TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00443

N° Portalis DBY2-W-B7K-IJTD

JUGEMENT du
06 Octobre 2026

Minute n° 26/01052

[Z] [I]

C/

[N] [S]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Guillaume ROLLAND

Copie conforme

Me Thibaut BOURSIER

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 06 Octobre 2026,

après débats à l’audience des référés du 02 Juin 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 450 (3ème alinéa) du Code de Procédure Civile, le conseil des parties a été avisé que le délibéré, initialement fixé au 8 septembre 2026, avait été prorogé à la date de ce jour ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [I]
né le 15 Décembre 1991 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

comparant, assisté de Maître Guillaume ROLLAND (HAUT ANJOU AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [S]
né le 27 Octobre 1982 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

(bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle TOTALE suivant décision n° N-49007-2026-002670 rendue le 10 avril 2026 par le BAJ d’[Localité 1])

représenté par Maître Thibaut BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [G] [H] et Madame [D] [H] née [A] ont, par contrat conclu sous seing privé le 1er août 2012, donné à bail d’habitation à Monsieur [N] [S] et Monsieur [K] [S], une maison située [Adresse 3] – à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 465,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 465,00 €.

Monsieur [K] [S] a donné congé et a quitté le logement depuis plusieurs années.

Par acte notarié du 10 mars 2020, Monsieur [G] [H] et Madame [D] [H] née [A] ont vendu ledit bien à Monsieur [Z] [I].

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, Monsieur [Z] [I] a fait délivrer à Monsieur [N] [S] un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2024.

Monsieur [N] [S] n’a pas répondu à l’offre de vente et se maintient dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2026, Monsieur [Z] [I] a assigné Monsieur [N] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ valider le congé avec offre de vente délivré à Monsieur [N] [S] le 31 janvier 2024 ;

▸ constater que le bail conclu le 1er août 2012 entre Monsieur [Z] [I], venant aux droits des époux [H], et Monsieur [N] [S] a pris fin à la date du 31 juillet 2024 ;

▸ condamner Monsieur [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] ou celle de tout autre occupant de son chef, avec l’aide et l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ;

▸ condamner Monsieur [N] [S] au paiement de la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Monsieur [N] [S] aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 juin 2026.

A cette audience, Monsieur [Z] [I], par l’intermédiaire de son conseil, maintient le fait que le congé pour vente a été valablement délivré et motivé par sa volonté de vente du bien, aucune contestation n’ayant d’ailleurs été élevée par le locataire quant à sa validité ou le bien-fondé suivant la délivrance du congé.

Il expose que le locataire se maintenant dans les lieux, il est compliqué de faire visiter le logement, compte tenu de l’attitude de Monsieur [N] [S], d’autant que ce dernier s’est plusieurs fois montré menaçant envers sa famille et lui, ayant même dû effectuer un dépôt de plainte à son encontre.

Il indique, s’agissant des quittances de loyer, que Monsieur [N] [S] dit les avoir réclamées sans succès, ne fournissant aucune pièce pour corroborer ses dires.

Il souligne que Monsieur [N] [S] n’a produit aucun document justifiant de démarches de recherche de logement rejetées du fait de l’absence de quittances de loyer.

Il précise que, depuis l’arrivée de l’échéance prévue par le congé pour vente, Monsieur [N] [S] est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il continue de verser une somme équivalente au montant du loyer, justifiant ainsi la délivrance de quittances d’indemnité d’occupation et non de loyer.

Il note que la demande reconventionnelle de délivrance de quittances de loyer sous astreinte doit être rejetée car il a délivré des quittances d’indemnité d’occupation.

Il sollicite le départ de Monsieur [N] [S] dans un délai de 15 jours à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et, à défaut de départ volontaire, son expulsion avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Il ajoute qu’il revalorise à 1 200,00 € la somme qu’il sollicite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [S], par l’intermédiaire de son conseil, expose que, n’ayant pu trouver à se reloger du fait de l’absence de quittances de loyer, il a fait part au bailleur de son maintien dans les lieux en vue de bénéficier d’un délai suffisant pour trouver un nouveau logement.

Il note que l’assignation à comparaître du 24 juillet 2025 afin de valider le congé n’ayant pas été enrôlée par le commissaire de justice, une nouvelle assignation a été délivrée le 12 mars 2026.
il souligne l’absence d’éléments venant corroborer les dires du bailleur quant à son caractère violent et agressif et la véracité des faits reprochés, notamment un incendie volontaire du logement.

Il relève l’absence de diligences entreprises par le bailleur pour vendre son bien, aucune annonce, aucune visite pendant 2 ans, caractérisant ainsi le défaut d’intention réelle de vente, produisant une jurisprudence en ce sens.

S’agissant des quittances de loyer, il indique que Monsieur [Z] [I] ne les délivre pas régulièrement, rendant vaine toute tentative de relogement auprès d’autres bailleurs, dont les bailleurs sociaux, et que les quittances d’indemnité d’occupation, pour certaines, antidatées, ne sont pas valables, prouvant ainsi que le congé pour vente n’est pas valable et demandant en conséquence au Tribunal d’annuler le congé pour vente délivré le 31 janvier 2024.

Quant au délai écoulé entre la date d’effet du congé et l’assignation en validation de congé et d’expulsion, il en déduit que Monsieur [Z] [I] a renoncé à se prévaloir dudit congé et que le bail est reconduit tacitement, justifiant ainsi son maintien dans les lieux et sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [I] à produire les quittances de loyer sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il ajoute qu’il sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens et frais d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, prorogé au 6 octobre 2026 pour raison médicale concernant le magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ DÉLIVRÉ PAR LE BAILLEUR

Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. »

« Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte’ d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. »

Conformément à l’article 15 II de la loi précitée, « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Et, « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] produit l’acte du commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, donnant congé aux fins de vente à Monsieur [N] [S], pour le 31 juillet 2024.

Il ressort de cet acte que celui-ci contient toutes les conditions légales requises, à savoir, notamment, le prix de vente du bien, l’existence d’un droit de préemption au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis, le texte de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

Monsieur [N] [S] n’a pas donné suite à l’offre de vente pendant le délai légal.

Par ailleurs, il ressort d’un courrier de Monsieur [N] [S] en date du 29 juillet 2024, que ce dernier informe le bailleur de son maintien dans les lieux à l’échéance du 31 juillet 2024, n’ayant pas trouvé « dans les délais un autre lieu où habiter. »

Ainsi, il appert que le congé pour vente signifié au locataire, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, pour le 31 juillet 2024, a respecté les conditions de forme et de fond

telles que définies par la loi du 6 juillet 1989 précitée, et Monsieur [N] [S] n’en a pas contesté la validité pendant le délai légal.

En outre, le texte légal ne comporte aucune condition, notamment quant à d’éventuelles visites ou démarches en vue de la vente de son bien de la part du propriétaire pour la validité du congé.

Par conséquent, il convient de constater la validité du congé pour vente adressé le 31 janvier 2024 à Monsieur [N] [S] par Monsieur [Z] [I] pour le 31 juillet 2024.

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DES OCCUPANTS DU LOGEMENT

Il résulte des dispositions de l’article 15 II précité que « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, « Le bailleur, ou son mandataire, est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. »

En l’espèce, le congé a été donné pour le 31 juillet 2024.

Il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de bail est échu depuis l’arrivée du préavis, soit le 31 juillet 2024.

Il en ressort également que Monsieur [N] [S] a écrit le 29 juillet 2024, soit deux jours avant l’échéance, à Monsieur [Z] [I] pour l’informer de son maintien dans les lieux à l’échéance, arguant d’une absence de production de quittances de loyer qui l’aurait freiné dans ses démarches de recherche de logement.

À l’appui de ses dires, Monsieur [N] [S] ne produit aucune pièce, hormis le courrier susvisé du 29 juillet 2024, par lequel il aurait sollicité la production desdites quittances .

Par conséquent, au regard des pièces produites, il convient de constater que le contrat de bail a pris fin à la date du 31 juillet 2024, son terme, à raison du congé pour vente et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [N] [S] à compter du 1er août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] à défaut de départ volontaire selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

SUR LE DÉLAI POUR QUITTER LES LIEUX

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] demande le départ du logement de Monsieur [N] [S] dans un délai de 15 jours à compter du commandement de quitter les lieux.

À l’appui de sa demande, Monsieur [Z] [I] évoque la mauvaise foi de Monsieur [N] [S] qui se maintient dans les lieux depuis deux ans sans droit ni titre et sans justificatif de recherche de logement qui se serait révélée infructueuse du fait du bailleur au motif qu’il ne lui aurait pas fourni les quittances de loyer, dont il est démontré ci-dessus que le locataire ne les a pas demandées conformément à la législation en vigueur.

Ainsi, il appert que Monsieur [N] [S] ne justifie aucunement d’un empêchement indépendant de sa volonté à son départ du logement depuis deux ans, et a déjà bénéficié d’un délai supplémentaire de deux ans sans justification.

Sa mauvaise foi étant caractérisée il convient de faire droit à la demande de Monsieur [Z] [I] de réduction du délai légal d’expulsion.

Par conséquent, Monsieur [N] [S] devra avoir quitté les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux délivré par le commissaire de justice.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [N] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er août 2024, causant par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er août 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Monsieur [Z] [I] a reconnu le versement par Monsieur [N] [S], à échéance, de la somme correspondant à l’indemnité d’occupation du logement depuis le 1er août 2024.

S’agissant des quittances, il ressort des pièces produites par Monsieur [Z] [I] que ce dernier fournit lesdites quittances, avec la mention « Quittance d’indemnité d’occupation ». Compte tenu de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [N] [S] comme démontré ci-dessus, il ne peut être sollicité de « Quittance de loyer ».

Par conséquent, Monsieur [N] [S] sera condamné à verser à Monsieur [Z] [I], pendant toute la durée de l’occupation sans droit ni titre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, « Le bailleur, ou son mandataire, est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. »

En l’espèce, Monsieur [N] [S] demande la condamnation de Monsieur [Z] [I] à produire les quittances de loyers qui lui sont dues sous peine d’astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

À l’appui de sa demande, Monsieur [N] [S] ne produit aucune pièce justificative d’une demande de sa part restée sans réponse du bailleur.

En application de l’article 21 susvisé, Monsieur [N] [S] sera débouté de sa demande.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [N] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [Z] [I], l’équité commande de condamner Monsieur [N] [S] à lui verser la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé signifié le 31 janvier 2024 par Monsieur [Z] [I], à Monsieur [N] [S], pour vente du logement situé [Adresse 4] – à [Localité 7], pour le 31 juillet 2024 ;

CONSTATE la déchéance de tout titre et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [N] [S] depuis le 1er août 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [N] [S] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [I] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées par le code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S] à payer à Monsieur [Z] [I] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, à compter du 1er août 2024 et ce, jusqu’à la complète libération des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [S] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de Six Cents Euros (600,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,