COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/347

N° RG 24/00058

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMLNU

[B] [X]

C/

[G] [W]

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Thierry TROIN

Me Sébastien ORTH

Me Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 23 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00494.

APPELANT

Monsieur [B] [X]

né le 02 décembre 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Thierry TROIN membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par Me Jean-baptiste BISSON, avocat plaidant au barreau de NICE

INTIMÉES

Madame [G] [W]

née le 18 avril 1980 à [Localité 2] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sébastien ORTH, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Romain CHERFILS membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [B] [X] a donné à bail d’habitation meublée à Mme [G] [W] une maison située à [Localité 3].

Mme [G] [W] a quitté les lieux et M. [B] [X] a fait établir un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat d’huissier du 15 juillet 2022.

Evoquant de nombreuses dégradations locatives, M. [X] a fait assigner Mme [W] et la société AVANSSUR, par acte du 29 novembre 2022, aux fins principalement de les voir condamner in solidum au versement de diverses sommes.

La société AXA FRANCE IARD est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

-ordonné la mise hors de cause de la société AVANSSUR,

-déclaré recevable l’intervention volontaire de la société AXA FRANCE IARD,

-dit que Mme [G] [W] est responsable des dégradations locatives,

-condamné Mme [G] [W] à verser à M. [B] [X] la somme de 13.216,04 euros au titre des dégradations locatives,

-débouté M. [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

-débouté M. [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

-débouté M. [B] [X] de ses demandes formulées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD,

-condamné Mme [G] [W] à verser à M. [B] [X] la somme de 1200 euros

et à la société AXA FRANCE IARD celle de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné [G] [W] aux dépens.

Le premier juge a estimé recevable l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD et mis hors de cause la société AVANSSUR qui n’avait agi qu’en qualité de mandataire et de courtier dans la souscription du contrat d’assurance de Mme [W].

Estimant que l’état des lieux de sortie était opposable à Mme [W] et que cette dernière, par lettre du 06 juillet 2022, avait reconnu l’existence de dégradations locatives qui lui étaient imputables, le premier juge l’a condamnée à indemniser M.[X] au titre des dégradations locatives, en relevant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée et de démonstration par Mme [W] de l’état du logement lors de sa prise de possession des lieux, cette dernière était présumée les avoir reçus en bon état.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier allégué par M.[X], en relevant que ce dernier ne justifiait pas que les travaux aient été nécessaires sur la période réclamée de 11 mois, alors qu’il avait l’intention de proposer à la vente le bien donné en location puisqu’il avait délivré un congé pour vendre.

Il a également rejeté la demande de ce dernier au titre d’un préjudice qu’il a estimé non démontré.

Il a rejeté la demande de nullité du contrat d’assurance soulevée par la SA AXA IARD FRANCE, en l’absence de démonstration de l’existence d’une fausse déclaration intentionnelle de l’assurée.

Il a rejeté la garantie de l’assureur au motif que les dégradations locatives n’étaient pas couvertes par la police d’assurance.

Par déclaration du 03 janvier 2024, M.[X] a relevé appel de la décision :

-en ce qu’elle a condamné Mme [G] [W] à verser à M. [B] [X] la somme de 13.216,04 euros au titre des dégradations locatives,

-en ce qu’elle a rejeté ses demandes formées au titre d’un préjudice financier et d’un préjudice moral,

-en ce qu’elle a rejeté ses demandes à l’encontre de la SA AXA IARD FRANCE.

Mme [W] a constitué avocat et formé un appel incident.

La SA AXA IARD FRANCE a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2026 auxquelles il convient de se référer, M.[X] demande à la cour :

-de réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [W] à 13.216,04 euros et débouté M.[X] de ses demandes contre AXA FRANCE IARD,

Et jugeant à nouveau,

A titre principal,

-de condamner in solidum la Société AXA FRANCE IARD et Mme [W] à payer à M. [X] les sommes de :

’ 118.370 euros au titre des dégradations matérielles (dont 40 131 euros de dégâts foudre garantis par la police AXA),

’ 183.069 euros au titre de la perte locative (114.835 euros + 34 .734 euros logement principal + 33.300 euros logement agricole du bas),

’ 5.000 euros au titre de la reconnaissance de dette du 5 juillet 2022,

’ 2.605 euros au titre du chèque sans provision,

’ 696,30 euros au titre de la TEOM impayée,

’ 200.000 euros au titre de la perte de valeur irréversible du bien,

’ 20.000 euros au titre de la perte de chance de vente,

’ 50 .000 euros au titre du préjudice d’aggravation des conditions de vie (invalidité ’ 80 %, CDAPH 03/02/2026, privation de domicile adapté depuis mai 2022),

’ 45.000 euros au titre du préjudice moral (troubles de jouissance prolongés, angoisse financière, hébergement contraint depuis 4 ans),

A titre subsidiaire,

-de désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

– se rendre sur les lieux du litige,

– prendre connaissance des documents des parties et entendre, éventuellement, tout sachant,

– constater et décrire les désordres invoqués par M. [X],

– déterminer les causes et origines des désordres,

– déterminer les moyens d’y remédier,

– donner les éléments de responsabilité,

– déterminer les préjudices subis par M. [X],

– faire rapport verbal en cas d’urgence.

En tout état de cause,

-de débouter Mme [W] et AXA FRANCE IARD de toutes leurs demandes,

-de condamner in solidum la Société AXA FRANCE IARD à payer à M. [X] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

Il évoque les dégradations locatives imputables à Mme [W] et à la survenue de la foudre, ayant engendré d’importants dégâts qui l’ont empêché de relouer le bien en raison de l’importance de travaux à effectuer. Il sollicite ainsi, outre l’indemnisation des dégradations, des dommages et intérêts au titre d’une perte de loyers. Il explique avoir renoncé à vendre son bien en raison de l’ampleur des travaux à réaliser. Il indique avoir pu relouer une partie du bien à compter du mois d’avril 2025. Il ajoute avoir également subi un préjudice moral. Il expose que son domicile de [Localité 4] était un lieu de vie adapté à son handicap et que la privation forcée de celui-ci l’a contraint à être hébergé chez ses parents avec son épouse qui assure ses soins. Il évoque subir un préjudice moral classique lié aux troubles de jouissance et à l’angoisse financière ainsi qu’un préjudice spécifique d’aggravation des conditions de vie d’une personne invalide.

Subsidiairement, il demande une expertise.

Il sollicite la garantie de la SA AXA FRANCE IARD, non seulement pour les dégradations liées à la foudre et estimées à la somme de 17.679 euros mais également au titre de la responsabilité civile de Mme [W] en sa qualité de locataire, dans le cadre de la responsabilité civile ’vie privée’ qui intègre les dégradations locatives. Il précise que l’absence de déclaration de sinistre par Mme [W] à son assureur ne peut lui être opposée, puisqu’il dispose d’une action directe contre la SA AXA FRANCE IARD.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter, Mme [W] demande à la cour :

À titre principal :

-de déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par Mme [G] [W],

-d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*déclaré Mme [G] [W] responsable des dégradations locatives,

*condamné Mme [W] à verser à M. [X] la somme de 13.216,04 euros au titre des dégradations locatives,

*condamné Mme [W] à verser à Monsieur [X] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamné Mme [W] à verser à la SA AXA FRANCE la somme de 800 euros au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamné Mme [W] aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces chefs :

-de débouter M.[B] [X] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

-de condamner la SA AXA FRANCE IARD à garantir Madame [W] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, dans les limites de la police d’assurance ;

Pour le surplus :

-de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M.[X] de ses demandes au titre du préjudice locatif (36.091 euros), du préjudice locatif des locaux annexes (5.500 euros) et du préjudice moral (5.000 euros) ;

-de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de désignation d’un expert judiciaire,

En tout état de cause :

-de rejeter l’ensemble des demandes formées par M. [B] [X] et la SA AXA FRANCE IARD à l’encontre de Mme [G] [W],

-de condamner M. [B] [X] à verser à Mme [G] [W] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

-de condamner M. [B] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Sébastien ORTH, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

Elle soutient que les dégradations évoquées par M.[X] ne peuvent lui être imputées. Elle indique :

-que M. [X], a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux contradictoire de sortie en consentant à un départ anticipé de sa part, avec une remise des clés le premier juin 2022, selon les modalités fixées par ce dernier,

-que M.[X] ne peut dans ces conditions se prévaloir de l’article 1731 du code civil,

-que l’état des lieux de sortie du 15 juillet 2022, établi de façon non contradictoire et plus d’un mois après son départ, est dépourvu de force probante, alors même qu’un nouveau locataire est venu s’installer dans les lieux et que le bien est situé au sein d’une exploitation agricole, accessible à tous,

-qu’elle n’a jamais reconnu avoir été responsable de dégradations locatives.

Elle souligne que M.[X] ne justifie pas s’être acquitté d’une facture de travaux comme il ne justifie pas être propriétaire du bien. Elle ajoute qu’il ressort d’un diagnostic technique de mai 2022 que le bien était en bon état quelques semaines avant son départ. Elle déclare qu’aucun épisode de foudre n’a été à déplorer.

Elle conteste tout préjudice lié à une perte de loyers, alors que M.[X] voulait vendre le logement. Elle conteste également le fait que M.[X] aurait subi un préjudice moral.

Elle s’oppose à toute mesure d’expertise judiciaire qui ne peut pallier la carence dans l’administration de la preuve par M.[X] et qui serait une mesure inutile, compte tenu de la date à laquelle elle a quitté les lieux.

Subsidiairement, elle sollicite la garantie de la SA AXA FRANCE IARD et conteste toute nullité du contrat au motif d’une fausse déclaration intentionnelle en relation avec la situation du bien ou en relation avec des dégradations qu’elle conteste.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024 auxquelles il convient de se référer, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour :

-de confirmer le jugement déféré,

-de débouter M.[B] [X] de son appel à l’encontre de la S.A AXA FRANCE IARD,

-de condamner M.[B] [X] à payer à la S.A. AXA FRANCE IARD, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL LX [Localité 5], représentée par Maître Romain CHERFILS, Avocat aux offres de droit

Elle soulève la nullité du contrat d’assurance au motif d’une fausse déclaration faite par Mme [W] qui a indiqué qu’elle n’avait jamais eu de sinistre avant la souscription de la police à effet au 12 novembre 2021 ; elle estime que les dégradations alléguées par M.[X] témoignent du comportement inadapté de Mme [W], et ce, dès l’entrée dans les lieux. Elle soutient que les constatations laissent penser à une exploitation animale sauvage, type abattoir clandestin, plutôt qu’à un usage d’habitation. Elle estime également que Mme [W] a fait une fausse déclaration en n’indiquant pas vivre au sein d’une exploitation agricole.

Elle revendique une exclusion de sa garantie qui ne porte pas sur des dégradations locatives.

Elle ajoute que M.[X] ne démontre pas l’existence de dégradations liées à la foudre.

Elle souligne qu’une mesure d’expertise n’aurait pas d’intérêt puisqu’il s’agit d’une situation ancienne.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mai 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; (…)

L’article 1731 du code civil énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La restitution des clés ne vaut libération que pour autant que le locataire établisse que les clés ont été remises, sinon au bailleur en personne, du moins à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

Les constatations réalisées par un huissier de justice ou son clerc assermenté font foi, en matière civile, jusqu’à preuve contraire.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Le bail conclu entre M.[X] et Mme [W] était à effet au premier juillet 2021. Il est mentionné qu’il s’agit d’un bail meublé, d’une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1500 euros. Il est noté que ’ l’état des lieux est identique à l’entrée du bail de l’année dernière- Photos’. Des photographies sont produites au débat sans qu’elles ne soient datées ; elles ne valent donc pas état des lieux d’entrée.

En application de l’article 1731 du code civil, il y a lieu de considérer que Mme [W] s’est vu remettre les lieux en bon état de réparations locatives, à défaut par cette dernière de démontrer l’inverse.

Les constatations faites dans le procès-verbal d’huissier du 15 juillet 2022, à défaut de démonstration par Mme [W] de la date exacte de remise des clés à son bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, vaut état des lieux de sortie. Il convient de préciser qu’elle n’a pas fourni l’adresse à laquelle elle pouvait être contactée.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge :

-l’état des lieux de sortie permet de constater l’existence de dégradations graves tant par leur nature que par leur nombre,

-Mme [W] ne démontre pas qu’elle n’est pas responsable des dégradations locatives.

M.[X] fournit une attestation de Mme [W] aux termes de laquelle celle-ci indique que les ’dégâts énumérés par M.[X] sont bien présents suite à ma location de son bien (….). Ils ont été provoqué par nos reunions familiales ainsi que les enfants que nous avons hébergé des animaux que nous avons hébergé ont été responsable de nombreux dégâts tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Pour finir étant en souffrance je n’ai pas déclaré la tempête et la foudre qui a détruit de nombreux appareils électriques. Je produit cette attestation pour compléter le tableau des dégâts et devis’.

En outre, M.[H], diagnostiqueur immobilier, atteste s’être rendu sur les lieux le 27 juin 2022 et avoir constaté l’état déplorable de la ferme et de sa partie habitation ; il évoquait des abords couverts de détritus, des éléments démontés et saccagés, du mobilier dégradé et une saleté importante des lieux, alors que les locataires y résidaient encore. Ses constatations sont en partie les mêmes que celles évoquées par l’huissier de justice le 15 juillet 2022.

Toutefois, la signature de Mme [W] (qu’elle ne conteste pas), portée sur un tableau visant les dégats, ne vaut pas accord par cette dernière pour s’acquitter de l’évaluation financière établie par M.[X].

Le contrat de bail produit au débat par M.[X] est difficilement lisible et ne permet pas de comprendre ce qui a été loué. Il ressort des explications fournies dans l’état des lieux de sortie (explications non contestées par Mme [W]) que les lieux loués portent sur une partie d’une bâtisse (rez-de-chaussée et premier étage) située [Adresse 4], ’[Adresse 5]’. La partie lisible du contrat de bail évoque en outre, au titre des locaux ou équipements accessoires, un parking extérieur. Il apparaît que cette bâtisse est située dans un ensemble plus grand ainsi qu’il en résulte d’un mandat de vente, non signé, qui évoque : l’immeuble situé au [Adresse 6]-décrit comme une ferme composée d’une habitation principale, d’un local agricole et d’un poulailler, des parcelles de terre et un appartement dans une copropriété au [Adresse 7]).

Il ressort essentiellement des constatations de l’huissier de justice qu’à l’intérieur de la maison : le mobilier est dégradé et hors d’usage ; des problèmes électriques sont observés ; les murs et plafonds apparaissent avoir été repris avec de la peinture blanche dans le séjour et dans une chambre (avec toutefois des trous non rebouchés et des vis dans les murs), dans trois chambres à l’étage (mais avec des coulures sur les encadrements de fenêtres et avec des traces brunâtres sur les murs dans l’une d’entre elle) ; la peinture n’est pas reprise dans l’espace cuisine ; la peinture du plafond est en état d’usage dans la salle d’eau ; il manque deux contremarches de carreaux de carrelage dans une volée d’escalier ; les locaux souffrent d’une importante saleté.

A l’extérieur de la maison, l’huissier a noté la présence de différents objets et de détritus ainsi que des dégradations sur la piscine, le terrain de pétanque, une pergola, un poulailler, un enclos et une pompe à chaleur.

Enfin, dans un niveau inférieur de la maison qui ne faisait pas partie de la location, l’huissier a relevé l’existence d’un appartement très sale utilisé comme étable, des équipements électroménagers et des meubles détériorés. Mme [W] n’a contesté ni avoir utilisé cette pièce ni la présence d’animaux.

Les dégradations du bien loué sont imputables à Mme [W] puisqu’elle ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il convient de retenir :

-le devis de la société PRESTABRA n°08062022 du 23 juin 2022 concernant les travaux de peinture dans le logement d’un montant de 13.136, 66 euros ramenée à 2500 euros puisqu’il apparaît qu’une partie des murs avaient été repeints (avec des reprises nécessaires toutefois),

– le devis de la société PRESTABRA n°04062022 du 23juin 2022 d’un montant de 7.634 euros concernant des travaux de peinture dans l’appartement utilisé comme étable par la locataire,

– le devis de la société PRESTABRA n°05062022 du 23 juin 2022 d’un montant total de 3.487 euros relatif au remplacement d’une lampe UV, à la restauration des éléments de cuisine dans deux cuisines (la première faisant partie des lieux loués ; la seconde se trouvant dans l’appartement utilisé comme étable), et à la remise en état de dalles extérieures, ramené à la somme de 1860 euros, puisque l’état des lieux de sortie n’évoque pas de dégradation sur la faïence ni de problème de dalle de béton sur la chaussée ;

– le devis de la société PRESTABRA n°06062022 du 23 juin 2022 d’un montant de 1900 euros concernant des travaux de débarras et d’acheminement à la déchetterie ;

– la facture du 14 août 2022 de MR [O] d’un montant de 11,19 euros concernant notamment l’achat d’une barrette de connexion pour le raccordement de câbles ou fils électriques,

– la facture n°020977 du 21 juin 2022 LEROY MERLIN de 172.30 euros qui a été justement ramenée à 102 euros par le premier juge afin de tenir compte des achats en quincaillerie, et pour débroussailler le jardin, les autres éléments n’ayant pas été décrits dans l’état des lieux de sortie,

– la facture n°023744 du 05 juin 2022 LEROY MERLIN d’un montant de 145,10 euros justement ramenée à 45,40 euros afin de tenir compte de l’achat d’un râteau et d’une peinture pour les éléments en fer, les autres éléments n’ayant pas été décrits dans l’état des lieux de sortie ou ayant déjà été pris en compte supra (tuyau d’arrosage et pistolet, peinture blanche).

Comme l’a justement fait remarquer le premier juge, il n’y a pas lieu de retenir le devis APIC du 28 juin 2022, la facture du 02 juin LEROY MERLIN de 356, 19 euros, la facture PISCINE SHOP du premier avril (antérieure au départ de la locataire) et la facture du 12 juillet 2022 LEROY MERLIN, soit car l’indemnisation a déjà été prise en compte, soit que les postes de dépenses ne sont pas lisibles.

Certaines dégradations imputables à Mme [W] (canapé du salon ; lecteur DVD ; four ; lit ; ventilateur) ne sont pas chiffrées dans des devis mais doivent être prises en compte ; elles seront intégralement réparées par la somme de 2000 euros.

M.[X] produit un devis pour l’acquisition de deux pompes à chaleur. Or, il n’est pas démontré que deux pompes à chaleur auraient été dégradées. Aucune pompe à chaleur n’est visée dans le bail et la seule qui apparaisse dans l’état des lieux de sortie est située sur une terrasse extérieure ; l’huissier mentionne que certains câbles ne sont plus reliés mais ne fait pas état d’un dysfonctionnement, se contentant se reprendre les indications de M.[X] qui lui dit qu’elle ’n’est plus fonctionnelle à ce jour’. Il sera débouté de sa demande d’indemnisation pour les pompes à chaleur.

Ni Mme [W] ni même M.[X] ne démontrent ce qui aurait été dégradé par la foudre.

Mme [W] ne peut souligner qu’un accord était intervenu entre les parties pour une remise en état des lieux à hauteur de 1200 euros, puisque ce montant est indiqué dans une lettre de M.[X] du 26 mai 2022, avant même que ce dernier n’ait vu l’état du bien, état qu’il a découvert la première fois lorsqu’il s’est rendu sur les lieux loués le 27 juin 2022, accompagné de M.[H], diagnostiqueur immobilier.

Le montant des dégradations locatives sera intégralement réparé par la somme de 16.052, 59 euros.

Sur la perte locative sollicitée par M.[X] à hauteur de 183.069 euros

Il ressort des constatations de l’huissier de justice du 15 juillet 2022 que le logement et son environnement pouvaient difficilement être loués sans qu’ils soient nettoyés et débarrassés des détritus et autres encombrants. A l’exception d’un appartement (qui ne faisait pas l’objet du bail) qui devait être repeint, les lieux pouvaient être reloués sans nécessité de les repeindre intégralement. Les lieux pouvaient ainsi être reloués après une réparation de quelques éléments électriques et la pose de meubles de cuisine, ainsi que le remplacement de lits et de canapés dégradés. M. [X] ne démontre pas que les lieux ne pouvaient être loués avant le mois de mars 2025 ; en tout état de cause, ce dernier bénéficiait du jugement de première instance du 23 novembre 2023, assorti de l’exécution provisoire, qui lui allouait une certaine somme pour les réparations locatives. En conséquence, M.[X] ne démontre pas que les fautes de Mme [W] soient la cause d’une absence de location des biens jusqu’en mars 2025. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande au titre d’une perte locative sera confirmé.

Sur le préjudice moral subi par M.[X]

M.[H], diagnostiqueur immobilier, atteste s’être rendu sur les lieux le 27 juin 2022 et avoir constaté l’état dégradé les lieux ’bien loin de la description faite et envoyée en vidéo par M.[X]’. M.[H] explique avoir ’été choqué par le naturel avec lequel les locataires nous ont reçu cordialement et comme si de rien était. J’ai vu M.[X] s’assombrir au fur et à mesure de la visite, à tel point qu’il a fallu le soutenir pour regagner le véhicule’. M.[X] justifie ainsi avoir subi un préjudice moral lié à l’état dégradé de son bien, imputable à Mme [W]. M.[X] qui indique avoir voulu vendre puis louer son bien, ne peut en revanche soutenir que les dégradations imputables à Mme [W] l’aurait obligé à être hébergé ailleurs, ce qui lui a causé un préjudice moral. Il en est de même pour les troubles de jouissance allégués, alors qu’il résidait ailleurs et qu’il ne justifie pas qu’il avait l’intention de vivre dans les lieux. Son préjudice moral sera intégralement réparé par la somme de 1500 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la condamnation de Mme [W] à verser à M.[X] la somme de 5000 euros au titre d’une reconnaissance de dette et la somme de 2605 euros au titre d’un chèque sans provision (rejeté le 16 décembre 2022 et le 20 janvier 2023)

M.[X], dans ses conclusions, soutient que la reconnaissance de dette de Mme [W] et le chèque qu’elle lui avait adressé, revenu sans provision, sont la reconnaissance par cette dernière des dégradations du bien et de l’impossibilité de le relouer.

Mme [W] ne conteste pas être la signataire d’un écrit aux termes duquel elle indique devoir à M.[X] la somme de 5000 euros. Cet écrit n’est pas daté. Elle indique qu’il ne s’agit pas d’une reconnaissance des dégradations commises mais d’un arriéré de loyers et d’une remise en état minimale convenue de 1200 euros, comme l’indiquait une lettre du 26 mai 2022 envoyée par M.[X].

Il a été précédemment rappelé l’existence de dégradations imputables à Mme [W] ; le chiffrage de celles-ci a été effectué.

M.[X] n’évoque dans ses conclusions aucun arriéré locatif.

M.[X] bénéficiera d’un titre exécutoire pour obtenir son indemnisation au titre des dégradations locatives. Il ne peut en conséquence solliciter la condamnation de Mme [W] au titre d’une reconnaissance de dette et d’un chèque qu’elle lui a adressé, qui correspondent aux mêmes causes, au risque d’être indemnisé deux fois du même préjudice.

Il sera en conséquence débouté de cette demande.

Sur le montant de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères à hauteur de 696, 30 euros

M.[X] sera débouté de cette demande puisqu’il ne justifie pas du montant de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères qu’il sollicite. Il produit en pièce 22 le montant d’une taxe foncière pour l’année 2024, qui ne peut être imputée à Mme [W] qui n’était plus locataire à cette période.

Sur la perte irréversible de la valeur du bien à hauteur de 200.000 euros

[Z] ne démontre pas que les dégradations imputables à Mme [W] auraient entraîné une perte de valeur du bien.

Sur la perte de chance de vendre le bien à hauteur de 20.000 euros

Monsieur [X] qui avait délivré un congé pour vendre à Mme [W] et s’était rapproché d’agences immobilières pour vendre son bien (sans qu’il ne démontre avoir signé des mandats), a finalement décidé de ne pas le vendre puisqu’il était prévu qu’il loue son bien à M.[E]. Dès lors, il ne démontre pas que les dégradations imputables à Mme [W] aurait entraîné une perte de chance de vendre son bien.

Sur le préjudice d’aggravation des conditions de vie à hauteur de 50.000 euros

M.[X] ne rapporte pas la preuve que les dégradations locatives imputables à Mme [W] auraient entraîné à son préjudice une aggravation de ses conditions de vie, alors même qu’il ne justifie pas qu’il comptait reprendre le bien pour y vivre ; bien au contraire, il avait dans un premier temps l’idée de vendre un ensemble immobilier au sein duquel se trouvait l’appartement loué à Mme [W] pour ensuite décider de louer une partie de son bien. Un des appartements est d’ailleurs loué depuis 2025. En conséquence, il sera débouté de sa demande au titre de l’aggravation de ses conditions de vie tenant au fait qu’il aurait été privé d’un domicile adapté depuis le mois de mai 2022.

Sur la demande d’expertise judiciaire

M.[X] sollicite une expertise judiciaire pour décrire notamment les désordres subis, leurs causes, les moyens d’y remédier et les responsabilités encourues. Le bien est reloué depuis l’année 2025 et la cour bénéficie d’éléments suffisants pour établir la consistance des désordres imputables à Mme [W] qui n’est plus dans les lieux depuis la fin du mois de juin 2022. Cette demande sera rejetée.

Sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARD

Selon l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Aux termes de l’article L 113-8 du même code, indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L. 132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a écarté la demande de nullité du contrat d’assurance soulevée par la SA AXA FRANCE IARD au motif que Mme [W] avait faussement déclaré n’avoir jamais eu de sinistre avant la souscription de la police à effet au 12 novembre 2021et avait omis de déclarer qu’elle habitait dans une exploitation agricole. En effet, le bien loué par Mme [W] était un bien à usage d’habitation, au sein d’une bâtisse et elle n’exerce pas une activité agricole. Enfin, il n’est pas rapporté la preuve par l’assureur que Mme [W] aurait fait une fausse déclaration du risque, réalisée de mauvaise foi et de nature à changer l’objet du risque ou à en diminuer l’opinion pour l’assureur ; il ne démontre pas qu’elle n’aurait pas déclaré, de façon intentionnelle, des sinistres, avant la souscription de la police d’assurance ; il n’est pas même démontré qu’il y aurait eu des sinistres avant la souscription de la police d’assurance. Aucune nullité n’est encourue au titre d’un dol ni pour aucune autre cause. Les désordres pour lesquels M.[X] sollicite la condamnation de l’assureur sont uniquement de la responsabilité de Mme [W], en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Le jugement déféré qui a rejeté la demande de nullité du contrat d’assurances sera confirmé.

La demande de condamnation formée par M.[X] à l’encontre de l’assureur s’appuie sur la garantie responsabilité civile de l’assurance contractée par Mme [W].

La police mentionne (page 18) qu’elle garantit ’les conséquences financières, en tant que (….) locataire de votre responsabilité vis-à-vis de votre propriétaire pour :

-les dommages matériels causés à l’immeuble lui appartenant,

-les loyers, dans la limite inscrite dans vos Conditions Spéciales, dont il est privé et la perte d’usage des locaux qu’il occupe (…)

Sous réserve que ces dommages résultent d’événements garantis aux chapitres Incendie et Evénements assimilés et Dégâts des eaux’.

Or, les dommages subis par M.[X] ne sont pas en lien avec un incendie ou événements assimilés ou un dégât des eaux. Il s’agit de désordres liés à des dégradations locatives.

En conséquence, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande de M.[X] à l’égard de la SA AXA FRANCE IARD, puisque les dégradations locatives sont exclues de toute garantie et ne résultent pas d’événements garantis au contrat d’assurance. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de garantie sollicitée par Mme [W] à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD

Pour les raisons précédemment évoquées, Mme [W] ne peut solliciter la garantie de son assureur au titre des dégradations locatives dont elle est responsable, celles-ci n’étant en lien ni avec un incendie ou événements assimilés ni avec un dégât des eaux.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[W] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Ceux-ci pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[X] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

M.[X] est succombant à l’encontre de la SA AXA FRANCE. Il sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés par cette dernière.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [W] aux dépens et au versement de la somme de 1200 euros à M.[X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [W] à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 800 euros, alors que cette dernière n’était pas à l’origine de l’intervention de son assureur en première instance et qu’elle n’était pas succombante à l’égard de ce dernier.

Mme [W] sera en outre condamnée à verser à M.[X] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

-condamné Mme [G] [W] à verser à M. [B] [X] la somme de 13.216,04 euros au titre des dégradations locatives,

-débouté M. [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

-condamné Mme [G] [W] à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [G] [W] à verser à M. [B] [X] les sommes suivantes :

*16.052, 59 euros au titre des dégradations locatives ;

* 1500 euros au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les demandes de M. [B] [X] au titre de la perte locative, de la reconnaissance de dette, du chèque sans provision,de la TEOM, de la perte de valeur irréversible du bien, de la perte de chance de vente et du préjudice d’aggravation des conditions de vie ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Mme [G] [W] à verser à M. [B] [X] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par ce dernier ;

CONDAMNE M. [B] [X] à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés par cette société ;

CONDAMNE Mme [G] [W] aux dépens de la présente procédure, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT