REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 17 septembre 2026

MINUTE N° :

AMP/DJ
N° RG 26/01762 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NYAK
54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

AFFAIRE :
Monsieur [O] [I]
Madame [F] [Y] épouse [I]
C/
S.A.R.L. ARCONANCE

DEMANDEURS

Monsieur [O] [I]
né le 01 Février 1969 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

Madame [F] [Y] épouse [I]
née le 04 Août 1971 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Stéphanie BEAUREPAIRE, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 76

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ARCONANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non constituée

JUGEMENT : réputé contradictoire
Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 septembre 2026

Le présent jugement a été signé par Delphine JACQUEMET Vice Présidente
et par Anne Marie PIERRE greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2023, M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] ont conclu avec la SARL ARCONANCE un contrat de réservation d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier en l’état futur de rénovation au [Adresse 4] à [Localité 3], qui devait être livré au plus tard le 30 septembre 2024.

La vente a été réitérée par acte authentique du 30 décembre 2023.

Par acte du 30 avril 2026, M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] ont fait assigner la SARL ARCONANCE devant ce tribunal afin d’obtenir sa condamnation en paiement de :
– la somme de 4 440 euros au titre du préjudice financier résultant du retard de livraison ;
– la somme de 8 190 euros au titre de la diminution du prix de vente résultant de l’écart de surface ;
– 400 euros au titre du préjudice causé par l’aménagement non conforme de la cuisine ;
– 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– des dépens.

Sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil, M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] font valoir que la SARL ARCONANCE a engagé sa responsabilité contractuelle en livrant l’appartement avec 8 mois de retard, leur causant ainsi un préjudice de jouissance du fait de l’absence de possibilité de mettre le bien en location, ainsi qu’en ne respectant pas la surface habitable prévue dans l’acte de vente.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, SARL ARCONANCE n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 juin 2026, le dossier ayant été déposé au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

1. Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

1.1. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du retard de livraison

Le contrat de vente d’un immeuble à rénover est soumis aux dispositions du code civil et aux articles L.261-1 à L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, lesquelles prévoient que le contrat doit comporter le délai de réalisation des travaux par le vendeur-maître d’ouvrage.

En l’espèce, le contrat initial du 11 septembre 2023 stipulait que « le réservant s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 septembre 2024, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. » (pièce 1 p.1 (numérotée 4)

L’acte authentique du 30 décembre 2023 réitérait cet engagement du vendeur «l’achèvement et la livraison des BIENS objet des présentes est prévue au plus tard le 30 septembre 2024.» (pièce 2 p.8)

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la livraison de l’appartement a eu lieu le 4 juin 2025, soit environ 8 mois après la date initialement prévue. Aucune preuve n’est versée aux débats quant à une potentielle force majeure ou des causes légitimes de suspension du délai de livraison, comme il était stipulé aux pages 41 et 42 de l’acte authentique.

Les demandeurs expliquent qu’ils ont acheté le bien en vue de le mettre en location dans le cadre du dispositif instauré par la loi Pinel, ils ont donc nécessairement subi un préjudice financier du fait du retard des travaux, lequel les a empêchés de louer le bien plus tôt. À ce titre, la perte de revenus locatifs ne peut s’analyser que comme une perte de chance d’avoir pu percevoir des revenus locatifs. Vu la localisation du bien, la perte de chance de le louer en continu sera évaluée à 60 %.

Les demandeurs versent aux débats un relevé de gérance de l’agence de location mandatée, qui indique un loyer facturé à 555 euros par mois, soit 4 400 euros sur huit mois.

La SARL ARCONANCE sera en conséquence condamnée à indemniser M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] à hauteur de 2 640 euros.

1.2. Sur la demande de dommages et intérêts correspondant à la moindre superficie de l’appartement

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En l’espèce, le contrat initial stipulait en page 5 que la surface habitable du lot vendu était établie à 37,85 m², superficie confirmée par l’acte authentique de vente qui stipulait : «Application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (dite Loi Carrez): la superficie de la partie privative DES BIENS est pour le lot numéro TROIS (3), avant réalisation des travaux de rénovation, de 37,85 m². » (pièce 2 p.7)

Or, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du mail du 16 juillet 2025 envoyé par Mme [E] [L], responsable vente et financement de la SARL ARCONANCE, que celle-ci reconnaissait que la surface réelle de l’appartement vendu était de 35,39 m² et non de 37,85 m² comme prévu, soit 2,46 m² de moins, soit une différence de 6,49 %, donc plus de 1/20ème de la surface. Elle proposait en conséquence d’indemniser les demandeurs à hauteur de la somme de 1 960 euros, correspondant à la diminution de surface excédant les 5 % autorisés.

Néanmoins, conformément aux dispositions précitées, dans le cadre d’une vente en l’état futur de rénovation, les acquéreurs ont droit à une diminution proportionnelle du prix à la moindre mesure.

Dès lors, la SARL ARCONANCE sera condamnée à leur payer la somme de 8 189 euros (126 000 x 2,46/37,85).

1.3. Sur la demande de dommages et intérêts concernant le meuble de cuisine manquant

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la SARL ARCONANCE n’a pas respecté ses obligations contractuelles puisqu’un meuble de rangement qui figurait sur le plan modificatif du placement de la porte d’entrée est manquant.

Néanmoins, d’une part M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] ne rapportent pas la preuve du détail des travaux qui incombaient à la SARL ARCONANCE, de sorte qu’il n’est pas établi qu’elle devait prendre à sa charge la pose des meubles de la cuisine,d’autre part il n’est pas davantage établi que le plan transmis à titre indicatif pour valider le nouveau positionnement de la porte d’entrée est entré dans le champ contractuel.

Dès lors, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un manquement contractuel de la SARL ARCONANCE sur ce point, leur demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

2. Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL ARCONANCE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de l’issue du litige, la SARL ARCONANCE sera également condamnée à payer à M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SARL ARCONANCE à payer à M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] la somme de 2 640 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de louer le bien ;

CONDAMNE la SARL ARCONANCE à payer à M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] la somme de 8 189 euros à titre de dommages et intérêts en diminution du prix liée à la surface erronée du bien ;

CONDAMNE la SARL ARCONANCE aux dépens ;

CONDAMNE la SARL ARCONANCE à payer à M. [O] [I] et Mme [F] [Y] épouse [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.