TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE ; Madame [F] [R]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/01764 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDYE

N° MINUTE :
5-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 septembre 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [F] [R], demeurant chez feue Madame [S] [R], [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM de la Ville de [Localité 1], désormais dénommée [Localité 1] Habitat OPH, a donné à bail à Monsieur [E] [R], par contrat en date du 13 mai 1980, un appartement sis [Adresse 2].

Par avenant en date du 27 mai 2009, et suite au décès de Monsieur [E] [R],
Madame [S] [R] est devenue seule titulaire du bail.

Madame [S] [R] est décédée le 9 août 2024.

Par courrier en date du 7 octobre 2024, Madame [F] [R], fille de Madame [S] [R], a informé le bailleur du décès de sa mère et a sollicité le transfert du bail.

Par décision de la commission d’attribution en date du 6 novembre 2024, le transfert a été refusé aux motifs notamment que la taille du logement était inadaptée.

Par courrier en date du 11 décembre 2024, le bailleur a informé Madame [F] [R] de la décision de refus de transfert et lui a demandé de libérer les lieux sous trois mois.

Par courrier en date du 12 mai 2025, le bailleur a rappelé à Madame [F] [R] les termes de son précédent courrier et a acté son refus d’établissement de l’état des lieux de sortie qui avait été fixé au 12 mai 2025.

Le 09 juillet 2025, le bailleur a fait signifier à Mme [F] [R] une sommation de payer la somme en principal de 467,82 euros. Le 11 juillet 2025, il lui a fait signifier une sommation de quitter les lieux.

Par requête en date du 1° octobre 2025, le bailleur, n’ayant pas la certitude que Madame [F] [R] résidait bien dans lieux, a sollicité la désignation de la SCP BLANC-GRASSIN aux fins de constat des conditions d’occupation.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2025, le Juge des Contentieux de la Protection a fait droit à ladite requête.

Par procès-verbal de constat en date du 20 octobre 2025, le commissaire de justice a constaté la présence de Madame [F] [R] dans le logement et celle-ci a confirmé vivre seul dans le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [F] [R] devant le juge le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [F] [R], et tous occupants de son chef-ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieuSupprimer le bénéfice, au profit de Madame [F] [R], du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’ExécutionCondamner Madame [F] [R], à compter du décès de Madame [S] [R], à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Madame [S] [R] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 10% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de repriseCondamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 455,30 euros au titre des arriérés de loyers, d’indemnités d’occupation et charges, échéance d’octobre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 29 octobre 2025,Condamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 20 octobre 2025
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Mme [F] [R] ne réunit pas les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement car la taille du logement est inadaptée à sa situation : elle y vit seule alors que ledit appartement comporte trois pièces.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2026.

Paris Habitat OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [F] [R], citée à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail
En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
L’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.
L’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation définit la notion de locaux insuffisamment occupés. Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi ni 48-1360 du ler septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues à cet article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : l’occupant et son conjoint ; leurs parents et alliés ; les personnes à leur charge ; les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

En l’espèce, Mme [F] [R] vit seule dans l’appartement (procès-verbal de constat du 20 octobre 2025) et l’appartement comporte trois pièces principales soit plus d’une par rapport à la composition du foyer de cette dernière.

En conséquence de ce qui précède, Mme [F] [R] ne peut prétendre au transfert de bail.
Le bail s’est dès lors trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, Mme [S] [R], soit au 09 décembre 2024.
Mme [F] [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, [Localité 1] Habitat OPH sera débouté de sa demande de suppression.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [F] [R] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 09 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux. PARIS HABITAT – OPH est débouté de sa demande de majoration.

Sur la demande en paiement

PARIS HABITAT – OPH sollicite la condamnation de Mme [F] [C] à lui payer la somme de 455,30 euros au titre des arriérés de loyers, d’indemnités d’occupation et charges, échéance d’octobre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 29 octobre 2025.

Il ressort cependant du décompte actualisé au 03 juin 2026 que cette dette a été apurée.

PARIS HABITAT – OPH sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 20 octobre 2025.

En revanche, l’équite commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de location conclu le 13 mai 1980 du fait du décès de la locataire en titre, Mme [S] [R] au 09 août 2024 ;

ORDONNE à Mme [F] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés , [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [R] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 09 août 2024 , est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse,

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [F] [R] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 20 octobre 2025.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION