Cour d’appel, 4ème Chambre, 17 septembre 2026, RG n° 20/03505

4ème Chambre

ARRÊT N°247

N° RG 20/03505

N° Portalis DBVL-V-B7E-QZY5

(Réf 1ère instance : 14/07389)

A.S.L. LES HAMEAUX DE LA COLINIERE

C/

S.A.S. [G] CONSTRUCTEUR

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] À [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Yohan VIAUD

Me Emmanuelle BLOND

Me [Localité 2] APCHER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2026

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

A.S.L. LES HAMEAUX DE LA COLINIERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

S.A.S. [G] CONSTRUCTEUR

nouvellement dénommée AIRIS PAYS DE LOIRE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Emmanuelle BLOND, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] À [Localité 1] représenté par son Syndic la SA [S] [N] [M] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

A la suite de la création d’un lotissement courant 1974, comportant 11 lots dont 10 à bâtir sur une parcelle cadastrée section BH N°[Cadastre 1], [Adresse 5] à [Localité 1], cette parcelle a été divisée en 12 nouvelles parcelles cadastrées BH N°[Cadastre 2] à [Cadastre 3] constituant les 10 lots à bâtir, une parcelle N°[Cadastre 4] correspondant aux espaces communs du lotissement comprenant sa voirie, dénommée [Adresse 6] et une parcelle N°[Cadastre 5], d’une contenance de 160 m² conservée par le lotisseur.

Une association syndicale libre a alors été créée par les acquéreurs des lots à bâtir 1 à 10 (parcelles BH N°[Cadastre 2] à [Cadastre 3]) et le lotisseur qui conservait le lot N°11 (parcelle BH N°[Cadastre 5]). Elle a été dénommée [Adresse 7].

La société [G] Construction a entrepris en sa qualité de promoteur, la réalisation d’un ensemble immobilier, la résidence ’[Adresse 8]’, sis [Adresse 9] à [Localité 1], sur les parcelles cadastrées section BH numéro [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Le terrain d’assiette de ce projet était séparé du périmètre du lotissement ’[Adresse 10]’ par un ancien mur en pierres longeant l'[Adresse 6] implanté selon le plan topographique établi par le géomètre de la société [G] Constructeur, à cheval sur les parcelles BH N°[Cadastre 7], BH N°[Cadastre 5] et pour partie BH N°[Cadastre 4].

Le permis de construire a été accordé le 14 décembre 2010.

Le 8 février 2011, l’Association Syndicale Libre (ASL) Les Hameaux de la Colinière, a formé un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté autorisant le permis de construire en invoquant le caractère mitoyen du mur en pierres.

La société [G] Construction et l’ASL Les Hameaux de la Colinière ont signé un protocole transactionnel les 14 et 15 mars 2011, aux termes duquel la société [G] Construction s’engageait à :

– procéder à la mis en place d’une barrière automatique à l’entrée de la [Adresse 11] afin de prévenir un éventuel stationnement sauvage,

– déposer un permis de construire modificatif visant au maintien de l’arasement du mur dans sa hauteur et dans son état actuel sur la totalité de sa longueur à l’exception du décroché correspondant à la partie ’parpaing’ du mur, soit une longueur de 6,20 m à partir de la [Adresse 5],

– tout mettre en oeuvre pour maintenir en l’état le mur en pierres pendant la durée des travaux et assurer sa réfection en cas de dommage subi,

– engager une procédure de référé préventif dans le but notamment de s’assurer du mode opératoire le plus favorable à la conservation du mur,

– transférer l’obligation évoquée au paragraphe précédent à l’association ou tout autre tiers chargé de la future gestion de l’immeuble, en vérifiant notamment que cette nouvelle entité a souscrit une assurance couvrant ce risque.

La société [G] Constructeur a commencé à exécuter ce protocole d’accord en remboursant à l’ASL le coût de l’installation de la barrière et en engageant un référé préventif ayant conduit à la désignation de Monsieur [V] par ordonnance du 7 juillet 2011.

En cours de travaux, pendant la nuit du 9 au 10 novembre 2013, le mur de pierres sèches s’est effondré sur une longueur de 20 m environ, suite au retrait des terres du côté de la nouvelle construction pour créer un talus constitué de terre végétale.

Monsieur [V] a constaté cette situation dans un compte-rendu du 14 novembre 2013.

La société [G] Constructeur a dans un premier temps mis en place une simple clôture grillagée, puis une palissade en tôle avec jambes de force et plots béton posés sur la chaussée de l'[Adresse 6], propriété de l’ASL.

Malgré les demandes de l’ASL, la société [G] Construction n’a pas procédé à la reconstruction du mur.

Monsieur [V] a estimé que la reconstruction du mur était subordonnée à la réalisation d’un bornage judiciaire qui ne pouvait avoir lieu en raison de la disparition du lotisseur, de la société ’[Adresse 12]’ qui avait conservé la propriété de la parcelle BH N°[Cadastre 5], alors que selon le géomètre missionné par la société [G] Constructeur le mur serait mitoyen à cette parcelle et à la parcelle BH N°[Cadastre 7] propriété de cette dernière.

L’ASL déclenchait alors auprès de la Mairie de [Localité 1] une procédure de reconnaissance d’un bien en suggérant que cette parcelle cadastrée BH N°[Cadastre 5] lui soit rétrocédée.

Elle informait également l’expert judiciaire qu’elle était disposée à mettre une partie de ses parties communes située sur la parcelle BH N°[Cadastre 4] à la disposition de la société [G] Constructeur pour permettre la reconstruction d’un mur à l’identique.

L’expert judiciaire estimait cette proposition irréalisable au niveau des raccordements avec le mur existant.

Le 11 avril 2011, la société [G] Constructeur a déposé une demande de permis modificatif différent de ce qui avait été prévu dans le protocole transactionnel puisque ne prévoyant la préservation du mur de pierres que sur une partie de son linéaire, l’autre partie étant arasée et surmontée d’une clôture ajourée.

C’est dans ces conditions que l’ASL a assigné la société [G] Constructeur devant le tribunal de grande instance de Nantes afin d’obtenir l’exécution par celle-ci de ses engagements, à savoir la remise en état du mur.

Le tribunal a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [V] intervenu le 21 septembre 2016, confirmant que le mur avait été déstabilisé à l’occasion des travaux de la société [G] Constructeur.

Un syndicat des copropriétaires a été constitué entre les différents acquéreurs de l’opération réalisée par cette dernière sans que l’engagement souscrit par celle-ci de préserver le mur litigieux et de le reconstruire au besoin en cas de sinistre ne lui ait été transféré, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la reconstruction du mur à l’identique ainsi qu’à ce que prévoyait le permis de construire modificatif de 2011, son remplacement n’étant désormais prévu que par l’édification d’un simple muret de 60 cm de hauteur surmonté d’une grille métallique.

Parallèlement, la copropriété s’opposait à la rétrocession de la parcelle BH41 à l’ASL par la Mairie de [Localité 1].

Par conclusions du 12 juin 2017, le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Compte tenu de cette situation, l’ASL modifiait ses demandes dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal pour solliciter une indemnisation pour inexécution fautive du protocole d’accord par la société [G] Constructeur.

Entre-temps, par arrêté du 4 février 2016, la Maire de [Localité 1] a incorporé la parcelle cadastrée BH N°[Cadastre 5] dans le domaine privé de la Ville de [Localité 1].

Par jugement en date du 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

– déclaré recevable les demandes de l’association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière ;

– déclaré mal fondées l’intégralité des demandes de l’association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière et les a rejetées ;

– condamné l’association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière à payer à la société [G] Construction la somme de 6.000 euros et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière à payer les entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Emmanuelle Blond, avocat, et de maître Gilles Apcher, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

L’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière a relevé appel de cette décision le 31 juillet 2020.

Par décision du 9 octobre 2020, la Conseil municipal de la Ville de [Localité 1] a décidé de rétrocéder la parcelle cadastrée BH N°[Cadastre 5] à l’ASL.

La copropriété a introduit un recours gracieux contre cette décision, recours qui a été rejeté.

Le transfert de propriété a eu lieu par acte authentique du 30 juin 2021.

Parallèlement, faute d’accord sur un bornage amiable, l’ASL a saisi le tribunal judiciaire de Nantes d’une demande de bornage judiciaire.

Il a été fait droit à sa demande et Monsieur [U] a été désigné pour y procéder par jugement du 1er mars 2022.

Dans le cadre de la procédure d’appel, par ordonnance du 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise confiée au même expert, aux termes de laquelle il lui était notamment demandé de donner son avis sur la limite séparative des parcelles cadastrées BH [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] et de figurer sur le plan le positionnement de l’ancien mur. Une médiation a également été ordonnée.

L’expert judiciaire a déposé ses rapports à l’intention de la cour et du tribunal le 22 mars 2023 aux termes desquels il conclut à la seule propriété de l’ASL sur le mur litigieux.

Par jugement définitif du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a homologué les conclusions de l’expert.

La mesure de médiation ordonnée par la cour n’a pu aboutir.

Le 27 juin 2025, l’ASL a déposé une déclaration préalable de travaux pour la reconstruction partielle du mur litigieux, désormais définitive.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 30 avril 2026, l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière conclut à la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société [G] Constructeur et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 1] de leurs demandes de condamnation de l’ASL à leur régler des dommages intérêts en réparation de l’action prétendument abusive exercée contre eux.

Elle demande à la cour de :

– rejeter les appels incidents du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 1] et de la société [G] Constructeur après avoir constaté que, concernant la société [G] Constructeur, la Cour n’est valablement saisie que de son appel incident du chef du rejet de sa demande de condamnation de l’ASL pour procédure abusive,

– condamner la société [G] Constructeur à réaliser ou faire réaliser par une entreprise dûment qualifiée et pouvant justifier d’une assurance décennale, la reconstitution du mur de pierres sur sa portion effondrée dans le respect strict de l’autorisation d’urbanisme obtenue par l’ASL de la Maire de [Localité 1] en date du 18 juillet 2025 (arrêté de non-opposition à déclaration préalable N° DP 44 109 25 01529) et dans le respect de la description faite aux devis des sociétés [T] et ARC, en prenant toutes précautions nécessaires pour la conservation des lieux et des constructions existantes, et notamment de la portion du mur ancien encore en place,

– assortir cette condamnation d’un délai d’exécution de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et d’une astreinte provisoire, passé ce délai, de 500 € par jour de retard pendant 2 mois,

– Subsidiairement, condamner la société [G] Constructeur à régler à l’ASL la somme de 60 283,44 € TTC, indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le mois d’avril 2026, date d’établissement du dernier devis de la société [T], et le mois de l’arrêt à intervenir, au titre du coût de reconstitution du mur de pierres sur sa portion effondrée, dans les dimensions autorisées par la Maire de [Localité 1] aux termes de son arrêté précité du 18 juillet 2025 de non-opposition à déclaration préalable, outre la somme de 18 000 € au titre des surcoûts en termes d’études préalables, de maîtrise d’oeuvre et d’assurance que devra exposer l’ASL si elle doit assumer la maîtrise d’ouvrage de l’opération,

– ordonner au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] de ne pas faire obstacle à la reconstruction du mur telle que décrite plus haut, en autorisant notamment la ou les entreprises qui seront chargées de cette reconstruction à utiliser l’emprise de la copropriété pour les besoins de la réalisation des travaux, c’est-à-dire pour la mise en oeuvre de l’échafaudage nécessaire à la réalisation de l’enduit sur la face du mur à reconstruire aspectant l’emprise de la copropriété, pour une durée d’approximativement 1 mois, avec autorisation de procéder à la taille des végétaux qui feraient obstacle à la mise en oeuvre de ces travaux,

– condamner la société [G] Constructeur à lui une somme de 30.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société [G] Constructeur aux entiers dépens en allouant à la Selarl Parthema Avocats le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ’[Adresse 8]’ sis [Adresse 4] à [Localité 1] conclut à la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions à l’exception du rejet de sa demande au titre de la procédure abusive,

Il demande à la cour de :

– condamner l’ASL [Adresse 15] de la [Adresse 16] à lui payer la somme de 10.000 € au titre d’un abus de droit sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

– condamner l’ASL [Adresse 15] de la [Adresse 16] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la même aux entiers dépens d’instance,

– déclarer les demandes formées par l’ASL [Adresse 15] de la Colinière aux fins de « reconstitution du mur de pierres sur sa portion effondrée, dans les dimensions qui étaient les siennes avant le sinistre, et dans son emprise initiale » et de non-obstruction de cette reconstruction par lui, irrecevables, et en tout état de cause mal fondées,

– débouter l’ASL Les Hameaux de la Colinière de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 3 mars 2026, la société [G] Constructeur conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre et pour le surplus à recevabilité de son appel incident et à son infirmation en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière et en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation de l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière pour procédure abusive.

Elle demande à la cour de :

– déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formulées par l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière à son encontre ;

– débouter l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

– condamner l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’action abusive exercée à son encontre ;

– A titre très subsidiaire, si par très extraordinaire la Cour entendait faire droit aux prétentions de l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière, réduire le quantum de la somme sollicitée et ainsi toute éventuelle condamnation à son encontre à une somme qui ne saurait excéder 57.541,44 € TTC ;

En toute hypothèse,

– condamner l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière à lui payer la somme de 12.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’Association Syndicale Libre Les Hameaux de la Colinière aux entiers dépens distraits au profit de Maître Emmanuelle Blond, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2026.

Par avis du 20 juillet 2026, la cour a demandé aux parties de faire valoir leurs observations dans le cadre d’une note en délibéré sur la demande relative au tour d’échelle sollicitée par l’ASL, tant sur ses modalités que sur le montant de l’indemnité qui devrait être versée en compensation.

Les parties ont fait valoir leurs observations par notes en délibéré des 23 juillet et 3 septembre 2026 pour le syndicat des copropriétaires, du 31 août 2026 et 16 septembre 2026 pour l’ASL et du 1er septembre 2026 et 16 septembre 2026 pour la société [G] Constructeur.

Le délibéré a été prorogé au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de l’ASL

La société [G] Constructeur soutient au visa des articles 910-4, 954, 564 à 566 du code de procédure civile que la demande réparation en nature formulée par l’ASL dans ses dernières conclusions est irrecevable puisque les premiers juges étaient saisis d’une demande par équivalent, alors que celle-ci réclame désormais une réparation en nature et seulement subsidiairement, une réparation par équivalent.

Le syndicat des copropriétaires conclut également à l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle.

L’ASL rétorque qu’elle poursuit depuis l’origine, la sanction du manquement caractérisé de la société [G] Constructeur aux engagements qu’elle avait contracté.

Elle estime que sa prétention relative à la reconstruction à l’identique du mur effondré ne peut être qualifiée de nouvelle puisque tendant aux mêmes fins que sa demande initiale et rappelle que l’évolution de ses prétentions est liée à l’évolution du litige.

L’article 910-4 ancien du code de procédure civile, s’il prévoyait qu’à peine d’irrecevabilité que les parties devaient présenter dès leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, ajoutait que demeuraient recevables, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait nouveau.

C’est ce que rappelle également l’article 564 du code de procédure civile.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même prévoit que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, l’ASL a saisi initialement le tribunal d’une demande de condamnation de la société [G] Constructeur à reconstruire le mur à l’identique, et ce n’est que parce qu’un débat est apparu lors de l’expertise judiciaire que le mur était implanté non sur la parcelle N°[Cadastre 4] appartenant à l’ASL, mais sur la parcelle N°[Cadastre 5], propriété de la société Promotion des Pavillons Jorre, placée en liquidation judiciaire et radiée du registre du commerce, que celle-ci a modifié sa demande pour réclamer une réparation par équivalent.

Comme il a été rappelé ci-dessus, cette parcelle N°[Cadastre 5] est désormais la propriété de l’ASL, ce qui l’autorise à formuler une demande de réparation par équivalent à titre principal.

Cette demande tend bien aux mêmes fins que celle formulée dans ses dernières conclusions de première instance, à savoir, l’exécution du protocole d’accord conclu avec la société [G] Constructeur.

En outre, le fait qu’elle soit désormais propriétaire de cette parcelle et que sa déclaration de travaux déposée le 27 juin 2025 pour la reconstruction partielle du mur effondré soit purgée de tout recours, constituent des faits nouveaux.

Dans ces conditions, sa demande tendant à obtenir la reconstruction du mur à l’identique ne constitue pas une demande nouvelle. Elle est donc recevable.

Sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir de l’ASL

La société [G] soutient que l’objet social de l’ASL ne l’autorise pas à agir car le mur avait pour assiette au jour de la régularisation du protocole, un terrain extérieur aux parties communes.

Elle prétend avoir accepté ce protocole par erreur en croyant que l’ASL était propriétaire de la parcelle BH N°[Cadastre 5], ce que celle-ci savait ne pas être le cas et affirme que la présomption de mitoyenneté dont il avait été question concernait les parcelles N°[Cadastre 7] et [Cadastre 5] et non la parcelle N°[Cadastre 4].

Elle relève que le tribunal n’a pas prononcé la nullité du protocole d’accord au titre d’un vice du consentement qu’il aurait relevé d’office, mais a estimé que l’ASL était mal fondée à réclamer des dommages-intérêts pour non-respect du protocole transactionnel.

L’ASL relève que l’appel incident de la société [G] Constructeur ne porte que sur le rejet de sa demande de condamnation pour procédure abusive et non sur son prétendu défaut de qualité à agir, de telle sorte que la cour n’est pas valablement saisie de la prétendue irrecevabilité de ses demandes.

Elle ajoute que c’est à juste titre que le tribunal a écarté ce moyen d’irrecevabilité puisque par la signature du protocole d’accord, elle a un intérêt à agir pour le respect des droits qu’elle a pu acquérir d’une transaction signée avec un tiers.

Elle affirme que la société [G] Constructeur a toujours connu l’existence de la parcelle N°[Cadastre 5] et de son statut, qu’elle se considérait comme seul propriétaire du mur litigieux et qu’en tout état de cause, elle pouvait parfaitement négocier le maintien dudit mur alors même qu’elle n’en était pas propriétaire.

Elle conteste donc l’existence d’un vice du consentement.

En l’espèce, dès lors que l’ASL était partie au protocole d’accord transactionnel dont elle estimait qu’il n’avait pas été respecté par la société [G] Constructeur, elle avait bien qualité à agir pour en demander le respect.

En outre, dès lors qu’il s’agissait d’un mur séparant ses parties communes de la propriété voisine, elle avait intérêt légitime à agir au nom de l’intérêt collectif de ses membres, son action entrant manifestement dans son objet social qui est ’l’administration et l’entretien des éléments communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier et qui contribuent à la jouissance normale de leur lot : voies, espaces verts, aménagements divers, canalisations et réseaux, éclairages, ouvrages ou constructions, notamment nécessaires au fonctionnement et à l’utilisation des réseaux de l’ensemble immobilier’.

En effet, comme l’ASL le rappelle le protocole d’accord transactionnel visait précisément à préserver ses parties communes de stationnements sauvages et à préserver le mur séparatif, le trottoir et la chaussée qui sont des éléments communs afin de contribuer à la jouissance normale des lots.

Son action est donc recevable.

Le jugement sera confirmé sur ce point par substitution de motifs.

Sur les demandes de l’ASL

Il convient de rappeler que désormais, la propriété de la parcelle N°[Cadastre 5] est définitivement acquise comme étant celle de l’ASL comme il a été dit ci-dessus.

Les conclusions de l’expert judiciaire désigné tant par le tribunal judiciaire de Nantes dans le cadre de l’action en bornage, que par la cour, sont les suivantes :

– sur le segment A-B, un mur de clôture surmonté d’une grille rigide chevauche en partie la limite préalablement établie (mur largeur 0,21m construit par le promoteur Société [G] copropriété [Adresse 8] (emprise du chevauchement 0,70 m²),

– sur le segment B-C-D-E, l’arase et la fondation du mur en pierre est privatif à la propriété de l’ASL BH [Cadastre 4]-[Cadastre 5] sur toute sa largeur,

– sur le segment E’-F le mur de pierre est privatif à la propriété de l’ASL (BH [Cadastre 4]-41),

– sur le segment F-G, la palplanche en béton et plaque ciment est privative à la propriété de l’ASL (BH [Cadastre 4]-41),

– sur le segment G-H, la haie de cupressus est mitoyenne entre les parcelles BH [Cadastre 4]-[Cadastre 5] et BH [Cadastre 9].

En outre, l’arrêté de non-opposition à la déclaration préalable autorisant la reconstruction du mur selon le projet présenté par l’ASL dans la limite de la hauteur autorisée par le PLU en vigueur de 2 m est désormais définitif et purgé de tous recours.

L’ASL tenant compte de l’évolution des règles d’urbanisme ne réclame plus la reconstruction du mur à l’identique mais dans les termes ci-dessus rappelés.

Les écritures adverses tendant à contester la demande de reconstruction du mur à l’identique sont donc désormais dépourvues d’intérêt.

Aux termes du protocole d’accord transactionnel du 15 mars 2011, la société [G] Constructeur acceptait de :

– déposer un permis de construire modificatif visant au maintien de l’arasement du mur dans sa hauteur et dans son état actuel sur la totalité de sa longueur à l’exception du décroché correspondant à la partie ’parpaing’ du mur soit une longueur de 6,20m à partie de la [Adresse 5],

– s’engager à tout mettre en oeuvre afin de maintenir en l’état le mur en pierre pendant la période des travaux et à assurer sa réfection en cas de dommage subi. Le maître de l’ouvrage procédera à ses frais à un référé préventif qui aura pour but de contrôler le mode opératoire de conservation du mur, du trottoir et de la chaussée pendant la durée totale du chantier. Le maître de l’ouvrage s’engage à présenter au requérant à première demande une attestation de son assureur susceptible d’intervenir en cas de sinistre avéré,

– s’engager à transférer l’obligation évoquée au paragraphe précédent à l’association ou tout autre tiers charge de la future gestion de l’immeuble en vérifiant notamment que cette nouvelle entité a souscrit une assurance qui couvre ce risque,

– procéder avant le début des travaux, à la mise en place d’une barrière à sa charge exclusive pour la fourniture et la pose…

– procéder auprès de la Communauté Urbaine de [Localité 1], société compétente dans la gestion des voieries, à toutes les démarches afin d’obtenir la mise en oeuvre de dispositifs visant à empêcher le stationnement sauvage des véhicules sur la [Adresse 5] au droit d’accès à l'[Adresse 6],

Or, il résulte des pièces versées aux débats que plusieurs des engagements de la société [G] Constructeur n’ont pas été respectés.

Ainsi le dossier de permis de construire modificatif (Cf. Pièce N°7) ne vise pas l’arasement du mur dans sa hauteur actuel, mais une démolition partielle par arasement de sa partie supérieure destinée à recevoir un simple muret surmonté d’une clôture ajourée.

La société [G] Constructeur n’a pas reporté son obligation de maintien à l’identique du mur litigieux aux acquéreurs des lots de copropriété et n’a pas tout mis en oeuvre pour maintenir l’état du mur en pierre pendant la période des travaux ainsi que cela résulte du rapport de Monsieur [V], désigné comme expert dans le cadre du référé préventif.

Enfin, alors qu’elle s’était engagée à reconstruire le mur à l’identique en cas de dommage subi, elle ne l’a pas fait.

Elle ne peut se prévaloir de ce que l’expert aurait indiqué dans sa note N°4 que d’un point de vue technique la proposition de l’ASL lui paraissait irréalisable notamment au niveau des raccordements avec le mur existant, puisque cette proposition consistait à mettre à la disposition de la société [G] la bande de terrain nécessaire à la reconstruction du mur litigieux en la prenant sur l’emprise des parties communes du lotissement.

Il ne s’agissait donc pas d’une reconstruction à l’identique qui était ainsi proposée.

Il résulte de ce qui précède que la société [G] Constructeur a manqué à ses engagements.

C’est à tort que le tribunal a estimé que la preuve d’un préjudice direct, certain et personnel au regard de l’objet social de l’ASL n’était pas rapportée, alors que l’effondrement du mur et son absence de reconstruction à ce jour, sont la conséquence des manquements de la société [G] Constructeur qui n’a pas respecté ses engagements et causent nécessairement un préjudice à l’ASL dès lors qu’il est désormais avéré qu’elle est propriétaire de ce mur destiné à la séparer de la propriété voisine.

Il ne peut être soutenu que le préjudice invoqué serait sans rapport avec l’objet social de l’ASL qui comme il a été vu ci-dessus est l’administration et le maintien des éléments communs, et ce d’autant plus qu’il est désormais acquis que ledit mur se trouvait sur les parcelles BH [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lui appartenant.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté l’ASL de ses demandes.

La cour estime opportun de privilégier la réparation par équivalent qui devra avoir lieu suivant ce qui est prévu à la déclaration préalable de travaux.

Au regard du dernier devis actualisé de la société [T] qui s’élève à 60.283,44 € TTC, la société [G] Constructeur sera condamnée à payer cette somme à l’ASL avec indexation sur l’indice BT01 entre le mois d’avril 2026 et le présent arrêt.

Celle-ci réclame en outre les surcoûts suivants :

– étude du sol pour un mur de soutènement plus un mur en élévation : 4.000,00 €

– étude structure béton (en plus du poste chiffré par [T]) : 2.000,00 €

– maîtrise d’oeuvre externe : 8.000,00 €

– RC maîtrise d’ouvrage : 4.000,00 €

Force est toutefois de constater qu’elle ne s’explique pas sur la nécessité de ces surcoûts.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la servitude de tour d’échelle

La cour rappelle que sa demande d’avis ne portait que sur les modalités du tour d’échelle et sur l’indemnité devant être versée en compensation.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de l’ASL relative à la garantie de la société [G] qui est hors sujet.

Il n’est pas sérieusement contestable que l’entreprise chargée par l’ASL [Adresse 15] de la Colinière de la reconstruction du mur, devra empiéter sur l’emprise de la copropriété pour réaliser ces travaux, puisqu’il s’agit d’un mur séparatif.

Au regard des circonstances de l’espèce, il convient donc d’autoriser l’ASL [Adresse 10] à utiliser l’emprise de la copropriété sur une largeur d’1 m 50 et sur toute la longueur du mur pour la mise en oeuvre de l’échafaudage nécessaire à la réalisation de l’enduit sur la face du mur aspectant la copropriété, les jours ouvrés et en journée entre 8 h et 17 h par l’entreprise en charge des travaux, avec un délai de prévenance de 7 jours.

L’ASL [Adresse 10] sera redevable envers le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] d’une indemnité de 100 € par jour à compter du début de l’emprise.

L’ASL [Adresse 10] sera déboutée de sa demande d’autorisation à procéder à la taille des végétaux qui feraient obstacle à la mise en oeuvre de travaux, qui ne concerne pas la servitude de tour d’échelle.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive

Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive au motif qu’aucune condamnation n’avait été sollicitée à son encontre et que bien qu’intervenu volontairement, il ne s’était pas opposer à la demande de l’ASL.

Il a également débouté la société [G] Constructeur de sa demande à ce titre, estimant que l’ASL avait pu croire au cours des années 2011 à 2013, être propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 5].

Le syndicat des copropriétaires maintient que les demandes de l’ASL constituent un abus de droit au regard de l’article 1382 ancien du code civil et reproche à celle-ci son attitude systématiquement obstructive faisant dégénérer ses droits d’agir en justice en abus.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, le litige n’oppose l’ASL qu’à la société [G] Constructeur et elle n’a formulé aucune demande à l’égard du syndicat des copropriétaires, si ce n’est désormais devant la cour, le droit de bénéficier d’une servitude de tour d’échelle.

Compte tenu d’évolution du litige et de la solution retenue par la cour, il ne peut être reproché à l’ASL un abus de droit.

La cour relève que si le tribunal a débouté la société [G] Constructeur et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive dans les motifs de sa décision, il ne l’a pas fait dans son dispositif.

Il sera donc remédié à cette omission dans le dispositif du présent arrêt et les intimées seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’ASL [Adresse 17] Hameaux de la Colinière à payer à la société [G] Constructeur et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [G] Constructeur sera condamnée à payer à l’ASL [Adresse 15] de la Colinière une somme de 15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Les intimées seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Succombant, la société [G] Constructeur sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [U] avec distraction au profit de la SELARL Parthema en application de l’article 699 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné l’ASL [Adresse 10] aux dépens avec bénéfice de distraction au profit des conseils des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 18 juin 2020 sauf en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de l’Association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière,

LE CONFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière figurant dans ses conclusions N°6,

CONDAMNE la SAS [G] Constructeur à payer à l’Association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière, la somme de 60.283,44 € TTC indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le mois d’avril 2026 et le présent arrêt,

AUTORISE l’ASL Les Hameaux de la Colinière à utiliser l’emprise de la copropriété sur une largeur d’1 m 50 et sur toute la longueur du mur pour la mise en oeuvre de l’échafaudage nécessaire à la réalisation de l’enduit sur la face du mur aspectant la copropriété, les jours ouvrés et en journée entre 8 h et 17 h par l’entreprise en charge des travaux, avec un délai de prévenance de 7 jours.

DIT que l’ASL Les Hameaux de la Colinière sera redevable d’une indemnité de 100 € par jour à compter du début de l’emprise,

DEBOUTE l’Association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière du surplus de ses demandes,

DEBOUTE la SAS [G] Constructeur de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SAS [G] Constructeur à payer à l’Association syndicale libre Les Hameaux de la Colinière, une somme de 15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société [G] Constructeur de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS [G] Constructeur aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût de l’expertise de Monsieur [U] ordonnée par le conseiller de la mise en état le 10 janvier 2023, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL PARTHENA en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président