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MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00162 – N° Portalis DB3I-W-B7K-DAQ6
AFFAIRE : S.C.I. [M] [K] C/ [L] [W], [A] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [M] [K] au capital social de 1.200 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 492 868 906, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sébastien FOUCHERAULT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES substitué par Me Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [W]
né le 01 Avril 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Gaëlle DESROUSSEAUX, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [A] [X]
née le 08 Décembre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gaëlle DESROUSSEAUX, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et de la mise à disposition de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  07 Septembre 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 06 octobre 2026 prorogée au 13 Octobre 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2026

grosse délivrée

le 13.10.2026

à Mes Foucherault [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 novembre 2021, la SCI [M] [K] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [X] d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à LANDERONDE (85150), au prix de 667.000 €.

Courant octobre 2023, Monsieur [Q], gérant de la SCI, a constaté des désordres susceptibles d’entraîner la chute de la toiture et de la couverture du garage, construit entre 1997 et 1998.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, la SCI [M] [K] a fait constater l’existence de travaux de renforcement, d’infiltrations, de fissures et, plus généralement, d’une déformation structurelle de la toiture (couverture, tuiles soulevées, volige dégradée en sous-face).

C’est dans ce cadre que, par actes de commissaire de justice en date du 2 juin 2026, la SCI [M] [K] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne Monsieur [L] [W] et Madame [G] [X] aux fins d’expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 septembre 2026.

La SCI [M] [K] a comparu et a maintenu sa demande d’expertise, outre une demande de condamnation des consorts [E] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a soutenu avoir découvert le vice avec certitude et complétude postérieurement au simple constat d’octobre 2023. A ce titre, elle a contesté toute éventuelle prescription de son action au fond. En outre, elle a rappelé que les vendeurs seraient professionnels du bâtiment. A ce titre, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, insérée à l’acte de vente, lui serait inopposable. La demanderesse a souligné que l’appréciation juridique de la recevabilité de son action au fond échappait en tout état de cause au pouvoir du juge des référés saisi au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [X] ont comparu et se sont opposés à la demande d’expertise. Ils ont demandé au juge des référés de débouter la SCI [M] [K] de l’ensemble de ses demandes en précisant qu’elle ne dispose d’aucun motif légitime et que son action en garantie des vices cachés est manifestement tardive. A titre subsidiaire, ils ont demandé de limiter la mission de l’expert aux seuls désordres décrits dans l’assignation, la provision à valoir étant à la charge de la demanderesse. En tout état de cause, les défendeurs ont sollicité la condamnation de la SCI [M] [K] à leur verser 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les défendeurs ont fait valoir qu’il n’existerait aucun motif légitime dès lors que l’action au fond serait manifestement vouée à l’échec compte-tenu de la nature de la garantie évoquée (vices cachés). Ils ont évoqué le caractère tardif de m’action en garantie, qui se prescrit deux ans après la découverte du vice. Ils ont opposé notamment l’absence de connaissance du vice et l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés à l’acte de vente.

Le dossier a été mis en délibéré au 06 octobre 2026, délibéré prorogé au 13 octobre 2026 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, la SCI [M] [K] justifie de l’existence de désordres touchant le toit du garage annexe à l’habitation par le constat réalisé le 20 janvier 2026 touchant la toiture et, potentiellement, la structure du bâtiment. Il convient de rappeler que l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Or, si les conditions d’engagement de la responsabilité des vendeurs demeurent incertaines au regard du fondement évoqué au soutien de la demande d’expertise, il n’en demeure moins qu’une action au fond est possible et cohérente compte-tenu des dommages dénoncés et de la relation existant entre les parties. Au surplus, il ne revient pas au juge des référés d’apprécier la pertinence de l’éventuelle action au fond.

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif, qui ne comportera pas d’appréciation juridique ou relative à des appréciations subjectives, qu’il conviendra de justifier devant le juge du fond.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire.

En outre, il est constant qu’il n’y a pas de partie perdante, au sens de l’article 699 du code civil, dans le cadre des demandes d’expertise in futurum. Il ne peut donc être prononcé de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,
Désignons en qualité d’expert :
[D] [S], [Adresse 4]

inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,
Se rendre sur place, [Adresse 3] à [Localité 3],
Visiter les lieux et les décrire,
Préciser, le cas échéant, l’historique des travaux réalisés et leur date de réception,
Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et, si possible, la date de leur apparition, en rechercher les causes, et les effets,
Décrire la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,
Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment d’une non-conformité, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions, d’une exécution défectueuse ou de la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre,
Pour les désordres dont il est vérifié l’existence au moment de la vente, préciser s’ils avaient un caractère apparent,
Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, ils le rendent impropre à sa destination ;
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres, et notamment les éventuelles moins-values causés par les désordres constatés,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;
Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise;
Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que lorsqu’il sera en mesure d’apporter aux parties les premières réponses techniques sur l’existence et les causes des désordres allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, l’expert s’efforcera de concilier les parties aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;
Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;
Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que la SCI [M] [K] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;
Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;
Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;
REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de la SCI [M] [K], demanderesse à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO