Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 26/00205 –
N° Portalis DBZJ-W-B7K-MBIG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 OCTOBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [F],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie CLANCHET, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B303, avocat postulant, Maître Nathalie CORREIA DA SILVA, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [H] [P] épouse [F],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie CLANCHET, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B303, avocat postulant, Maître Nathalie CORREIA DA SILVA, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.N.C. MERIMEE, en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Matthieu SEYVE de la SCP SEYVE – LORRAIN – ROBIN, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C405, avocat postulant, Maître Rémi LORIEAU de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 01 SEPTEMBRE 2026

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente
Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 13 OCTOBRE 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 02 décembre 2022, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] ont acquis de la SNC MERIMEE un lot à usage d’appartement dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » à [Localité 1] sis [Adresse 7] en état futur de rénovation pour un prix de 248 900 euros. Le vendeur s’était engagé à achever les travaux au plus tard à la fin du premier semestre 2025.

Par courrier du 11 mai 2026, le conseil de Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] a mis en demeure la SNC MERIMEE et la SAS HISTOIRE & PATRIMOINE MANAGEMENT d’avoir :
– à lui communiquer les factures des travaux de curage prétendument réalisés et de l’ensemble des travaux effectués dans l’immeuble, tout document justifiant de la date effective de reprise des travaux de restauration de l’immeuble du [Adresse 6], l’avis de leur avocat fiscaliste justifiant de la réduction d’impôts résultant de la mise sous séquestre des sommes restant dues au titre du prix de cession au regard du dispositif de la loi Malraux, l’avis de leur avocat fiscaliste sur le maintien des réductions d’impôts obtenues malgré le dépassement du délai légal de réalisation de l’opération de restauration,
– et à indemniser les époux [F] à hauteur de 650 euros par mois et ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de livraison du bien immobilier, outre la somme de 190 euros par mois à compter de décembre 2025 au titre du préjudice né des sommes séquestrées de manière injustifiée.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 1er juin2026, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] ont fait assigner la SNC MERIMEE devant le Président du Tribunal de judiciaire de ce siège statuant en référé sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du Code de procédure civile et 1101 et suivants du Code civil aux fins de l’entendre :
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 7 800 euros (650 euros x 12 mois), arrêtée provisoirement au 30 juin 2026, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la perte des loyers subie depuis le 1er juillet 2025 ;
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 650 euros à titre d’indemnité provisionnelle de leur préjudice locatif subi à compter du 1er juillet 2026 et ce, jusqu’à la date de réception du bien immobilier ;
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 2 510 euros (1370,00 euros + 1 140 euros), arrêtée provisoirement au 30 juin 2026, à titre d’indemnisation provisionnelle de la mise sous séquestre injustifiée de la somme de
91 350 euros ;
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 180 euros à titre d’indemnisation provisionnelle de la mise sous séquestre injustifiée de la somme de 91 350 euros, à compter du 1er juillet 2026 et ce jusqu’au paiement des travaux restant à réaliser ;
– Condamner la SNC MERIMEE à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner la SNC MERIMEE à payer les dépens.

La SNC MERIMEE a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 19 août 2026, la SNC MERIMEE demande au Juge des référés de :
A titre principal :
– Débouter Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions compte tenu des contestations sérieuses affectant lesdites demandes ;
A titre subsidiaire, si le juge considérait qu’une condamnation devait être prononcée au titre d’un prétendu préjudice locatif :
– Limiter le montant de la provision à verser à ce titre à hauteur de 3 060 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et à hauteur de 255 euros par mois pour la période postérieure au 30 juin 2026 ;
A titre subsidiaire si le juge considérait qu’une condamnation à reprendre les travaux et/ou à livrer le bien immobilier devait être prononcée :
– Débouter Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] de leurs demandes tendant au prononcé d’une astreinte ;
A titre infiniment subsidiaire, si le juge considérait qu’une astreinte devait être prononcée :
– Limiter son montant à hauteur de 50 euros par jour de retard ;
En tout état de cause :
– Condamner Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [Localité 2] SEYVE.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 08 septembre 2026, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] demandent au Juge des référés d’ :
– Ordonner à la société MERIMEE la reprise des travaux de rénovation de l’ensemble des biens et droits immobiliers sis commune de [Localité 3] : [Adresse 8] – section [Cadastre 1] – numéro [Cadastre 2] d’une contenance de 04 a 45 ca conformément aux dispositions de la Notice descriptive «[Adresse 6] », Réhabilitation d’un Hôtel-Restaurant en 10 logements, [Adresse 7] à [Localité 4] le respect du planning d’exécution global, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à partir du 31ème jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à procès-verbal de commissaire de Justice constatant la reprise effective des travaux ;
– Ordonner à la société MERIMEE de procéder à la livraison du lot numéro 7 à usage d’appartement type T1 se trouvant au premier étage de l’immeuble en copropriété à usage d’habitation, dénommé « [Adresse 6] », sis à [Adresse 9] ainsi que les 774/10.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble, figurant au cadastre sous les références Section 24N°[Cadastre 2], selon les modalités prévues au Contrat de vente du 02 décembre 2022, et ce, au plus tard le dernier jour du dix-neuvième mois suivant la date de notification de l’ordonnance de référé à intervenir ;
A défaut :
– Condamner la société MERIMEE à leur payer une astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du 1er jour du vingtième mois suivant la date de notification de l’ordonnance de référé à intervenir, et ce, jusqu’à la date de notification à leur égard, suivant une lettre recommandée avec avis de réception :
du certificat de l’homme de l’art attestant l’achèvement des travaux de l’Ensemble immobilier,de la convocation à la date de réception des travaux, suivant procès-verbal de réception annexé, ladite date de réception devant intervenir au plus tard dans le mois suivant la date de notification de l’achèvement des travaux ;- Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 7 800 euros (650 euros x 12 mois), arrêtée provisoirement au 30 juin 2026, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la perte des loyers subie depuis le 1er juillet 2025 ;
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 650 euros à titre d’indemnité provisionnelle de leur préjudice locatif subi à compter du 1er juillet 2026 et ce, jusqu’à la date de réception du bien immobilier ;
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 2 510 euros (1370 euros + 1 140 euros), arrêtée provisoirement au 30 juin 2026, à titre d’indemnisation provisionnelle de la mise sous séquestre injustifiée de la somme de 91 350 euros ;
– Condamner à titre provisionnel la SNC MERIMEE à leur verser une somme de 180 euros à titre d’indemnisation provisionnelle de la mise sous séquestre injustifiée de la somme de 91 350 euros, à compter du 1er juillet 2026 et ce jusqu’au paiement des travaux restant à réaliser ;
– Condamner la SNC MERIMEE à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner la SNC MERIMEE à payer les dépens.

Le 1er septembre 2026, la SNC MERIMEE a déposé une note en délibéré autorisée et une pièce consistant en une attestation du maître d’œuvre confirmant la reprise des travaux.

Le 23 septembre 2026, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] ont déposé une note en délibéré autorisée accompagnée d’une pièce consistant en un constat établi par l’étude ACTA, commissaire de Justice, selon lequel il n’existe pas à ce jour de reprise des travaux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

En l’espèce, les parties ont convenu que l’achèvement et la livraison des biens étaient prévus au plus tard à la fin du premier semestre 2025. Cette disposition s’impose à elles.

Toutefois le contrat de vente stipule que cet engagement est pris sauf cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Sont notamment considérés comme cause légitimes de suspension :
– retard provenant de la défaillance d’un entreprise (entreprise principale, fournisseur ou sous-traitant),
– retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante (…).

Ces dispositions claires et précises ne nécessitent aucune interprétation particulière qui échapperait au Juge des référés.

En l’occurrence pour expliquer l’absence d’achèvement des travaux à ce jour, la société MERIMEE fait état de la défaillance du maître d’œuvre qui aurait nécessité une suspension des travaux et la recherche d’une nouvelle entreprise pour s’y substituer. Mais elle ne produit dans le cadre de la présente instance aucun élément de preuve à l’appui de son assertion, à l’exception de la seule note d’information adressée par elle aux acquéreurs en juillet 2025 expliquant le retard pris dans l’exécution du chantier, et qui ne saurait constituer incontestablement une preuve suffisante pour rendre plausible le motif d’exonération de responsabilité invoqué.

En tout état de cause, elle ne justifie pas d’une quelconque manière que la situation qu’elle invoque perdure et légitime un arrêt du chantier depuis plus d’un an. Elle ne peut se contenter d’avancer sans preuve aucune un motif fût-il contractuel pour soutenir que son obligation d’exécuter le contrat de vente en l’état futur de rénovation se trouve suspendue.

De même, la SNC MERIMEE soutient que les travaux ont repris et produit pour ce faire une attestation de Monsieur [T] [I], architecte, qui affirme que les travaux de gros œuvre ont démarré le 04 août 2026. Mais de leur côté, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] versent aux débats un constat établi par ACTA, commissaire de Justice, les 09, 11 et 14 septembre 2026, dont il ressort une absence d’activité sur le chantier, alors qu’aucune entreprise n’y est présente.

En conséquence, à défaut de contestation sérieuse sur l’obligation de la SNC MERIMEE d’exécuter les travaux de rénovation convenus et en l’absence de preuve suffisante d’une relance effective du chantier, elle sera condamnée à procéder à leur reprise dans l’ensemble des biens et droits immobiliers sis commune de [Adresse 10] – section 24 – numéro [Cadastre 2] d’une contenance de 04 a 45 ca conformément aux dispositions de la Notice descriptive «[Adresse 6] », Réhabilitation d’un Hôtel-Restaurant en 10 logements, [Adresse 7] à [Localité 3], dans le respect du planning d’exécution global, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à partir du 31ème jour suivant la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à procès-verbal de commissaire de Justice constatant la reprise effective des travaux.

De même il ne peut être contesté que conformément au contrat de vente, la SNC MERIMEE a l’obligation de livrer le bien à l’issue des travaux de rénovation.

A défaut de contestation sérieuse et en tenant compte de la durée d’interruption du chantier, la SNC MERIMEE sera condamnée à procéder à la livraison du lot numéro 7 à usage d’appartement type T1 se trouvant au premier étage de l’immeuble en copropriété à usage d’habitation, dénommé « [Adresse 6] », sis à [Adresse 9] ainsi que les 774/10.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble, figurant au cadastre sous les références Section 24N°[Cadastre 2], selon les modalités prévues au Contrat de vente du 02 décembre 2022 et ce, au plus tard le dernier jour du dix-neuvième mois suivant la date de notification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du 1er jour du vingtième mois suivant la date de notification de la présente ordonnance et jusqu’à livraison du bien.

Sur les demandes de provisions

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire et le Juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] auraient dû entrer en possession de leur bien au 1er juillet 2025 et se trouver en mesure de louer l’appartement à compter de cette date. Comme il a été exposé plus haut, la SNC MERIMEE n’a produit aux débats aucun élément de preuve susceptible d’accréditer une circonstance justificative du retard pris dans la livraison et par la même n’a pas élevé une constatation sérieuse.

A défaut et compte tenu de l’absence de livraison, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] ont perdu une chance de procéder à la location qui ne peut être sérieusement contestée.

Dans le cadre de la promesse de vente, les parties avaient évalué le loyer mensuel attendu à 510 euros pour un appartement T1. Il ressort d’annonces immobilières que des appartements du même type sont proposés dans le centre de la ville de [Localité 5] à la location entre 635 et 720 euros.

Il convient en conséquence d’évaluer à la somme de 400 euros la provision à valoir sur la perte de chance mensuelle pour les époux [F] de louer leur bien.

En conséquence, la société MERIMEE sera condamnée à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] la somme de 4 800 euros titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la perte des loyers subie depuis le 1er juillet 2025 jusqu’au 30 juin 2026.

Elle s’acquittera en outre d’une somme de 400 euros à titre provisionnel à valoir sur leur préjudice locatif subi à compter du 1er juillet 2026 et ce, jusqu’à la date de livraison du bien immobilier.

Par actes des 19 novembre 2024 et 05 décembre 2025, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] ont accepté de verser 54 810 euros et 36 540 euros correspondant aux sommes restant à devoir à la SNC MERIMEE entre les mains de Maître [O] [C], Notaire, désigné en qualité de séquestre.

Les parties ont convenu de ce que le séquestre verserait les sommes exigibles sur le prix de la vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur production d’un appel de fonds émanant du vendeur et d’une attestation de l’homme de l’art confirmant que le stade d’avancement correspondant est atteint.

Il n’est pas établi toutefois que cette modalité de paiement ait été choisie sur le conseil de la SNC MERIMEE afin de procurer à Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] un avantage fiscal. Dès lors, nonobstant la réponse des services fiscaux du 22 avril 2026 selon laquelle d’autres acquéreurs ne peuvent bénéficier « à ce stade » d’une réduction d’impôt prévue à l’article 199 tervicies du Code général des impôts du fait de la mise sous séquestre des fonds, la preuve d’un manquement de la SNC MERIMEE dans son obligation de conseil n’est pas avérée.

En conséquence, Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] seront déboutés de leur demande visant à être indemnisés à titre provisionnel du fait de la perte financière liée au placement des fonds sous séquestre.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SNC MERIMEE, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat (article 700 du Code de procédure civile).

La somme de 4 000 euros sera allouée à Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SNC MERIMEE, partie qui succombe, sera déboutée de cette même demande.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONDAMNE la SNC MERIMEE à procéder à la reprise des travaux de rénovation de l’ensemble des biens et droits immobiliers sis commune de [Adresse 11] [Localité 6] [Adresse 8] – section [Cadastre 1] – numéro [Cadastre 2] d’une contenance de 04 a 45 ca conformément aux dispositions de la Notice descriptive «[Adresse 6] », Réhabilitation d’un Hôtel-Restaurant en 10 logements, [Adresse 7] à [Localité 3], dans le respect du planning d’exécution global, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à partir du 31ème jour suivant la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à procès-verbal de commissaire de Justice constatant la reprise effective des travaux ;

CONDAMNE la SNC MERIMEE à procéder à la livraison du lot du lot numéro 7 à usage d’appartement type T1 se trouvant au premier étage de l’immeuble en copropriété à usage d’habitation, dénommé « [Adresse 6] », sis à [Adresse 9] ainsi que les 774/10.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble, figurant au cadastre sous les références Section 24N°[Cadastre 2], selon les modalités prévues au Contrat de vente du 02 décembre 2022 et ce, au plus tard le dernier jour du dix-neuvième mois suivant la date de notification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du 1er jour du vingtième mois suivant la date de notification de la présente ordonnance et jusqu’à livraison du bien ;

CONDAMNE la SNC MERIMEE à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] une provision de 4 800 euros à valoir sur leur préjudice locatif pour la période écoulée du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

CONDAMNE la SNC MERIMEE à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] une provision de 400 euros par mois à valoir sur leur préjudice locatif pour la période écoulée du 1er juillet 2026 jusqu’à la livraison du bien ;

CONDAMNE la SNC MERIMEE à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [H] [P] épouse [F] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC MERIMEE aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le treize octobre deux mille vingt six par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente