COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 344

N° RG 23/08534

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQVD

S.A.R.L. GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES

C/

[I] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Romain CHERFILS

Me David SITRI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 12 mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02446.

APPELANTE

S.A.R.L. GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES

prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Romain CHERFILS membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Charlène GRANIER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉ

Monsieur [I] [X]

né le 26 mars 1962 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me David SITRI membre de la SELARL SENSE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE,

assisté par Me Marie FAVRE-PICARD, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme Carole MENDOZA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 15 juin 2020, M. [I] [X] a consenti à la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES un ’ contrat de location ou colocation meublée’ portant sur un bien immobilier comprenant une place de parking, moyennant un loyer mensuel de 5000 euros, provisions sur charges comprises. Le contrat stipulait que le montant des charges s’élevait à la somme 220 euros : ’parking (100 euros), provision charges copro (120 euros)’.

Un dépôt de garantie de 10.000 euros a été versé.

Les clés du logement ont été remises à M.[X] le 02 juillet 2021.

Un état des lieux de sortie par huissier de justice a été effectué le 20 juillet 2021.

Par acte du 03 janvier 2022, la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES, se plaignant de n’avoir pu bénéficier de la jouissance du parking et de ne s’être pas vu remettre le solde du dépôt de garantie, a fait assigner M.[X] aux fins d’obtenir la restitution d’une partie du dépôt de garantie outre des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 12 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a :

-débouté la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES de ses demandes ;

-débouté M. [I] [X] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

-condamné la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES à payer à M. [I] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES aux dépens ;

-rappelé que l’exécution provisoire de la décision.

Le premier juge a retenu l’existence de dégradations locatives et estimé démontrée la demande d’indemnisation formée par M.[X], comprenant l’impossibilité de relouer le bien pendant une semaine. Il en a déduit que la retenue sur le dépôt de garantie était justifiée. Il a donc rejeté la demande de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES de ce chef.

Il a rejeté la demande d’indemnisation au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la jouissance du parking l’estimant insuffisamment étayée.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.[X].

Par déclaration du 27 juin 2023, la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et qu’elle l’a condamnée à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M.[X] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter, la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES demande à la cour :

-d’infirmer la décision sauf en ce qu’elle a débouté M.[X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

statuant à nouveau :

’de condamner M. [X] à lui verser la somme de 5 437 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à hauteur de 26 290 euros au 21 avril 2026, à actualiser au jour du jugement,

-de condamner M.[X] à lui verser la somme de 1200 euros au titre du préjudice qu’elle a subi du fait de l’inexécution de son obligation de délivrance d’une place de parking privée,

-de condamner M.[X] à lui verser 2 000 euros au titre du préjudice moral,

-de débouter M.[X] de l’intégralité de ses demandes,

– de condamner M.[X] à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-de condamner M.[X] aux entiers dépens

Elle conteste les retenues effectuées sur le dépôt de garantie au motif de dégradations locatives qu’elle conteste et qu’elle impute à la vétusté. Elle précise que le constat d’huissier a été effectué 18 jours après la remise des clés et que de nouveaux désordres sont apparus pendant ce délai, désordres qui ne lui sont pas imputables.

Elle souligne n’avoir pu bénéficier d’une place de parking pourtant comprise dans l’assiette du bail. Elle précise avoir dû louer un autre garage, pour une somme mensuelle de 200 euros, afin de pouvoir garer son véhicule.

Elle conteste tout préjudice de jouissance et toute perte de loyer subis par M.[X]. Elle soutient que les prétendues dégradations n’ont pas rendu l’appartement inutilisable.

Elle sollicite la pénalité évoquée par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, en raison de l’absence de restitution dans les délais du dépôt de garantie.

Elle demande à être indemnisée d’un préjudice moral. Elle fait état des désagréments subis par son dirigeant, pour lequel le bien était loué, liés à l’attitude de M.[X] et à la difficulté de pouvoir se garer près du logement qui était également son lieu de travail.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter, M.[X] demande à la cour :

-de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et ainsi,

-de débouter la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES de l’ensemble de ses demandes,

-de dire et juger n’y avoir lieu à restitution du solde du dépôt de garantie conservé par M. [X],

-de débouter la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution de l’obligation de délivrance de la chose,

-de débouter la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES de sa demande de condamnation au titre d’un quelconque préjudice moral,

-de condamner la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES à lui verser la somme de 1.129 euros au titre de la perte de loyer d’une semaine en raison de la réalisation des travaux,

-de condamner la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-de condamner la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES aux entiers dépens.

Il fait état d’un état des lieux de sortie effectué par un huissier de justice le 20 juillet 2021.

Il expose avoir légitimement retenu diverses sommes sur le dépôt de garantie au titre notamment de dégradations locatives et de la violation par sa locataire de son obligation d’entretien des lieux. Il note s’appuyer sur le constat de l’huissier de justice effectué en présence du gérant de la SARL. Il conteste toute vétusté des locaux.

Il s’oppose à toute pénalité relative à la restitution du dépôt de garantie. Il ajoute que le point de départ du délai prévu par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 débute un mois après l’approbation définitive des comptes de l’immeuble pour la restitution de solde. En tout état de cause, il s’oppose à la somme sollicitée, au motif d’une violation du principe de réparation intégrale du préjudice.

Il considère que la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES ne démontre pas n’avoir pu jouir de la place de parking visé au bail. Il note qu’elle s’est plainte d’une difficulté survenue le 18 février 2021, alors même qu’elle avait garé deux véhicules.

Il conteste tout préjudice moral subi par la société.

Il déclare que les travaux rendus nécessaires par le comportement de sa locataire l’ont empêché de louer le bien pendant une semaine ; il en demande réparation.

MOTIVATION

Le contrat de location a été passé entre M.[X], bailleur, et la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES. Les parties, comme en témoigne le contrat qui note qu’il est soumis à la loi du 06 juillet 1989, ont décidé de soumettre leurs relations à cette loi, si bien que la locataire personne morale bénéficie de la législation protectrice au profit des personnes physiques. Cette soumission volontaire résulte d’une volonté certaine et non équivoque.

Un parking est prévu dans l’assiette du bail (page 2).

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)

L’article 1730 du code civil énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le préjudice du bailleur peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

M.[X] a procédé à une retenue de 6066 euros sur le dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros, qui se décompose de la manière suivante :

-taxe d’ordures ménagères : 629 euros

-réparation rampe : 250 euros

-réparation vaisselle : 1048 euros

-réparation plaque Siemens : 400 euros

-remplacement vasque Corian : 1760 euros

-réparation chaise W&R : 350 euros,

-facture coordination des travaux [M] [F] : 500 euros

-loyer semaine supplémentaire : 1129 euros

Aux termes d’un procès-verbal de constat du 18 juin 2020 effectué par un huissier de justice, en présence de M.[X] et du gérant de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES, le bien loué est essentiellement en bon état de réparations locatives.

L’état des lieux de sortie du 20 juillet 2021 a été effectué en présence de M.[X] et du représentant légal de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES. L’huissier de justice note que ’les parties s’entendent en amont et nous indiquent que seuls les éléments litigieux seront abordés lors de cet état des lieux de sortie, le reste étant réputé en bon état de restitution’.

L’huissier relève ainsi :

-la présence de plusieurs fissures autour de la bonde, dont une plus importante en biais avec deux taches vertes ainsi qu’une petite tache au fond de l’évier,

-des dégradations de la sous-bonde de l’évier de la cuisine qui semblent être liée au contact avec une source de chaleur,

-l’absence de fermeture de la porte du lave-vaisselle et le fait que le joint inférieur au niveau de la bascule est sorti de son positionnement,

-la dégradation du dossier d’une des quatre chaises de la cuisine,

-la présence de plusieurs rayures et micro-rayures au niveau des plaques de cuisson et sur le brûleur le plus proche de la bordure du plan de travail,

-la fissuration de la face d’un tiroir basculant intérieur du congélateur dans le cellier,

-le descellement d’un boîtier de prise électrique extérieure sur la terrasse extérieure,

-l’existence d’un meuble jaune de décoration cassé dans le séjour,

-une brûlure sur la boule jaune au niveau d’un plafonnier dans la chambre avec mezzanine,

-un arrachement de la fixation de la rampe avec dégradation sur le mur au niveau de la main courante d’accès à la partie haute de la mezzanine

Il est établi que les fissures dans l’évier sont apparues pendant l’occupation des lieux par la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES, comme l’indique son gérant dans un courriel du 24 juillet 2021. Cette SARL ne démontre pas que ces fissures auraient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; il n’est pas non plus démontré qu’elles seraient le résultat inexorable de l’écoulement du temps ou qu’il s’agirait d’un vice de la structure de l’évier lié au temps. Il n’est pas contesté que la fissure la plus longue est d’environ 10 cms. Les deux experts amiables se rejoignent pour évoquer des chocs thermiques ayant occasionné certaines fissures. Compte tenu de ces éléments, ces fissures s’analysent comme des dégradations qui doivent être mises à la charge de la locataire. La réparation pérenne de l’évier n’est pas possible, selon les conclusions concordantes des deux experts amiables. En conséquence, il convient de mettre à la charge de la locataire le coût du remplacement de la vasque, d’un montant de 1760 euros.

Le gérant de la société GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES a indiqué que l’arrachement d’une des fixations de la rampe était survenue alors que son fils descendait, son pull s’étant accroché à la rampe. La SARL ne démontre donc pas que l’arrachement de la fixation aurait eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Elle ne démontre pas plus que ce serait la vétusté qui serait la cause de cette dégradation, qui est intervenue uniquement par le fait du fils du gérant. Il convient en conséquence de mettre à la charge de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES le coût de la réparation de la rampe d’un montant de 250 euros.

Il n’est pas contesté qu’une chaise a été dégradée pendant l’occupation des lieux. Le montant de l’indemnisation pour le remplacement de cette dernière s’élève à la somme de 350 euros (pièce 11 de l’intimé).

L’état des lieux d’entrée ne révélait aucune rayure sur la table de cuisson à induction. L’état des lieux de sortie du 20 juillet 2021 stipule que l’huissier intervient alors que ’les parties s’entendent en amont et nous indiquent que seuls les éléments litigieux seront abordés lors de cet état des lieux de sortie’. A aucun moment le gérant de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES n’a indiqué :

-que les rayures présentes au niveau des plaques de cuisson n’existaient pas lorsque les clés ont été rendues le 02 juillet 2021,

-que la porte du lave-vaisselle fonctionnait lors de la sortie des lieux et que le joint inférieur était bien positionné,

Ainsi, ces désordres sont-ils intervenus pendant l’occupation de la SARL, à défaut pour elle de démontrer l’inverse.

Le lave-vaisselle a été pris en charge en atelier ; un nouveau lave-vaisselle a dû être installé (pièces 7 et 8). Il convient de faire droit à la demande de M.[X] pour un montant de 1048 euros. Pour les mêmes raisons, il convient de faire droit à la demande au titre du remplacement de la vitrocéramique des plaques de cuisine, à hauteur de 400 euros.

Le coût de la taxe d’ordures ménagères, charge à imputer à la locataire à hauteur de 629 euros, n’est pas contesté.

Les travaux de remise en état ont été suivis par un architecte, pour un montant de 500 euros ; ce suivi est opportun compte tenu du standing de la location. Les travaux sont la conséquence des dégradations imputables à la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES qui doit également assumer le coût du suivi par un architecte. En conséquence, il convient de faire droit à cette demande.

M.[X] sollicite enfin la somme de 1129 euros au titre d’une perte de loyer pendant une semaine. Il convient d’indiquer que le lave vaisselle ne fonctionnait plus et qu’une fixation d’une rampe était dégradée, alors qu’il s’agit d’un bien meublé et de standing. Le montant de ce préjudice subi par M.[X], qui ne pouvait relouer immédiatement son bien, a été justement évalué à la somme de 1129 euros.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a estimé démontrer le montant des retenues effectuées par M.[X].

Selon l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.(…)

Il est démontré que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, en raison de dégradations locatives. M.[X] justifie les retenues effectuées sur le dépôt de garantie dont le solde a été viré le premier septembre 2021, soit dans le délai de deux mois à compter du 02 juillet 2021, date de la remise des clés. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur le préjudice de jouissance au titre du parking

Un parking est prévu dans l’assiette du bail. Le contrat mentionne ’une place de parking privative située [Adresse 3] à [Localité 2]’. Il s’agit en conséquence d’une place pour une voiture.

Il n’est pas contesté par M.[X] que la place de parking est située sur un parking réservé à la clientèle d’une clinique de chirurgie plastique et qu’elle est située non au [Adresse 4] mais au [Adresse 5].

Il ressort d’un courriel du 08 février 2021 que le gérant de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES n’a pu garer deux véhicules sur le parking mentionné au bail. Il ajoute ’(…) Le souci est que M.[C] nous a signifié que nous n’avions aucune place en journée. Pouvez-vous me confirmer que nous avons bien accès à une place comme indiqué sur le bail  ».

Le préjudice évoqué par la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES n’est pas que l’adresse du parking soit différente de celle indiqué au bail (le [Adresse 5] au lieu du [Adresse 3]) mais qu’elle ne peut utiliser comme le souhaite, de façon privative, une place de parking pour laquelle elle était amenée à verser un loyer. Or, cette société ne démontre pas avoir rencontré une difficulté pour avoir accès à une place de parking pour une voiture, comme stipulé dans le bail, aux horaires qu’elle souhaitait ; l’unique problème qu’elle a démontré tenait au fait qu’elle voulait garer deux voitures. Ainsi, à défaut de démontrer une violation de délivrance par son bailleur de la jouissance d’une place de parking pour une voiture, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES

La SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES ne démontre pas avoir subi un préjudice moral lié à un manquement de M.[X]. Elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[X] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel ;

Le jugement déféré qui a condamné la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

La SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES sera en outre condamnée au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par M.[I] [X] ;

REJETTE la demande de la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SARL GT FORMATION ET RESSOURCES HUMAINES aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT