Cour d’appel, 3ème chambre, 17 septembre 2026, RG n° 24/03955

17/09/2026

ARRÊT N° 316/2026

N° RG 24/03955 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QVLY

EV/KM

Décision déférée du 04 Décembre 2024

Juge de l’exécution de TOULOUSE

( 24/01963)

SELOSSE

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. JADN

S.D.C. [Adresse 2] SIS [Adresse 3] À [Localité 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SARL L’OREE

A.S.L. [Adresse 4]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.D.C. [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] dont le siège social est [Adresse 5] – [Localité 2]

Pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.C.I. JADN

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Me Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.D.C. [Adresse 2] SIS [Adresse 3] À [Localité 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SARL L’OREE Représenté par son syndic la SARL L’OREE VERTE IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Me Florence BATS, avocat au barreau de TOULOUSE

A.S.L. [Adresse 4] Prise en la personne de son président la SARL l’OREE VERTE IMMOBILIER, ayant son siège [Adresse 9] – [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

caducité partielle pronnoncée à son encontre le 25.6.2025 (ord 25/103) [Adresse 6]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

La SCI Jadn est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 1] immédiatement voisin de deux bâtiments soumis au régime de la copropriété, la [Adresse 2] et la [Adresse 1] dont les syndicats des copropriétaires respectifs sont représentés par la SARL L’Orée Verte Immobilier, ayant succédé à la SARL Foncia pour le premier. Ces résidences bordent chacune un côté de la voie piétonne [Adresse 4] au fond de laquelle se trouve l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Jadn.

Les SCI [Adresse 2] et [Adresse 1] ont constitué l’Association syndicale libre (ASL) [Adresse 4] pour la gestion de cette impasse.

Se plaignant de nombreuses dégradations et incivilités imputées à des personnes pénétrant sur sa propriété au moyen du portail d’accès situé au fond de l'[Adresse 4], la SCI Jadn a saisi le juge des référés.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge des référés a :

– ordonné à l’ASL [Adresse 4] et aux syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] de fermer et maintenir fermé le portail séparant les deux copropriétés et l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Jadn,

– condamné in solidum l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] à prendre en charge le devis de la SARL Clôtures Vertes du 22 décembre 2023 et à justifier du versement d’un acompte sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision, et sur une période de trois mois.

Se plaignant de ce que l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] n’avaient toujours pas exécuté les dispositions de la décision du 30 janvier 2024 rendue par le juge des référés de Toulouse, la SCI Jadn a, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, assigné l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] devant le juge de l’exécution de Toulouse afin :

– de faire liquider l’astreinte provisoire prononcée le 30 janvier 2024 et en conséquence de les faire condamner in solidum à lui payer 10 000 €,

– de faire condamner les mêmes parties à verser une astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfaite réalisation des dispositions de l’ordonnance du 30 janvier 2024, et en tous cas dans un délai de six mois,

– de faire condamner in solidum les mêmes parties à 3 000 € à titre de dommages- intérêts,

– de faire condamner in solidum les mêmes parties à lui payer une somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 4 décembre 2024, le juge de l’exécution a :

– liquidé l’astreinte prononcée par le juge des référés de Toulouse le 30 janvier 2024 à l’encontre de l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] au profit de la SCI Jadn à la somme forfaitairement fixée à 5 000 € pour la période ayant couru du 15 février 2024 au 15 mai 2024,

– condamné solidairement l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] au paiement de cette somme à la SCI Jadn,

– fixé une astreinte définitive qui courra à compter du soixantième jour ouvré suivant la signification de la décision, à raison de 100 € par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des référés de Toulouse du 30 janvier 2024, et sur une durée de 6 mois,

– débouté la SCI Jadn de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

– condamné solidairement l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] à payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

– débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

– rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement, critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté la SCI Jadn de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et ayant condamné solidairement l’ASL [Adresse 4] ainsi que les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] aux dépens et à payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 30 janvier 2025, le greffe a adressé aux parties un avis préalable à la caducité de la déclaration d’appel en l’absence de signification de la déclaration d’appel à l’ASL [Adresse 4] qui n’avait pas constitué avocat et sollicité les observations des parties sur ce moyen soulevé d’office.

Par ordonnance du 25 juin 2025, le président de chambre a notamment prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de la seule ASL [Adresse 4], laissé les dépens de la procédure d’incident à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et les a réservés pour le surplus.

Par requête en déféré du 4 juillet 2025, la SCI Jadn a sollicité la réformation de l’ordonnance rendue le 25 juin 2025.

Par arrêt du 27 janvier 2026, le 2e chambre de la cour d’appel de Toulouse a :

– confirmé l’ordonnance déférée,

– condamné la SCI Jadn aux dépens du déféré,

– condamné la SCI Jadn à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Jadn à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L’Orée Verte Immobilier appelant, demande à la cour, au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– réformer le jugement en date du 4 décembre 2024, rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse, sous le numéro RG 24/01963, en ce qu’il a :

’ liquidé l’astreinte prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 30 janvier 2024 à l’encontre de l’ASL [Adresse 4], ainsi que des SDC [Adresse 2] et [Adresse 1], au profit de la SCI Jadn à la somme forfaitaire fixée à 5 000 €, pour la période ayant couru du 15 février 2024 au 15 mai 2024,

’ condamné solidairement l’ASL ainsi que les SDC [Adresse 2] et [Adresse 1] au paiement de cette somme à la SCI Jadn,

’ fixé une astreinte définitive qui courra à compter du soixantième jour ouvré suivant la signification de la présente décision, à raison de 100 € par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des référés de Toulouse du 30 janvier 2024, et sur une durée de 6 mois,

’ débouté les parties de toutes autres plus amples demandes contraires,

Y ajoutant et statuant à nouveau, il est demandé à la cour :

– de supprimer l’astreinte provisoire ordonnée aux termes de la décision du juge des référés du 30 janvier 2024 en raison d’une cause étrangère,

– condamner la SCI Jadn à payer au SDC la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL L’Orée Verte Immobilier, intimé et portant appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

– réformer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a condamné le SDC [Adresse 2] représenté par la SARL L’Orée Verte Immobilier, syndic, solidairement avec le SDC de la [Adresse 1] et l’ASL [Adresse 4] à payer à la SCI Jadn la somme de 5 000 € au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’ordonnance de référé du 30 janvier 2024,

– réformer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a fixé une astreinte définitive à la charge du SDC [Adresse 2] représenté par la SARL L’Orée Verte Immobilier, syndic, du SDC de la [Adresse 1] et de l’ASL [Adresse 4],

– réformer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a condamné le SDC [Adresse 2] représenté par la SARL L’Orée verte immobilier, syndic, solidairement avec le SDC de la [Adresse 1] et l’ASL Desgraves à payer à la SCI Jadn la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

– dire n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’ordonnance de référé du 30 janvier 2024,

– dire n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte définitive,

Subsidiairement,

– dire et juger que l’astreinte provisoire sera liquidée à la somme de 1 euro symbolique eu égard aux efforts du SDC [Adresse 2], du SDC [Adresse 1] et de l’ASL [Adresse 4], et du fait des tiers comme constituant une cause étrangère,

– à titre infiniment subsidiaire, minorer le montant de l’astreinte provisoire,

– réformer le jugement en ce qu’il a prononcé une astreinte définitive,

– débouter la SCI Jadn de toute demande d’astreinte définitive,

– confirmer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a débouté la SCI Jadn de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– condamner la SCI Jadn à payer la somme de 3 500 € au SDC de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL L’Orée verte immobilier,

– la condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 mai 2026, la SCI Jadn, intimée et portant appel incident, demande à la cour, au visa des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

– ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture à intervenir au jours des plaidoiries à l’effet de permettre aux syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] de répondre le cas échéant aux dernières écritures de la concluante,

– confirmer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a ordonné la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse le 30 janvier 2024 (RG 23/00268),

– le réformer s’agissant du quantum et, statuant à nouveau, condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] à verser à la SCI Jadn la somme de 30 500 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés,

– confirmer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a fixé une astreinte dans l’exécution de la décision du juge des référés de Toulouse du 30 janvier 2024, le cas échéant en la requalifiant de provisoire,

– le réformer s’agissant du quantum et des modalités et, statuant à nouveau, condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] à respecter l’obligation impartie par le Juge des référés de « fermer et maintenir fermés le grillage et le portail séparant ces immeubles de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] [Localité 3] », sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de la décision à intervenir, et ce pendant une durée de 6 mois au terme de laquelle il sera de nouveau statué en cas de persistance dans l’inexécution,

– infirmer le jugement du 4 décembre 2024 en ce qu’il a débouté la SCI Jadn de sa demande de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] à verser à la SCI Jadn la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

– confirmer le jugement du 4 décembre en ses dispositions afférentes à l’article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] à verser à la SCI Jadn la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 8 juin 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

– sur l’astreinte:

Le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) [Adresse 1] soutient avoir parfaitement exécuté l’ordonnance de référé, fait effectuer les travaux demandés et ne pas pouvoir être tenu responsable des dégradations commises par des tiers qui ont vandalisé le portail.

Il observe que la solution proposée par la SARL Clôtures Vertes qui consiste dans la pose de blocs de béton ne peut être envisagée alors que la voie doit être accessible pour les secours et les forces de l’ordre.

S’agissant de l’astreinte portant sur le paiement de l’acompte versé à la SARL Clôtures Vertes à valoir sur les travaux prévus selon le devis du 22 décembre 2023, il fait valoir qu’il convient de prendre en compte les difficultés rencontrées pour s’exécuter dans le délai prévu alors que des conflits au sein de l’assocition syndicale de propriétaires (ci-après ASL) [Adresse 4] entre les deux SDC ont mis en péril la gestion des copropriétés, que les travaux devaient être votés et que le devis portait sur une somme importante susceptible de compromettre la situation financière des copropriétaires de nouveaux appels de fonds étant nécessaires, ce qui explique son impossibilité à verser l’acompte dans un délai plus bref.

Il conclut que l’inexécution résulte d’une cause étrangère et qu’il ne peut être tenu à l’impossible puisque dès qu’il met en place un système de fermeture celui-ci est vandalisé en quelques jours.

Le SDC de la [Adresse 2] considère que le premier juge n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations alors qu’il relevait que les syndicats des copropriétaires avaient tenté de faire exécuter l’ordonnance de référé mais que le portail avait été vandalisé en ce que bien que fixé au sol il avait été arraché et que la seule constatation de l’exécution de l’ordonnance aurait dû suffire à écarter l’application de l’astreinte et sa liquidation.

Il souligne l’impossibilité pour les syndicats des copropriétaires de fermer totalement le passage alors que l’accès aux véhicules de secours doit être possible et indique que le passage doit être cédé à Toulouse Métropole.

La SCI Jadn oppose que depuis plusieurs années la clôture fait l’objet d’ouvertures et de dégradations qui génèrent d’importants troubles, les résidents des copropriétés voisines traversant à leur guise ses parcelles privatives occupées notamment par un centre commercial au lieu d’emprunter la voie publique et se garant sur des emplacements privatifs. Elle souligne que malgré ses relances les intimés ne mettent aucune bonne volonté à respecter leur obligation de maintenir le portail de séparation fermée.

Elle relève que ce n’est qu’en réponse à l’assignation ayant introduit la présente instance que l’acompte de 500 € à été réglé, le 7 mai 2024 et que si les travaux ont été réalisés rapidement les syndicats se sont abstenus de régler le solde de la facture. Par la suite, dès le 18 juin 2024 la clôture était endommagée à la meuleuse et une partie était dérobée empêchant toute réparation. Elle proposait alors au syndic un rendez-vous pour trouver une autre solution. Cependant, il n’a pas été donné suite par les syndicats de copropriété.

Elle déplore que les intimés n’aient toujours pas pris la moindre initiative pour respecter l’obligation générale qui leur a été impartie de fermer et maintenir fermer le portail et le portillon.

Elle relève que la pose de blocs de béton empêcherait tout passage et que si cette voie doit être cédée par l’ASL [Adresse 4] à Toulouse Métropole pour l’euro symbolique, l’acte de cession n’a pas été régularisé.

Sur ce

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles dispose: « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.
Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.
L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. ».

Par ailleurs, selon l’article L 131-2 du même code, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge, si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En application de l’article R 121-1 du même, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni connaître de demandes tendant à remettre en cause le titre dans son principe ou la validité des droits et obligations qu’il constate.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

La charge de la preuve du respect de l’obligation incombe à l’assujeti à l’astreinte.

Par ailleurs, le protocole n°1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de son Protocole dispose :« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. ».

Or, l’astreinte, en ce qu’elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire du débiteur de l’obligation, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci. Elle entre ainsi dans le champ d’application de la protection des biens garantie par ce protocole.

Le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit donc apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit et non seulement tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction, mais aussi apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre lemontant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 30 janvier 2024 signifiée le 7 février suivant a:

– ordonné à l’ASL [Adresse 4] et aux syndicats de copropriétaires des résidences [Adresse 1] et [Adresse 2] représentés par les sociétés Foncia et l’Orée Verte Immobilier, de fermer et maintenir fermés le grillage et le portail séparant ces immeubles de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 1] appartenant à la SCI Jadn,

cette disposition n’était pas assortie d’une astreinte,

– condamné in solidum l’ASL [Adresse 4], ainsi que les syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 1] et [Adresse 2] représentés par les sociétés Foncia et l’Orée Verte Immobilier à faire réaliser par la SARL Clôtures Vertes, les travaux prévus par celle-ci selon devis n° 2003-4025 du 22 décembre 2023, et à justifier du versement de l’acompte auprès de cette société dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai et pendant trois mois.

Le montant de l’astreinte fixée par le juge correspondait, par jour, à celui du total devant être versé, traduisant la volonté d’une exécution rapide de la décision, alors que, comme il a été dit ce montant en principal était modeste, comme correspondant à 250€ pour chacun des syndicats de copropriétaires.

La cour précise que le devis était d’un montant total de 5.454 €.

Il résulte de la rédaction du dispositif que le premier paragraphe visait une obligation générale qui n’était pas assortie d’une astreinte, laquelle ne concernait spécifiquement que la condamnation résultant du second paragraphe du dispositif.

L’ordonnance de référé ayant été signifié le 7 février 2024, l’astreinte a commencé à courir à compter du 7 mars suivant.

Les parties s’accordent sur le fait que la somme de 500 € n’a été versée, selon le justificatif produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] que le 7 mai 2024.

La cour précise en premier lieu que l’éventualité d’une vente des parcelles concernées à la mairie de [Localité 1] est sans incidence au stade de la liquidation de l’astreinte prévue par une ordonnance rendue il y a plus de deux ans et n’est pas de nature à caractériser l’impossibilité pour les syndicats de copropriétaires d’exécuter leurs obligations telles que résultant de cette décision dont ils n’ont pas diligenté appel.

Si les syndicats de copropriétaires intimés invoquent des conflits au sein de l’ASL ayant mis en péril la gestion des copropriétés, aucune pièce ne justifie une quelconque difficulté financière des syndicats de copropriétaires empêchant le versement de cet acompte d’un montant modeste dans le délai d’un mois alors que le budget de l’exercice 2024 du SDC [Adresse 1] était de 91 644 € et que si le total des dépenses de l’exercice s’est élevé à 95 467 €, ce dépassement concernait des frais d’enlèvement d’encombrants à hauteur de 1358 € ainsi que des dépenses de réparation sur la copropriété pour un montant de 2015 €. S’agissant du budget de l’année 2025 ,il a été voté pour un montant de 101 874 € et, là encore, aucun péril financier n’est établi.

Le SDC [Adresse 2] ne produit aucune pièce financière.

Enfin, suite au paiement de l’acompte, les travaux ont été réalisés le 14 mai 2024 mais dès le 18 juin la clôture était très sérieusement endommagée à la meuleuse, une partie étant dérobée empêchant une quelconque réparation. Cependant, cette circonstance est sans incidence, sur le respect de leurs obligations par les SDC.

En conséquence, l’astreinte a couru du 7 mars au 7 mai 2024.

Ainsi qu’il a été dit, les syndicats de copropriétaires ne justifient d’aucune force majeure ou cause étrangère ayant empêché ou rendu difficile l’exécution de leur obligation de paiement de l’acompte.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées que les parties se sont réunies le 8 juin 2022 en présence d’un médiateur et qu’elles se sont accordées sur la réalisation par la SAS Foncia en qualité de président de l’ASL [Adresse 4] des travaux nécessaires aux fins de sceller/souder le portail et le portillon de manière pérenne et définitive aux frais des syndicats de copropriétaires, les travaux ayant été réalisé le 21 juin 2023. Cependant, le portillon était dégradé dès le 5 juillet 2023.

L’ordonnance du 30 janvier 2024 rappelait l’engagement des syndicats des copropriétaires et de l’ASL suite de la médiation de réaliser les travaux nécessaires aux fins de sceller/souder le portail et le portillon de manière pérenne et définitive, et de réaliser un devis aux fins d’édification d’un mur/d’une clôture rigide du type de celle du portail dans le prolongement de l’extremité Est du portail pour rejoindre le bâtiment n°3

Et que si cet accord a été respecté puisque les travaux ont bien été réalisés, les parties avaient conscience d’un risque de dégradations car selon l’accord conclu, elles avaient convenu de se revoir si les mesures prises s’avéraient insuffisantes.

Il s’en déduit que les syndicats des copropriétaires étaient parfaitement informés de leurs obligations qu’ils avaient tenté de respecter par des moyens qui se sont révélés insuffisants dès septembre 2023.

Enfin, l’absence de respect de leur obligation de versement d’un acompte d’un montant modeste de 500 € ne peut être justifiée par le fait que les travaux qui en sont résultés se sont aussi révélés insuffisants ni par la nécessité de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, celle-ci pouvant se faire en urgence, s’agissant de l’exécution d’une ordonnance de référé. D’ailleurs, il n’est produit aucune autorisation d’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, pour justifier de l’enjeu du litige, la SCI Jadn invoque les difficultés rencontrées par l’occupation des places de parking réservées à ses locataires commerçants ainsi que le dépôt d’ordures réguliers. Ces nuisances ne sont pas contestées par ses adversaires.

D’ailleurs, la SCI Jadn produit des plaintes : deux messages des 7 novembre 2022 et 18 septembre 2024 de la société American Car Wash, se plaignant de la présence de véhicules sur ses places réservées, un courrier du 30 novembre 2022 portant notamment sur l’accès au parking et des dépôts sauvages et un courrier émanant de « l’ensemble des commerçants » adressé au préfet de Haute-Garonne et se plaignant de violence, dégradation et dépôt d’ordures à l’origine d’une baisse de la performance commerciale et entraînant un sentiment d’insécurité.

Enfin, au regard des termes précis du dispositif si le juge des référés a ordonné à l’ASL, [Adresse 4] et aux syndicats de copropriétaires des résidences [Adresse 1] et [Adresse 2] de fermer et maintenir fermés le grillage et le portail séparant ces immeubles de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Jadn, cette disposition n’était pas assortie d’une astreinte.

Dès lors, le débat sur la possibilité de trouver une autre solution au regard des dégradations intervenues sur la clôture posée conformément au devis visé par l’ordonnance de référé est sans intérêt sur la liquidation de l’astreinte.

Au regard de l’inertie injustifiée des SDC, alors que le but de l’astreinte était de permettre la sécurisation rapide d’un immeuble et en application du principe de proportionnalité entre le droit de propriété des débiteurs et l’enjeu du litige la liquidation de l’astreinte sera faite en application du montant fixé par le juge des référés de 500 € par jour soit : 500 X 60 = 30 000 €, par infirmation de la décision déférée.

Enfin, s’agissant de l’astreinte définitive, l’obligation générale imposée aux intimés de fermer et maintenir fermés le grillage et le portail séparant les résidences [Adresse 2] et [Adresse 1] de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Jadn, n’était pas assortie d’une astreinte.

En application de l’article L 131-1 du code de procédure d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge.

En l’espèce, la SCI Jadn sollicite que le premier paragraphe du dispositif de l’ordonnance de référé du 30 janvier 2024 soit assorti d’une astreinte définitive.

Cependant, la SCI Jadn ne conteste pas que l’accès ne peut être totalement fermé et doit être pouvoir être utilisé par la sécurité publique, les pompiers et autres services de sécurité en cas de situation d’urgence.

Et, si par message du 18 novembre 2024 la société Clôtures Vertes a indiqué au conseil de la SCI Jadn qu’il existait des solutions de contrôle d’accès et de dispositifs anti-vandalisme, il n’est pas précisé que cette solution préserve la possibilité d’accès par des services de secours.

Ainsi, la SCI Jadn ne produit aucun devis permettant de constater avec certitude la possibilité d’une nouvelle solution technique préservant la possibilité d’un passage pour les services de sécurité.

À défaut, il ne peut être fait droit à la demande de voir prononcer une astreinte, par infrmation de la décision déférée.

– sur les demandes annexes :

La SCI Jadn souligne que les utilisateurs des passages sont les résidents des résidences intimées et que les réticences dans l’exécution d’une décision définitive par les syndicats des copropriétaires l’obligent à faire face injustement aux plaintes de ses locataires.

L’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : «Le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.»

Au regard des difficultés à trouver une solution technique pérenne, compte tenu de la particulière agressivité des personnes cherchant à utiliser ce passage (utilisation d’une meuleuse), alors que, par le passé, d’autres moyens de fermeture se sont avérés vains, le retard des syndicats des copropriétaires ne caractérise pas une faute pouvant justifier l’octroi de dommages-intérêts.

Les syndicats des copropriétaires seront condamnés aux dépens d’appel, excepté ceux concernant l’ASL [Adresse 4] à la charge de la SCI Jadn.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI Jadn en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3000 €.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI Jadn et condamné solidairement l’ASL [Adresse 4] et les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] aux dépens et à payer à la SCI Jadn 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur le surplus :

Liquide l’astreinte prononcée par le juge des référés de Toulouse le 30 janvier 2024 à l’encontre des syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] au profit de la SCI Jadn à la somme de 30 000 €,

Condamne solidairement les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] au paiement de cette somme,

Rejette la demande de voir prononcer une astreinte définitive,

Condamne les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] aux dépens excepté ceux concernant l’ASL [Adresse 4],

Condamne les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] à verser à la SCI Jadn 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET