TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Septembre 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Juin 2026

GROSSE :
Le 17 Septembre 2026
à Me Philippe CORNET
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EXPEDITION :
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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06142 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DHE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE MAJOR SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET GESPAC IMMOBILIER SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [B] [Z] [A]
né le 04 Mars 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [T] [B] [Z] est propriétaire du lot n° 14 au sein de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, une sommation de payer les charges à la somme de 1 292,33 euros en principal a été signifié le 11 juin 2024 à Monsieur [A] [T] [B] [Z] le 11 juin 2024 et deux mises en demeure de payer la somme de 2 052,72 euros lui ont été envoyés par l’avocat du syndicat des copropriétaires respectivement le 28 janvier 2025 et le 11 février 2025 ;

Ces courriers étant demeurés infructueux, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR situé [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [A] [T] [B] [Z] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

– sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
.1 351,49 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 5 septembre 2025,
. 946,63 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,
le tout avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024,
. 1 500 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
. 1 830 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– sa condamnation aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil et a réitéré les termes de son assignation ;
Monsieur [A] [T] [B] [Z] cité par acte remis à sa personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par l’acte de vente reçu le 29 juin 2009 par Me [M] [S], notaire à [Localité 2], ainsi que par le relevé de propriété versé aux débats que Monsieur [A] [T] [B] [Z] est propriétaire du lot n° 14 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] ;
De surcroît il est justifié par le contrat de syndic ayant pris effet le 13 mai 2025 que le Cabinet GESPAS Immobilier est le syndic en exercice de la copropriété ;
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR, sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESPAC IMMOBILIER est en conséquence recevable en ses demandes;
II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’ article 42 de la même loi , les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
les justificatifs de propriété (relevé et titre de propriété),le contrat de syndic,le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,le décompte individuel de charges du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,le décompte individuel de charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,le décompte individuel de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2024, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027,le décompte individuel de charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;le décompte des charges échues et des frais, arrêté au 5 septembre 2025,la sommation de payer les charges signifiée le 11 juin 2024,les courriels de mises en demeure du 28 janvier 2025 et 11 février 2025,l’appel de fonds pour la période à compter du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024,les appels de fonds pour la période à compter du 1er janvier 2025 au 31 août 2025,
Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er avril 2025, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 1351,49 euros, appels de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire . Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire .
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat , voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ».
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.
Selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’ auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire , non du syndicat des copropriétaires. Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 946,63 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

Il ressort du décompte de frais versé aux débats que les mises en demeure des 1er décembre 2022, 19 juin 2023 et 2 décembre 2023 ne sont pas justifiées ;
Dès lors la somme de 730 euros (250 € : constitution du dossier transmis à l’ auxiliaire de justice et de 480 € :mise au contentieux transmission à avocat) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
Le coût de la sommation de payer du 11 juin 2024 sera examiné au titre des dépens ;

Monsieur [A] [T] [B] [Z] n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations ;

Il s’ensuit que Monsieur [A] [T] [B] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESPAC IMMOBILIER les sommes suivantes :

1351,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024; 730 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;
Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] MAJOR sis [Adresse 4] sollicite la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.
En l’espèce, Monsieur [T] [B] [Z] [A] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges ;
Non comparante, la défenderesse ne justifie pas de difficultés particulières ;
Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
En conséquence, Monsieur [T] [B] [Z] [A] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESPAC Immobilier, la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [A] [T] [B] [Z] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 11 juin 2024;
L’équité commande en outre de condamner Monsieur [A] [T] [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESPAC Immobilier, la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile  ;
Enfin, aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision;
PAR CES MOTIFS
Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESPAC IMMOBILIER, recevable en ses demandes ;

Condamne Monsieur [A] [T] [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESPAC IMMOBILIER les sommes suivantes :
1351,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 ; 730 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 ;

Condamne Monsieur [A] [T] [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4], représenté par le Cabinet GESPAC IMMOBILIER, la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Monsieur [A] [T] [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAJOR sis [Adresse 4], représenté par le Cabinet GESPAC IMMOBILIER, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [A] [T] [B] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 11 juin 2024;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE

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