TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 25/00555 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Y7I

[T] [A] épouse [R], [F] [R], SCI [Y]

C/

[L] [Q] [C] épouse [H], [U] [W] [H]

COPIE EXECUTOIRE LE
14 Octobre 2026
à
Me Lucie BREMOND de la SELARL KOVALEX III,

Me Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD – LECARPENTIER

entre :

Madame [T] [A] épouse [R]
née le 03 Octobre 1985 à [Localité 1] (94)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [F] [R]
né le 07 Juillet 1984 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

SCI [Y]
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Lucie BREMOND de la SELARL KOVALEX III, avocat postulant au barreau de QUIMPER et ayant comme avocat plaidant Maître Philippe MALLET, avocat au barreau de l’Essonne.

Demandeurs

et :

Madame [L] [Q] [C] épouse [H]
née le 20 Juillet 1963 à [Localité 4] ( Royaume Uni )
de nationalité Anglaise
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [U] [W] [H]
né le 11 Septembre 1958 à [Localité 6] ( Royaume Uni )
de nationalité Franco Anglaise
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentés par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP LOMBARD – LECARPENTIER, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et Mme LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Mme LE CHAMPION et prononcée en premier ressort par Mme KASBARIAN, Vice-Présidente substituant Mme PICARD, Première Vice-Présidente, légitimement empêchée par sa mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [H] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (56), comprenant un fonds de commerce de location de gîtes exploité par M. [H].

Par acte du 16 octobre 2024, une promesse de vente a été conclue entre M. et Mme [H] et la SCI [Y] pour l’ensemble immobilier.
Le même jour, M. et Mme [H] ont signé avec M. et Mme [R] une promesse unilatérale de cession du fonds de commerce.

Par courriel du 13 décembre 2024, Mme [R] a informé maître [N], notaire, et les époux [H] des refus de prêt de deux banques.

Par acte du 19 mars 2025, M. et Mme [R] et la SCI [Y] ont fait assigner M. et Mme [H] en paiement des indemnités d’immobilisation séquestrées entre les mains du notaire.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, la SCI [Y] et M. et Mme [R] demandent au tribunal de :

– débouter M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes,
– condamner solidairement les époux [H] à payer la SCI [Y] la somme de 46 625 euros en principal majorée des intérêts de droit à compter du 27 janvier 2025, date de la mise en demeure, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– condamner solidairement les époux [H] à payer à M. et Mme [R] la somme de 10 000 euros en principal majorée des intérêts de droit à compter du 27 janvier 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– condamner solidairement les époux [H] à payer à la SCI [Y] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– condamner solidairement M. et Mme [H] à payer à M. et mme [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– juger que sur l’ensemble de ces sommes, les intérêts se capitaliseront,
À titre subsidiaire,
– réduire à de plus justes proportions la clause pénale sollicitée au titre de la promesse de vente des biens immobiliers, proposant le paiement d’une somme de 5 000 euros,
En tout état de cause,
– condamner solidairement les époux [H] à payer aux époux [R] et la SCI [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 7000 du code de procédure civile,
– juger qu’en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution resteront à la charge des époux [H] solidairement,
– condamner solidairement M. et Mme [H] aux dépens dont distraction au profit de maître Bremond.

Les demandeurs expliquent l’historique des démarches administratives et bancaires à compter du mois d’août 2024, ainsi que des discussions entre les parties jusqu’au jour prévu pour la signature des actes.

Ils exposent que :
– en raison du lien entre l’achat de l’immeuble et l’achat du fonds de commerce, ils ont sollicité des prêts dont les montants cumulés correspondaient très exactement à ceux indiqués dans les deux promesses de vente,
– ils disposaient d’un apport personnel de 351 000 euros même si ce montant n’est pas indiqué dans les promesses,
– ils ont demandé des prêts d’un montant de 859 300 euros pour l’achat des murs au taux de 4 % sur 15 ans et d’un montant de 68 000 euros pourl’achat du fonds de commerce au taux de 4,8 % sur une durée de 7 ans,
– sur demande de la Banque Populaire Grand Ouest, ils ont convenu d’une nouvelle répartition des apports personnels entre les dossiers soit 778 000 euros pour la SCI et 137 835 euros pour la SAS [Y] en cours de constitution,.

Ils considèrent être de bonne foi et ne pas être responsables de la décision des banques.

Ils précisent que :
– pour le fonds de commerce, le prêt de 137 835 euros inclut le prix du fonds ainsi que des travaux nécessaires à l’exploitation,
– la trésorerie et les frais de notaire étaient financés sur leurs fonds propres,
– la substitution de la SAS [Y] était prévue dans l’acte.

Ils contestent avoir dissimulé un refus verbal des banques le 17 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2025, M. et Mme [H] demandent au tribunal de :

– rejeter en toutes leurs dispositions les demandes formées par la SCI [Y] et M. et Mme [R],
– juger que les promesses de vente immobilière et de cession du fonds de commerce sont indivisibles,
– juger que l’échec des conditions suspensives est imputable aux bénéficiaires, en raison de leur comportement fautif,
– juger en conséquence que lesdites conditions doivent être réputées accomplies,
En conséquence,
– juger que les promesses de vente se trouvent résolues et qu’il y a lieu d’appliquer les clauses pénales prévues au contrat en cas de résolution desdites promesses,
– juger que les indemnités d’immobilisation versées leur sont définitivement acquises à titre de clause pénale,
– condamner la SCI [Y] à leur payer la somme de 93 250 euros à titre de dommages et intérêts et au titre de la clause pénale irréductible convenue à la promesse de vente du 16 octobre 2024 avec intérêt légal à compter de la décision,
– condamner solidairement M. et Mme [R] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse de cession du fonds de commerce du 16 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la décision,
– débouter la SCI [Y] et M. et Mme [R] de toutes demandes,
– autoriser maître [N], en sa qualité de séquestre, à libérer les fond par elle détenus à leur profit,
– condamner solidairement la SCI [Y] et M. et Mme [R] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile,
– condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lombard-Lecarpentier,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. et Mme [H] écrivent que les époux [R] s’étaient montrés confiants dans le financement de leurs projets, que par courriel du 4 septembre 2024, Mme [R] a affirmé avoir reçu oralement une acceptation de leur demande de prêt.

Ils soulignent que la vente immobilière et la cession du fonds de commerce sont juridiquement et contractuellement indissociables et qu’ainsi l’échec de l’une entraîne nécessairement l’échec de l’autre sans que les deux emprunts soient interchangeables.

Ils soutiennent que :
– les bénéficiaires ont, de leur propre initiative et sans concertation avec eux, modifié les modalités de financement stipulées aux promesses,
– les promesses de vente ont repris les conditions financières souhaitées par les acquéreurs,
– les époux [R] ont sollicité un prêt de 137 835 euros pour le fonds de commerce au lieu d’un prêt de 68 000 euros.

Ils s’interrogent sur le besoin de trésorerie supplémentaire revendiqué par les acquéreurs et rappellent que si les époux [R] ont fait la demande de prêt au nom de la SAS [Y], ils restent garants de cette société.
Ils indiquent que les époux [R] n’ont sollicité aucun prêt personnel, que leur patrimoine est indépendant de celui de la SCI ou de la SAS [Y] et que ces initiatives ont conduit au refus des prêts.
Ils considèrent que les acquéreurs ont volontairement modifié leur business plan pour reporter une charge plus importante sur le financement de l’achat du fonds de commerce.

Ils écrivent qu’une lecture des demandes de prêt et des attestations des banques révèle que les demandeurs ont sollicité un financement global dont la charge est supérieure à celle prévue au compromis, soit 7 690 euros par mois (au lieu de 7 311 euros) pour un montant total emprunté de 915 835 euros (au lieu de 927 300 euros).

Ils imputent la non-réalisation de le vente promise aux acquéreurs qui n’ont pas respecté les modalités et délais prévus dans l’acte.

Ils invoquent les clauses pénales prévues dans les actes.
Ils indiquent que :
– ils ont, de bonne foi, immobilisé leur patrimoine immobilier et commercial pendant plusieurs mois, subissant ainsi un préjudice économique réel,
– ils ont cessé toute réservation pour la saison 2025/2026 dès la signature du compromis, renonçant ainsi à un revenu moyen de 21 000 euros pour la période de janvier à mars 2025,
– ils ont fermé les gîtes et chambres d’hôtes à compter d’octobre 2024,
– ils ont accepté d’inclure dans le prix de vente les arrhes déjà perçus pour les réservations de 2025 notamment.

Les demandeurs font état d’une attestation de la Banque Populaire évoquant un refus verbal de prêt dès le 17 octobre 2024, soit le lendemain de la signature du compromis. Pour eux, ce refus leur a été dissimulé alors qu’ils auraient pu remettre leur bien en vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En préliminaire, le tribunal rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “juger que”qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

– Sur les compromis.

Le compromis de vente du bien immobilier mentionne en page 14 :
“Condition essentielle et déterminante.
Les présentes sont conclues sous la condition essentielle et déterminante de la signature de l’acte du fonds de commerce de gîtes entre M. et Mme [H] et M. et Mme [R] ou toute société s’y substituant à recevoir suivant acte du notaire soussigné.
Les deux opérations sont indissociables et l’une ne pourra aboutir sans l’autre”.

Le compromis de vente du fonds de commerce indique en page 4 et 5 :
“Les présentes sont conclues sous la condition essentielle et déterminante de la signature de l’acte de cession de l’ensemble immobilier entre M. et Mme [H] et la SCI [Y] à recevoir suivant acte du notaire soussigné.
Les deux opérations sont indissociables et l’une ne pourra aboutir sans l’autre”.

Ces deux mentions démontrent l’interdépendance deux ventes, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs qui s’en prévalent pour justifier l’absence de faute de leur part.
Ainsi si l’une des promesses ne peut être confirmées, l’autre promesse subira le même sort.

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les compromis prévoyaient les prêts suivants :
– pour le bien immobilier : un emprunt de 859 300 euros au taux de 4 % d’une durée de 180 mois, prêt sollicité par la SCI [Y],
– pour le fonds de commerce : un emprunt de 68 000 euros au taux de 4,8 % d’une durée de 84 mois, prêt sollicité par les époux [R],
Soit un total de 927 300 euros.
Le tribunal note que ces prêts correspondent au souhait des époux [R] qui signalaient dans un mail du 9 octobre 2024 (soit une semaine avant la signature du compromis) que le fait d’inclure le fonds de commerce dans le prix global les obligeait à revoir leur business plan (pièce n° 10 des défendeurs).

Or les demandeurs ont sollicité les prêts suivants :
– pour le bien immobilier : un emprunt de 778 000 euros au taux de 4 % d’une durée de 180 mois, sollicité par la SCI [Y],
– pour le fonds de commerce : un emprunt de 137 835 euros au taux de 4,8 % d’une durée de 84 mois. Sollicité par la SAS [Y],
Soit un total de 915 835 euros.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définis dans la promesse de vente et qu’à défaut de cette preuve, il est acquis que l’emprunteur a empêché la réalisation de la condition suspensive.

Force est de constater que la demande de prêt prévue pour le fonds de commerce n’est conforme à la promesse de vente, ni dans son montant, ni dans l’identité de l’emprunteur et que les demandeurs ont modifié une nouvelle fois leur business plan en augmentant une charge plus importante pour l’achat du fonds de commerce.
Les époux [R] n’expliquent pas le besoin d’un financement supplémentaire à hauteur de 69 835 euros (137 835 – 68 000 euros) alors qu’ils arguent d’une situation financière à hauteur de 385 382,30 euros d’apport personnel.

Les demandeurs ne peuvent écrire que leur projet avait été modélisé avec les banques depuis juillet 2024 puisque dès le lendemain de la signature du compromis, ils ont modifié le montant des emprunts ainsi que leurs charges.
Ainsi la pièce n° 22 des demandeurs émanant de la Banque Populaire Grand Ouest (qui n’est pas datée) tend à démontrer que dès le 17 octobre 2024 (soit le lendemain de la signature du compromis), une nouvelle répartition des apports personnels entre les dossiers a été discutée et que “après une analyse approfondie de la situation financière du client et des travaux à prévoir, il (lui) est apparu qu’elle ne pouvait leur faire de proposition de financement à hauteur de ces montants (ceux du compromis)”.

Ils ne peuvent pas plus se prévaloir que l’économie globale du projet a été respectée pour un montant de prêts inférieur tel que sollicité auprès des banques puisque la charge financière des emprunts est supérieure selon les demandes de prêt.
Ainsi la charge financière est de 6 356 euros et 955 euros par mois selon les compromis, soit une somme de 7 311 euros, elle est de 5 755 euros et 1 935 euros par mois selon les demandes de prêt, soit une somme mensuelle de 7 690 euros.
En augmentant le montant des remboursements mensuels, et donc les risques, les emprunteurs se sont exposés au refus des banques.

En conséquence, les conditions suspensives de prêt doivent être réputées accomplies.
À défaut de réitération, les compromis de vente du 16 octobre 2024 sont caduques.
La SCI [Y] et les époux [R] sont déboutés de leurs demandes en paiement.

– Sur la clause pénale.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de cession du fonds de commerce prévoit en page 12 :
“Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 26 octobre 2024, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 10 000 euros. (….) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant le durée de celle-ci”.

Le compromis de vente de l’immeuble mentionne en page 12 :
“Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 93 250 euros.

Sur laquelle somme le bénéficiaire s’engage à verser au promettant, par la comptabilité du notaire soussigné, dans un délai maximum de 10 jours, à compter des présentes, celle de 46 625 euros, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.
(…) Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagée :
– Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
– Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
– Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé d’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.”

La clause pénale a une double fonction, comminatoire pour dissuader le débiteur de ne pas exécuter son engagement et indemnitaire pour compenser le préjudice subi par la victime.
Le montant habituel retenu pour les clauses pénales en matière immobilière est de 10 % (comme en l’espèce), il appartient néanmoins au juge de vérifier que ce montant n’est pas excessif eu égard au préjudice subi.

Les démarches des époux [R] ont débuté en juillet 2024. Ils ont formulé une offre d’achat dès le 9 août 2024.

Dans un mail du 4 septembre 2024, Mme [R] a indiqué :”Banque Populaire Grand Ouest de [Localité 8]. Les bilans prévisionnels et présentation du projet ont déjà été transmis et nous avons “un” validation de prêt orale. Reste à négocier le taux d’emprunt à signature du compromis”.

Le 20 novembre 2024, l’agence immobilière écrit dans un mail : “Mme [R] m’informe qu’ils ont un accord de principe de 2 banques et que le dossier est en cours de validation finale”.

Ainsi les demandeurs ont laissé croire à la faisabilité du projet d’achat de fin juillet 2024 à décembre 2024.
Ils ont demandé aux époux [H] de cesser de prendre des réservations (et donc d’encaisser des arrhes) selon un mail du 9 octobre 2024 et ce à compter de la signature du compromis. De ce fait, les époux [H] ont renoncé à un revenu moyen de 21 000 euros pour le premier trimestre 2025.
Les époux [H] ont informé les demandeurs de la nécessité de renouveler les principaux portails publicitaires au Royaume-Uni à compter du mois de septembre 2024. Ce renouvellement n’a pas eu lieu entraînant ainsi une perte de réservations.
Devant la volonté des époux [R] de prendre le contrôle de leur site Web, les époux [H] ont supprimé leur visibilité de leurs gîtes sur Aibnb et sur Booking.com. Les défendeurs ont dû fermer leurs gîtes et chambres d’hôte à compter d’octobre 2024.
Les époux [H] ont perdu leur statut de “superhost” leur permettant d’obtenir plus de réservations à un tarif plus élevé.

Les époux [R] et la SCI [Y] ne justifient d’aucun moyen pour obtenir une réduction des clauses pénales sauf à affirmer que les biens ont été immobilisés seulement deux mois, affirmation contredite par les éléments précédents.

En conséquence, il convient de :
– condamner la SCI [Y] à payer à M. et Mme [H] la somme de 93250 euros au titre de la clause pénale convenue à la promesse de vente du 16 octobre 2024 avec intérêt légal à compter de la décision,
– condamner solidairement M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [H] la somme de 10000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse de cession du fonds de commerce du 16 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la décision,
– autoriser maître [N], en sa qualité de séquestre, à libérer les fond par elle détenus au profit des époux [H].

– Sur les autres demandes.

Succombant principalement, les époux [R] et la SCI [Y] sont déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts et en frais irrépétibles.

Les époux [R] et la SCI [Y] sont condamnés solidairement à payer aux époux [H] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [F] [R] et Mme [T] [R] née [A] et la SCI [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne la SCI [Y] à payer à M. [U] [H] et Mme [L] [H] née [C] la somme de 93 250 euros au titre de la clause pénale convenue à la promesse de vente du 16 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

Condamne solidairement M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [H] la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse de cession du fonds de commerce du 16 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

Autorise maître [N], notaire, en sa qualité de séquestre, à libérer les fonds par elle détenus au profit des époux [H] ;

Condamne solidairement les époux [R] et la SCI [Y] à payer aux époux [H] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement les époux [R] et la SCI [Y] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le greffier Le Président

Mme KASBARIAN, vice-présidente substituant Mme PICARD, première vice-présidente, légitimement empêchée

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ledit jugement a été signé par le greffier et le président