TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

N° RG 25/10857 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L75U

Jugement du 17 Septembre 2026

N°26/ 885

[W] [L]

C/

[A] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M. [L]

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M. [H]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Septembre 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFFLE lors des débats et de Françoise ROUXEL lors du délibéré, Greffières ;

Audience des débats : 18 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [W] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [A] [H] a donné à bail à Mme [G] [L] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5] par contrat du 30 juin 2020, pour un loyer mensuel de 520€ hors charge. Un dépôt de garantie de 800 € a été versé au bailleur à la conclusion du contrat.
Par un acte sous seing privé, en date du 1er juillet 2020, M. [W] [L] s’est porté caution solidaire du contrat de bail.

Mme [G] [L] a quitté le logement le 19 avril 2025.

Les parties ne justifient pas d’états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement et à l’écrit.

Le 15 mai et le 12 juin 2025, M. [W] [L] demandait la restitution du solde du dépôt de garantie d’un valeur de 560 euros auprès du bailleur.

Par procès-verbal en date du 5 novembre 2025, la Commission Départementale de Conciliation a émis l’avis suivant: “En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, et à l’examen de la réclamation, le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie”.

Faute de paiement de la part du bailleur, M. [W] [L] a demandé, par requête reçue le 29 décembre 2025, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir condamner M. [A] [H] au paiement de la somme de 560 euros, au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, ainsi qu’à une somme de 52 euros mensuelle à compter du 1er juin 2025, équivalent à 10% d’intérêts de retard.

Le 29 mai 2016, le conciliateur de justice attesté de l’échec de la tentative de conciliation judiciaire.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 18 juin 2026.

M. [W] [L] a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales.

M. [A] [H] a exposé que l’état des lieux avait été fait oralement et rapidement et qu’il ne s’était rendu compte qu’après le départ de la locataire de l’état de saleté du logement. Il a indiqué avoir appliqué le forfait ménage mentionné dans le bail.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

MOTIFS :

Sur la résolution amiable des litiges :

Il résulte de l’article 750-1 du code de procédure civile que : “En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.”

En l’espèce, M. [W] [L] justifie d’une tentative de conciliation, sa demande est donc recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’article 1731 du Code civil indique que : “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

L’article 22 de la loi du 6 juillet prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].
Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

M. [W] [L] justifie du versement d’un dépôt de garantie d’une valeur de 800 euros lors de l’entrée de sa fille, Mme [G] [L], dans le logement conformément au contrat de bail signé entre les parties le 30 juin 2020. Le bailleur lui a restitué la somme de 240€, conservant 560€ au titre des frais de nettoyage du logement.

Les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 autorisent le bailleur à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie après le départ du locataire à condition que des sommes lui restent dues ou que le locataire soit redevable de sommes en raison de dégradations constatées au sein du logement.

M. [A] [H] ne justifie pas d’un état des lieux contradictoirement établi entre les parties lors de la restitution des clés par la locataire. Il verse uniquement aux débats des photographies non datées du logement et prises après la remise des clés par la locataire, ainsi qu’un mail daté du 15 mai 2025 mentionnant l’absence de propreté du logement.
Ces constations n’ont pas été faites en présence de la locataire, de sorte que les dégradations alléguées ne peuvent ni être vérifiées, ni être imputées avec certitude à la locataire. L’absence d’état des lieux écrit et de constat de dégradations en présence de la locataire lors de la remise des clés ne permet pas au bailleur de justifier postérieurement de dégradations pour conserver une partie du dépôt de garantie. Il convient, donc, de le condamner à restituer à M. [W] [L] le solde du dépôt de garantie, à savoir la somme de 560€.

En outre, M. [A] [H] sera condamné à lui verser des pénalités de retard de 10% du loyer par mois de retard, en raison de la rétention injustifiée du solde du dépôt de garantie. En l’espèce, la restitution du dépôt de garantie aurait dû intervenir dans le délai d’un mois suivant la restitution des clefs, soit au plus tard le 19 mai 2025. Le demandeur sollicite que lui soit accordé des pénalités de retard de 10% du 1er juin 2025 jusqu’au jour de l’audience. Le retard est ainsi constitué du 1er juin 2025 au 18 juin 2026 de 13 mois, soit une somme dûe de 676€ au titre de la pénalité de 10%.

M. [A] [H] sera donc condamné à verser à M. [W] [L] la somme totale de 1236 euros (560€+676€).

Sur les demandes accessoires :

M. [A] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action est recevable ;

CONDAMNE M. [A] [H] à payer à M. [W] [L] la somme totale de 1 236 euros, au titre du dépôt de garantie non restitué et de la majoration de 10%, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [A] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame ROUXEL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE