Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01132 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E6NQ

[G] [Z]

C/

[R] [P]

JUGEMENT DU 30 Septembre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

Monsieur [G] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à
prononcé par la mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2021, Monsieur [G] [Z] a donné à bail à Monsieur [R] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], appartement n°9, moyennant un loyer mensuel de 500 euros et 140 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, Monsieur [G] [Z] a fait signifier à Monsieur [R] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4086,70 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 22 janvier 2026.

Par notification électronique du 29 janvier 2026, Monsieur [G] [Z] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2026 signifié à étude, Monsieur [G] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [R] [P] au paiement des sommes suivantes:6006,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation,fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l’exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été dénoncée le 8 avril 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 juillet 2026.

A l’audience du 7 juillet 2026, Monsieur [G] [Z] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [R] [P] n’a procédé à aucun règlement depuis novembre 2025. Il actualise sa créance à la somme de 7926,70 euros. Lors de l’audience, il remet un diagnostic technique effectué par ses soins.

Monsieur [R] [P] a comparu en personne et conteste le montant des charges, plus particulièrement le montant facturé pour le chauffage en 2024 et la date d’entrée dans le logement 2021 au lieu de 2022. Il sollicite du juge que lui soit communiqué le diagnostic électrique dû par le bailleur. Il reproche également à son propriétaire de ne pas l’avoir informé que le bien était mis en copropriété.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 8 avril 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 7 juillet 2026.

Par ailleurs, Monsieur [G] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [G] [Z] justifie avoir signifié au locataire le 28 janvier 2026 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 30 mars 2026 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 16 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 28 janvier 2026 et du décompte de la créance actualisé au 2 juillet 2026 que Monsieur [G] [Z] soutient être créancier, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’une somme de 7926,70 euros. Or, Monsieur [R] [P] conteste la régularisation des charges pour l’année 2024 d’un montant de 2152,70 euros alors qu’il s’acquitte de provisions sur les charges à hauteur de 140 euros par mois en plus de son loyer principal. Monsieur [G] [Z] ne produit aucune pièce de nature à démontrer une régularisation des charges à hauteur de 2152,70 euros pour l’année 2024. Par conséquent, il conviendra de déduire ce montant des sommes dues par Monsieur [R] [P] suivant le décompte actualisé au 2 juillet 2026.

En conséquence, Monsieur [R] [P] sera condamné à verser à Monsieur [G] [Z] la somme totale de 5774 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 30 mars 2026, Monsieur [R] [P] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date. Son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée selon les modalités précisées au sein du dispositif.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [R] [P] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 30 mars 2026.

Sur la demande reconventionnelle de production d’un diagnostic électrique :

En vertu de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment mentionnée, le bailleur s’oblige lors de la signature du bail ou son renouvellement à fournir :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ; […]
4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Monsieur [R] [P] soutient que Monsieur [G] [Z] n’a produit aucun de ces diagnostics lors de la signature du contrat de bail. Cette affirmation n’est pas contestée par le bailleur qui se contente de produire un dossier de diagnostic technique en date du 18 septembre 2025, soit postérieurement à la signature du contrat de bail. Toutefois, il sera relevé que Monsieur [R] [P] ne tire aucune conséquence juridique de ses allégations. En effet, il se contente d’affirmer à l’audience que Monsieur [G] [Z] n’a pas respecté les obligations qui lui incombaient en tant que bailleur.

Il sollicite toutefois que lui soit communiqué un diagnostic sur l’état de l’installation électrique du logement. D’une part, il sera relevé que Monsieur [G] [Z] a produit à l’audience un diagnostic technique en date du 18 septembre 2025 qui comporte une partie sur l’état de l’installation électrique du logement qui est décrite comme « comportant une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) représente(nt) ». D’autre part, Monsieur [R] [P] produit un diagnostic, effectué par ses soins, sur l’état de l’installation intérieure d’électricité en date du 4 février 2026. Par conséquent, Monsieur [R] [P] ayant eu connaissance du diagnostic technique du 18 septembre 2025 a minima au jour de l’audience du 7 juillet 2026 et produisant lui-même un document identique à celui qu’il réclame au bailleur, il se verra débouté de sa demande d’ordonner au bailleur de lui communiquer un diagnostic électrique.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [R] [P], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [R] [P] sera également condamné à payer à Monsieur [G] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2021 entre Monsieur [G] [Z] d’une part, et Monsieur [R] [P] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ([Localité 5], appartement n°9, sont réunies à la date du 30 mars 2026 ;

CONDAMNE par conséquent Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [G] [Z], la somme de 5774 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 2 juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à quitter le lieu loué situé [Adresse 4] [Localité 4] ([Localité 5], appartement n°9 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [P] à compter de la résiliation du bail, soit le 30 mars 2026, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [G] [Z] l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 30 mars 2026, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [P] tendant à ce que Monsieur [G] [Z] soit condamné à lui communiquer un diagnostic portant sur l’état de l’installation électrique du logement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [G] [Z] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 6] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 30 septembre 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION