retard à compter de la décision à intervenir,

– constaté l’inopposabilité de la clause de non-concurrence prévue par le bail commercial du 28 mai 2014 aux sociétés GC de la Place et GLC Fitness,

– débouté en conséquence la société KC [Localité 1] de ses demandes de condamnation des sociétés GC de la Place et GLC Fitness d’avoir à cesser sous astreinte la mise en place de l’activité concurrente,

– rejetait la demande de dommages et intérêts de la société GC de la Place,

– condamnait la société Foncière de Provence au paiement d’une indemnité de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamnait la société KC [Localité 1] à payer à la société GC de la Place et la société GLC Fitness, chacune, une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement précité a été signifié le 12 septembre 2024 à la société Foncière de Provence qui en a formé appel.

Une ordonnance de référé du 26 juin 2025 du premier président de la présente cour a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la société Foncière de Provence et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.

Le 13 août 2025, la société KC [Localité 1] a fait assigner la société Foncière de Provence devant le juge de l’exécution d’Aix en Provence aux fins de liquidation de l’astreinte.

Un jugement du 22 janvier 2026 du juge précité a :

– liquidé l’astreinte provisoire prononcée à l’encontre de la société Foncière de Provence par jugement du 2 septembre 2024, à la somme de 181 500 € pour la période du 1er décembre 2024 au 28 novembre 2025,

– condamné la société Foncière de Provence à payer la somme précitée à la société KC [Localité 1],

– débouté la société Foncière de Provence de ses demandes principale de suppression de l’astreinte et subsidiaire de réduction du montant de l’astreinte liquidée,

– condamné la société Foncière de Provence à payer à la société KC [Localité 1] une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles et aux dépens.

Le jugement précité était notifié à la société Foncière de Provence, par voie postale, selon accusé de réception signé le 26 janvier 2026.

Par déclaration du 30 janvier suivant au greffe de la cour, elle formait appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 août 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la société Foncière de Provence demande à la cour de :

– infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– débouter la société KC [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes,

– supprimer l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du 8 septembre 2024,

– à titre subsidiaire, débouter la société KC [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes,

– réduire de manière significative le montant et la durée de l’astreinte provisoire et sa liquidation,

En tout état de cause,

– condamner la société KC [Localité 1] à lui payer une indemnité de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de maître Pierre-Yves Imperatore, membre de la Selarl LX Aix en Provence, avocats associés aux offres de droit.

Elle fonde sa demande de suppression sur l’existence d’une cause étrangère et l’impossibilité juridique d’exécuter l’injonction judiciaire puisque dans un même jugement, le juge du fond la condamne à faire respecter la clause d’exclusivité et constate son inopposabilité aux sociétés GC de la Place et GLC Fitness.

Elle soutient que l’impossibilité juridique est inhérente à la qualité de tiers au bail commercial des sociétés GC de la Place et GLC Fitness. Elle ne résulte pas uniquement du bail emphytéotique et de ses conséquences juridiques entre elle et la société GC de la Place mais de la décision du tribunal de commerce qui lui ordonne d’imposer à la société GC de la Place une clause qui lui est inopposable.

Elle rappelle que le droit de l’emphytéote est un droit de quasi-propriété qui lui permet de déposer une demande de permis de construire sans son autorisation de sorte qu’elle ne peut lui imputer une clause de nature à limiter son droit de jouissance.

Elle fonde sa demande subsidiaire de réduction du montant de l’astreinte liquidée sur sa disproportion avec l’enjeu du litige au motif que l’astreinte liquidée est d’un montant très supérieur au loyer que la société KC [Localité 1] lui verse. De plus l’astreinte liquidée à 181 500 € est très supérieure à l’enjeu économique puisque la société KC [Localité 1] s’est maintenue dans les lieux après l’échéance du bail fixée au 28 mai 2024 sans en demander le renouvellement. Elle n’a pas opté pour le renouvellement du bail mais n’a pas non plus produit les pièces comptables nécessaires à la fixation de l’indemnité d’éviction, la contraignant à solliciter une expertise judiciaire. Elle précise que le congé doit respecter le préavis de six mois avant l’expiration du terme contractuel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 août 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la société KC [Localité 1] demande à la cour de :

– confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

– par conséquent, débouter la société Foncière de Provence de toutes ses demandes,

– condamner la société Foncière de Provence au paiement d’une indemnité de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste l’existence d’une cause étrangère au motif que la question de l’obligation de la société Foncière de Provence de respecter la clause d’exclusivité est distincte de l’inopposabilité de cette clause aux sociétés GC de la Place et GLC Fitness.

Elle soutient que la société Foncière de Provence dispose de moyens multiples pour faire respecter son engagement contractuel : négociation, contrepartie financière, action en responsabilité civile contre un tiers de mauvaise foi complice de la violation de la clause.

Elle rappelle que la société Foncière de Provence s’est directement et expressément engagée par une clause explicite et détaillée insérée à l’article 3 du bail commercial de ne consentir aucun titre locatif couvrant une activité concurrente. Elle considère que retenir la cause étrangère serait modifier les termes du jugement de condamnation.

Elle relève l’absence de preuve d’une démarche postérieure au jugement du 2 septembre 2024 pour faire respecter la clause d’exclusivité. Ainsi, l’inertie postérieure au jugement de l’appelante fonde la liquidation de l’astreinte. L’obligation, n’est pas inexécutable dès l’origine dès lors qu’elle a fait le choix de ne faire aucune démarche depuis le jugement de condamnation. En outre, elle invoque la mauvaise foi du tiers, GC de la Place, qui a exercé une activité concurrente malgré des mises en demeure des 1eret 19 décembre 2023.

Enfin, elle soutient que la cause étrangère ne peut résulter d’un acte propre au débiteur lui-même qui a signé un bail emphytéotique, le 30 septembre 2015, soit postérieurement à son bail commercial du 28 mai 2014, pour percevoir une redevance annuelle de 400 000 € ht par an outre 10 % des loyers ht issus de sous-locations.

Elle conteste toute disproportion entre le montant de l’astreinte liquidée et l’enjeu du litige. Elle rappelle que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance de locaux après l’expiration du bail alors que l’astreinte a pour finalité de contraindre le débiteur d’une injonction à s’exécuter.

Elle invoque la gravité du manquement constitutif d’une violation délibérée d’une clause d’exclusivité, sa durée depuis le jugement du 2 septembre 2024, et la capacité économique de la débitrice qui perçoit une redevance de 400 000 € par an de sorte qu’une astreinte de 15 000€ par mois n’est pas excessive. Elle soutient que l’appelante ne peut lui opposer une absence de demande de renouvellement du bail puisque le statut des baux commerciaux lui permet de se maintenir dans les lieux aux conditions économiques anciennes.

De plus, sa décision de ne pas demander le renouvellement de son bail est en lien avec la violation de la clause d’exclusivité. Elle soutient que la communication des pièces nécessaires à l’évaluation de l’indemnité d’éviction est sans lien avec le montant de l’astreinte liquidée.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 11 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Selon les dispositions de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de faire.

– Sur la demande de suppression de l’astreinte fondée sur une cause étrangère,

Si la cause étrangère est une cause de suppression de l’astreinte prévue par l’article L 131-4 CPCE précité, il appartient au débiteur de l’injonction de rapporter la preuve d’une impossibilité juridique ou matérielle d’exécuter l’injonction judiciaire.

Il doit s’agir d’un événement extérieur au débiteur (fait du créancier ou événement de force majeure qu’il ne peut ni prévoir, ni maîtriser, qui fait obstacle à la liquidation de l’astreinte, laquelle disparaît dans son principe.

En l’espèce, la société KC [Localité 1] et la société Foncière de Provence sont liées par un bail commercial du 28 mai 2014 ayant pour objet un local commercial d’environ 715 m2 situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour exploiter une salle de sport à l’enseigne ’ [Etablissement 1]’. Ce bail contient une clause d’exclusivité selon laquelle le bailleur s’engage à ne consentir sur les autres locaux dont il est propriétaire au [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 1], aucun titre locatif ou autorisation de quelque nature que ce soit, concernant une activité identique ou similaire…’.

La société Foncière de Provence et la société GC de la Place sont liées par un bail emphytéotique ayant pour objet les locaux du [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1], pour une durée de 60 ans à compter du 1er octobre 2025, soit jusqu’au 30 septembre 2085.

Le 22 décembre 2022, la société GC de la Place a déposé en qualité de maître d’ouvrage au bénéfice de la société GLC Fitness un permis de construire pour l’aménagement d’une coque vide situé [Adresse 4] aux fins d’y implanter une salle de sport.

Le jugement du 2 septembre 2024, signifié le 12 septembre suivant, du tribunal de commerce d’Aix en Provence a notamment :

– condamné la société Foncière de Provence d’avoir à faire respecter, la clause d’exclusivité consentie à la société KC [Localité 1], par la société GC de la Place, ainsi que par tout occupant qui pourrait être mis en place par cette dernière, dont la société GLC Fitness, sous astreinte de 500€ par jour à compter de 90 jours de retard à compter de la décision à intervenir,

– constaté l’inopposabilité de la clause de non-concurrence prévue par le bail commercial du 28 mai 2014 aux sociétés GC de la Place et GLC Fitness,

– débouté en conséquence la société KC [Localité 1] de ses demandes de condamnation des sociétés GC de la Place et GLC Fitness d’avoir à cesser sous astreinte la mise en place de l’activité concurrente.

Le jugement du 10 septembre 2024 a été signifié, le 12 septembre 2024, à la société Foncière de Provence. En application de l’article R 131-1 CPCE, l’astreinte a donc commencé à courir le 1er décembre 2024, soit à l’expiration du délai de 90 jours à compter du jugement de condamnation.

La mention dans le dispositif du jugement précité de la condamnation sous astreinte de la société Foncière de Provence d’avoir à faire respecter la clause de non-concurrence consentie à la société KC [Localité 1] et celle de son inopposabilité aux sociétés GC de la Place et GLC Fitness, démontrent que le juge du fond a considéré que les deux mesures n’étaient pas incompatibles.

En effet, dans ses motifs, le juge du fond retient l’inopposabilité de la clause de non concurrence à l’emphytéote ’ nonobstant le fait que la société Foncière de Provence se soit rendue fautive en signant le 30 septembre 2015 un bail emphytéotique…qui ne lui permettait pas de s’assurer qu’elle serait en mesure de faire respecter la clause d’exclusivité…’.

Il a donc considéré que l’inopposabilité de la clause à l’emphytéote n’était pas de nature à exclure une condamnation sous astreinte de la société Foncière de Provence à faire respecter ladite clause compte tenu de son comportement fautif.

Si l’exécution en nature par la société Foncière de Provence de son obligation de non-concurrence pose question compte tenu du défaut de caractère obligatoire de cette clause à l’égard des sociétés GLC de la Place et GLC Fitness, cette question relève du seul pouvoir de la cour saisie d’un appel sur le fond et non du juge de l’exécution qui ne peut modifier les termes de la condamnation prononcée. Ainsi, l’appelante ne justifie pas d’une impossibilité juridique inhérente aux termes de la condamnation prononcée par le juge du fond.

Par ailleurs, le bail emphytéotique consenti le 30 septembre 2015 par la société Foncière de Provence à la société GC de la Place ne peut être constitutif d’une cause étrangère dès lors qu’il est antérieur à la condamnation prononcée sous astreinte.

De plus, il est le fait du débiteur de l’injonction judiciaire, lequel a consenti un bail emphytéotique dont l’effet est de conférer à l’emphytéote un droit réel de quasi-propriété incompatible avec le nécessaire respect de l’obligation de non-concurrence de l’appelante. Ainsi, cette dernière ne peut se prévaloir de sa négligence contractuelle à l’appui d’une prétendue cause étrangère.

En outre, la société Foncière de Provence ne justifie, d’aucune demande écrite postérieure au jugement du 2 septembre 2024, adressée aux sociétés GC de la Place et GLC Fitness, de faire respecter la clause d’exclusivité consentie au profit de la société KC [Localité 1], et d’un refus de ces dernières.

Enfin, l’inexécution de l’injonction judiciaire résulte non d’une impossibilité postérieure au jugement de condamnation du 2 septembre 2024 mais du défaut d’intention de la société Foncière de Provence, de faire respecter la clause d’exclusivité consentie à l’intimée, exprimé dans sa réponse du 11 décembre 2023 à la mise en demeure de novembre 2023 aux motifs de sa non-conformité aux dispositions légales et de son inopposabilité à la société GC de la Place. Ce défaut d’intention est confirmé par la délivrance les 26 et 27 septembre 2024 à la société KC [Localité 1] d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par conséquent, le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de suppression de l’astreinte fondée sur une cause étrangère.

– Sur la demande de réduction du montant de l’astreinte liquidée fondée sur la disproportion,

En application de l’article 1er du protocole n°1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales protégeant le droit au respect des biens de toute personne, le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Ainsi, le juge doit vérifier l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

En l’espèce, l’astreinte a pour finalité de contraindre le débiteur d’une obligation de ne pas faire à s’exécuter et non de réparer un préjudice.

Le statut des baux commerciaux prévoit que l’indemnité d’éviction répare le préjudice causé par l’absence de renouvellement du bail commercial. La société KC [Localité 1] dispose d’un droit au maintien dans les lieux, contre paiement d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

La société KC [Localité 1] n’a fait qu’exercer ses droits en s’abstenant de solliciter le renouvellement de son bail venu à expiration le 28 mai 2024, et en se maintenant dans les lieux contre paiement de l’indemnité précitée. Il importe peu, au titre de l’examen de l’enjeu du litige, que le montant de cette dernière de 13 916,40 € soit inférieur à celui de l’astreinte liquidée sur 30 jours à 15 500 €. Par ailleurs, il appartiendra à la société KC [Localité 1] de communiquer à l’expert désigné par le juge des référés ses pièces comptables pour évaluer l’indemnité d’éviction.

L’enjeu du litige est la cessation de l’activité concurrente de type salle de sport exploitée du chef de la société Foncière de Provence en violation de l’obligation de non-concurrence dont elle est débitrice et la sanction de l’atteinte portée à l’autorité du jugement du 2 septembre 2024 inexécuté par l’appelante.

La société Foncière de Provence devait faire respecter la clause de non-concurrence stipulée dans le bail du 28 mai 2014 mais a fait le choix délibéré de consentir un bail emphytéotique, le 30 septembre 2015.

De même, elle n’a exercé la faculté de délivrer congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour la date d’expiration du bail fixée au 28 mai 2024, que les 26 et 27 septembre suivant, alors qu’elle avait été mise en demeure, en novembre 2023, par l’intimée de faire respecter la clause de non-concurrence.

Ainsi, elle a contribué à favoriser le non-respect de la clause de non-concurrence du fait de l’ouverture, à compter du 26 février 2025, d’une activité concurrente dans le même immeuble.

Cependant, il est aussi nécessaire de tenir compte, au titre de l’enjeu du litige, du fait que l’activité concurrente n’a débuté que le 26 février 2025, date reconnue par la société KC [Localité 1], soit près de trois mois après le point de départ de l’astreinte.

De même, en l’absence de toute pièce comptable produite par la société KC [Localité 1] sur le degré d’atteinte portée à son activité, notamment en terme de perte de clientèle générée par l’ouverture d’un club concurrent, le montant de l’astreinte journalière de 500 € sans limitation de durée, soit une astreinte liquidée à 181 500 € du 1er décembre 2024 au 28 novembre 2025, doit être considéré comme disproportionné par rapport à l’enjeu du litige.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur le montant de l’astreinte liquidée qui sera réduit à 100 000 € sur la période précitée.

– Sur les demandes accessoires,

La société Foncière de Provence qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sur le montant de l’astreinte liquidée,

STATUANT à nouveau,

LIQUIDE l’astreinte prononcée par le jugement du 2 septembre 2024 du tribunal de commerce d’Aix en Provence à la somme de 100 000 € pour la période du 1er décembre 2024 au 28 novembre 2025,

CONDAMNE la société Foncière de Provence à payer la somme précitée à la société KC [Localité 1],

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Foncière de Provence aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE