MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 18 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00336 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DUJZ
NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.C.I. [S] C/ [E] [K], [X] [Y], [N] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Virginie LACOINTA,
Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : M. [A] – M. [K] [E] – Mme [Y]
le : 18.09.2026
copie certifiée conforme à : M. [K] [N]
le : 18.09.2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [S] – RCS VIENNE N°441 759 594
ayant pour mandataire SAS SQUARE HABITAT SUD RHONE ALPES – RCS ROMANS N°378 336 143
dont le siège social est 290 rue de Faventines 26000 VALENCE, représentée par son président en exercice , pris en son établissement secondaire de SAINT MARTIN D’HERES – 41 rue du Bourgamon 38400 SAINT-MARTIN-D’HERES

Représenté par Monsieur [A], gérant,
dont le siège social est sis 491 Mas Seigne – 38200 VIENNE
comparant

DEFENDEURS

M. [E] [K]
né le 06 Juillet 1983 à TUNISIE,
domicilié : chez CCAS, 27 rue Francisque Bonnier – appartement au 1er étage – 38200 VIENNE
non comparant

Mme [X] [Y]
née le 02 Août 1984 à GIVORS (69700),
demeurant 27 rue Francisque Bonnier – appartement au 1er étage – 38200 VIENNE
comparante

M. [N] [K],
demeurant 61 rue Grande rue de la Croix Rousse – 69004 LYON 04
non comparant

Qualification : réputé contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 05 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 05 août 2026
Délibéré prorogé au 18 Septembre 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LACOINTA, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant contrat de bail signé le 4 décembre 2018, la S.C.I. [S] ayant pour mandataire la société SQUARE HABITAT, a donné en location à Monsieur [E] [K] et Madame [X] [Y], un bien à usage d’habitation sis 27 rue Francisque BONNIER à Vienne (38200).

Par courrier séparé du 4 décembre 2018, Monsieur [N] [K] s’est porté caution solidaire de Madame [Y] du paiement notamment des loyers et charges, réparations locatives, impôts et taxes et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la S.C.I. [S] a fait délivrer à Monsieur [E] [K] et Madame [X] [Y], un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2 130,96 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 16 décembre 2025 outre le coût de l’acte.

Le commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [K] en sa qualité de caution, le 29 décembre 2025.

Par assignation délivrée à Monsieur [E] [K] et Madame [X] [Y] le 16 mars 2026 et à Monsieur [N] [K], le 2 avril 2026, la S.C.I. [S] sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et prononcée la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives et que soit ordonnée l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef; la S.C.I. [S] réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et charges avec indexation ainsi que le paiement solidaire avec la caution, de la somme de 3.229,74 euros arrêtée au 20 février 2026 au titre des loyers, indemnités d’occupation outre la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Monsieur [E] [K] et Madame [X] [Y] de s’être présentés aux rendez-vous.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 juin 2026.

A l’audience, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La S.C.I. [S] valablement représentée par son gérant en exercice précise ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [E] [K] et de Madame [X] [Y], maintient oralement les demandes contenues dans son assignation avec actualisation de sa créance à 5665,89 euros arrêtée au 5 juin 2026. Elle ajoute que le loyer n’est plus payé depuis octobre 2025 et ne pas être opposée à des délais de paiement.

Madame [X] [Y] régulièrement citée par acte remis à étude, après vérification de son domicile a comparu en personne. Elle expose que Monsieur [E] [K] a quitté les lieux, qu’elle vit avec cinq enfants et sollicite la suspension de la clause résolutoire proposant de payer sa dette locative par échéances mensuelle de 100 euros en plus du loyer courant.

Monsieur [E] [K], régulièrement cité par acte remis à étude, n’est ni présent ni représenté.

Monsieur [N] [K], régulièrement cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent, ni représenté.

Le Président soulève la validité de la caution personne physique alors que la SCI [S] n’est pas une SCI Familiale et autorise la délivrance de documents par la défenderesse en cours de délibéré. Par mail du 11 juin 2026, Madame [Y] a adressé au tribunal des justificatifs de ses ressources, d’un dépôt de chèque et un decompte locatif arreté au 10 juin 2026 mentionnant des reglements de sa part.Elle n’a toutefois pas justifié de la communication de ces pièces au bailleur.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2026 prorogé au 18 septembre 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, les requérants justifiant du signalement du commandement de payer auprès de la CCAPEX (18/12/25) et de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département (17/03/2026).

Sur l’arriéré locatif
Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le principe et le montant de la créance sont établis par la production de l’assignation et du décompte locatif du 1er juin 2026.

Ce dernier relevé fait apparaître une dette locative de 5.665,89 euros dont il y a lieu de déduire les frais de poursuite (254,61 euros).

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [X] [Y] à payer, à la S.C.I. [S] , la somme de 5.411,28 euros, déduction faite des frais de poursuite au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2026 outre intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 date du commandement de payer sur la somme de 2130,96 euros et à compter du jugement sur le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer, resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

En application de l’article 24 V et VII, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement délivré par la S.C.I. [S] à Monsieur [E] [K] et Madame [X] [Y], le 18 décembre 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application.

Il est établi par les pièces produites notamment les décomptes du 1er juin 2026 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 18 février 2026.

Il ressort du décompte du 1er juin 2026 que Madame [X] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Toutefois,le bailleur indique ne pas être pas opposé à l’octroi de délais.

Il est opportun par conséquent,dans l’interêt du baileur et des locataires, d’accorder à Madame [X] [Y] et à Monsieur [E] [K] des délais de paiement avec une mensualité proportionnée aux délais accordés et de suspendre les effets de la résiliation qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [X] [Y] et à Monsieur [E] [K] se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non-respect de ces modalités de paiement, la résiliation reprendra son effet de plein droit. La S.C.I. [S] sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [Y] et de Monsieur [E] [K].

Dans ce cas, la S.C.I. [S] sera fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [X] [Y] et de Monsieur [E] [K] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur la demande de condamnation solidaire à l’encontre de la caution,

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable le 4 décembre 2018, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat;

– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience et des pièces versées (mandat de gestion) que la S.C.I. [S] n’est pas une société familiale.

Il n’est pas démontré en outre que Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] aient la qualité d’étudiant non boursier.

Monsieur [N] [K] ne pouvait donc apporter un cautionnement valable à Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K].

L’engagement de caution sera donc declaré nul.

Il n’y a pas lieu par conséquent de prononcer la condamnation solidaire de Monsieur [N] [K] aux sommes auxquelles les locataires seront condamnés

Sur les autres demandes

Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] seront condamnés aux dépens, tels que compris à l’article 695 du code de procédure civile, par application des dispositions de l’article 696 du même code, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [X] [Y] et à Monsieur [E] [K] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

– CONTATE la résiliation du bail conclu pour le logement sis 27 rue Francisque BONNIER à Vienne (38200) entre la S.C.I. [S] d’une part et Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K], d’autre part, au 18 février 2026 ;

– SUSPEND les effets de la résiliation du bail pendant un délai de 36 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K], s’acquittent des loyers courants et des mensualités de remboursement de leur dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci-dessous ;

– RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par les locataires ;

– DECLARE nul l’engagement de caution de Monsieur [N] [K];

– DÉBOUTE en consequence la S.C.I. [S] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [N] [K] ;

– CONDAMNE solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K], à payer à la S.C.I. [S] la somme de 5.411,28 euros au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 1er juin 2026 outre intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 date du commandement de payer sur la somme de 2130,96 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

– ACCORDE à Madame [X] [Y] et à Monsieur [E] [K] un délai de paiement de 36 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 130 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ;

– RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

– DIT que si Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] respectent les modalités de remboursement de la dette locative et règlent à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

– DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

– DANS CE CAS:

CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement sis 27 rue Francisque BONNIER à Vienne (38200) entre la S.C.I. [S] d’une part et Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K], d’autre part, au 18 février 2026 ;

AUTORISE la S.C.I. [S] à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] à payer à la S.C.I. [S], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
– CONDAMNE solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] à payer à la S.C.I. [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– CONDAMNE Madame [X] [Y] et Monsieur [E] [K] in solidum aux dépens tels que mentionnés à l’article 695 du code de procédure civile ;

– RAPPELLE l’exécution de droit de la présente décision.

Sur quoi le présent jugement a été signée par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection