TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/01773
N° Portalis 352J-W-B7I-C33LP

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDERESSE

la Sci Compagnie Immobilière Parisienne (CIP), prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0172

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ACTIF IMMOBILIER, SARL
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1206

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Lénaig BLANCHO, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition
Décision du 17 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/01773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33LP

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2026 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. Compagnie Immobilière de [Localité 1] (la SCI CIP) est propriétaire d’un local commercial au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 14ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En juillet 2020, la S.C.I. CIP a réalisé des travaux au sein de son local commercial.

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020, elle a conclu avec le Docteur [M] [O] un bail commercial portant sur ce local commercial pour y exercer son activité.

Dès novembre 2020, des désordres sont apparus dans le local commercial loué et la S.C.I. CIP en a informé le syndic de l’immeuble.

L’architecte, mandaté par le syndicat des copropriétaires, a préconisé la pose d’étais sous les poutrelles situées en cave, en sous face du plancher aux termes d’un rapport de visite du 20 novembre 2020.

Il a également conclu aux termes d’un rapport de visite du 8 octobre 2021 à la nécessité de prévoir la reprise des poutrelles, précisant avoir demandé au bureau d’études AB Consultant AGEXIS d’établir un devis pour l’étude technique de la reprise de la structure du plancher. Ce bureau d’études a rendu son étude de structure le 9 novembre 2021.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 juin 2022, il a été inscrit à l’ordre du jour un projet de résolution n° 17 portant sur la « décision à prendre concernant les travaux de renforcement structure en cave ». Toutefois, les copropriétaires n’ont pas voté cette résolution.

Par assignation en date du 13 septembre 2022, la Docteur [M] [O] a saisi le juge des référés afin de voir ordonner, sous astreinte, la réalisation des travaux de reprise structurelle du plancher et de remise en état du carrelage et de la porte d’entrée des locaux qu’elle loue.

Le 7 octobre 2022, le syndic a adressé une convocation pour une assemblée générale extraordinaire devant se dérouler le 19 octobre 2022. Une nouvelle convocation a dû être adressée par le syndic pour une assemblée générale du 8 novembre 2022, au cours de laquelle a été voté le principe des travaux de renforcement de la structure en cave (résolution n° 6).

En raison de ce vote, le juge des référés a, par ordonnance en date du 16 décembre 2022, ordonné une médiation.

A la suite de l’échec de cette médiation, le juge des référés a, par ordonnance du 5 avril 2023, fait droit à la demande de la S.C.I. CIP et a désigné Monsieur [V] [Z] en qualité d’expert judiciaire.

Au cours des opérations d’expertise, une convocation à l’assemblée générale du 15 novembre 2023 a été adressée aux copropriétaires avec à l’ordre du jour l’inscription d’un projet de résolution n° 5 relatif aux travaux de renforcement des planchers des caves excluant la réalisation des travaux de renforcement dans le plancher haut de la cave appartenant à la S.C.I. CIP et loué au Docteur [M] [O]. Cette résolution a été votée par les copropriétaires.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la société civile immobilière Compagnie Immobilière de [Localité 1] (la S.C.I. CIP) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 14ème aux fins de :

Vu les articles 3, 10-1, 14, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu l’assemblée générale du 15 décembre 2023,

Annuler la résolution n° 5 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Compagnie Immobilière Parisienne la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens de la procédure, et autoriser Maître [X] à les recouvrer,

Rappeler que la SCI Compagnie Immobilière Parisienne sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure et/ou mis à la charge du syndicat des copropriétaires par effet de la présente action, au titre des charges générales d’administration, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la société civile immobilière Compagnie Immobilière de [Localité 1] (la S.C.I. CIP) demande au tribunal de :

Vu les articles 3, 10-1, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu l’assemblée générale du 15 décembre 2023,

Constater que les travaux ayant été à l’origine de l’engagement de la présente procédure par la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE n’ont été engagés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] que postérieurement à la délivrance de l’acte introductif de la présente instance,

Constater qu’à la date de délivrance de l’assignation, la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 15 novembre 2023 par la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE était donc fondée,

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE la somme de 16.140 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler que la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure et/ou mis à la charge du syndicat des copropriétaires par effet de la présente action, au titre des charges générales d’administration, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens de la procédure, qui incluront les honoraires de l’expert judiciaire, d’un montant de 5.689,40 €, et autoriser Maître [X] à les recouvrer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], le déclarer bien fondé et recevable en ses conclusions,

En conséquence,

Débouter la SCI CIP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ;

Condamner la SCI CIP à payer au SDC du [Adresse 5] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Décision du 17 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/01773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33LP

Condamner la SCI CIP aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 21 mai 2026, a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

Motifs de la décision :

I – Sur le bien-fondé de la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 15 novembre 2023 formée par la S.C.I. CIP aux termes de son assignation

La S.C.I. CIP expose que :
– lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2023, objet de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires avait ratifié les travaux de renforcement des plafonds des caves déjà en cours d’exécution au moment du vote, mais en excluant expressément le sous-sol de son local commercial,
– le plancher haut des caves de l’immeuble est une partie commune de l’immeuble, ce qui n’est pas discuté par le syndicat des copropriétaires,
– pour voter la résolution litigieuse, le syndicat des copropriétaires s’est appuyé, à tort, sur le rapport de l’architecte de l’immeuble, qui, à la suite de sa visite du 8 octobre 2021, avait relevé, outre le fait que toutes les poutrelles étaient rouillées en cave et que certaines se délitaient, le point particulier suivant, concernant le sous-sol du local commercial de la SCI CIP : « suite aux relevés et à l’établissement du plan de la cave, il apparaît que les désordres survenus au niveau de la porte d’entrée du local commercial sont directement liés aux travaux réalisés sur le plancher lors de la rénovation de ce local.
La dalle béton mise en œuvre pour boucher l’ancienne trappe d’accès à la cave a perturbé la stabilité de la poutrelle métallique déjà fragilisée par la corrosion. Cette surcharge a entraîné un fléchissement au milieu de la poutrelle et un soulèvement à son extrémité. Ce soulèvement a bloqué la porte et abimé le carrelage »,
– à partir de ce rapport, les copropriétaires ont donc été convaincus que les travaux de rénovation et d’embellissement intérieurs réalisés dans son local, en juillet 2020, était la cause principale de la détérioration de la poutrelle soutenant le local commercial de cette dernière, en dépit du fait que l’architecte avait relevé parallèlement son état déjà dégradé par la corrosion,
– c’est la raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires a décidé, de son propre chef, que l’entreprise chargée de réaliser les travaux de renforcement des planchers en cave exclurait de son chantier le sous-sol du local commercial de la S.C.I. CIP, se contentant, à son égard, de renforcer le plafond de sa cave n° 28,
– or, cette poutrelle était dans un état de dégradation avancé comme toutes les autres et devait impérativement être renforcée ; sa rénovation ne pouvait qu’être mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires puisqu’il s’agit d’une partie commune ; l’analyse initiale de l’architecte a été démentie par celle de l’expert judiciaire qui a conclu que la cause des désordres était la vétusté des poutres et des entrevous du plancher ainsi que la mise en œuvre des files d’étais depuis le sous-sol en avril 2021,
– en refusant de réaliser les travaux de renforcement du plancher haut du sous-sol du local de la S.C.I. CIP, cette dernière ne pouvait, de son côté, effectuer les travaux réparatoires sur la porte d’entrée de son local ; ce faisant, les copropriétaires ne faisaient donc que prolonger le préjudice de jouissance du Docteur [O],
– de plus, dès lors que le syndicat des copropriétaires avait eu connaissance, par l’intermédiaire de son syndic, de la note de synthèse de l’expert judiciaire, il aurait dû revoir sa position et décider d’inclure le sous-sol de son local commercial dans les travaux de renforcement de la structure du plafond en cave ; or, ce n’est que sous la pression de la présente procédure que le syndicat des copropriétaires a finalement réaliser les travaux, objet du présent litige, en août 2024.

Le syndicat des copropriétaires répond que :
– contrairement à ce que prétend la S.C.I. CIP, en aucun cas la résolution litigieuse n’a été votée à son détriment, ou bien dans l’intérêt exclusif de certains copropriétaires ; cette résolution a été votée car une expertise judiciaire était en cours et visait justement à déterminer l’origine des désordres survenus dans la cave, propriété de la S.C.I. CIP,
– comme l’a relevé le juge des référés, les professionnels eux-mêmes ne parvenaient pas à se mettre d’accord sur l’origine des désordres, de sorte qu’il était impératif de préserver les lieux et d’attendre le rapport de l’expert judiciaire,
– contrairement à ce que soutient la demanderesse, le syndic n’a pas attendu le dépôt de ce rapport, ni, a fortiori, la saisine de la présente juridiction, pour envisager la réalisation de travaux dans la cave de la S.C.I. CIP ; comme cela ressort du procès-verbal de réception des travaux effectués dans la cave de la S.C.I. CIP, un devis avait été demandé par le syndic dès l’été 2023, soit bien avant l’assemblée générale du 15 novembre 2023 et l’assignation délivrée à la demande de la S.C.I. CIP le 3 janvier 2024 ; ce devis en date du 9 juillet 2023 ne concernait que les travaux devant être réalisés dans la cave de la S.C.I. CIP et venait en complément du devis établi par la société ACTEC le 9 août 2023 s’agissant du reste des caves de la copropriété ; toutefois, il a été jugé opportun d’attendre le dépôt du rapport d’expertise (intervenu le 5 février 2024) avant de procéder à des travaux, et ce, afin de ne pas dénaturer les lieux et gêner les opérations d’expertise,
– à la suite du dépôt du rapport d’expertise, le syndic a entamé le processus de réalisation des travaux dans la cave de la S.C.I. CIP, avant même la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2024 et a adressé à l’ensemble des copropriétaires les appels de fonds exceptionnels pour la réalisation des travaux dans la cave de la S.C.I. CIP dès le 27 février 2024 ; l’assemblée générale du 27 mai 2024 n’a fait que valider et régulariser les appels de fonds exceptionnels du 27 février 2024 ainsi que le principe des travaux dans la cave de la S.C.I. CIP ; les travaux ont débuté en août 2024 et ont été réceptionnés le 18 septembre 2024 pour l’ensemble des caves de la copropriété, y compris celle appartenant à la S.C.I. CIP ; une seconde phase de travaux à eu lieu sur la remise en état du carrelage et du seuil de porte du cabinet médical du Docteur [O] s’achevant en janvier 2025,
– ainsi, la totalité des travaux préconisés par l’expert judicaire dans son rapport a été réalisée.

***
Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ou qu’elle est prise dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

En l’espèce, la résolution litigieuse de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023 est intitulée « Ratification des travaux de renforcement des plancher des caves (hors cave sous procédure) ». Il est constant et non discuté par les parties que cet intitulé exclut du vote de cette résolution le sous-sol du local commercial de la S.C.I. CIP en raison des termes « hors cave sous procédure » qui fait référence à la procédure de référés engagée par le locataire de la société demanderesse et à l’expertise judiciaire ordonnée aux termes d’une ordonnance rendue le 5 avril 2023.

Il ressort des éléments de la procédure, la chronologie suivante des faits :
– les rapports de visite de l’architecte [D] [G] en date du 26 novembre 2020 et du 8 octobre 2021 aux termes desquels il a été constaté que toutes les poutrelles étaient rouillées en cave et que certaines se délitaient, précisant également que « suite aux relevés et à l’établissement du plan de la cave, il apparaît que les désordres survenus au niveau de la porte d’entrée du local commercial sont directement liés aux travaux réalisés sur le plancher lors de la rénovation de ce local »,
– l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022 a voté le principe de la réalisation des travaux de renforcement de la structure du plancher haut du sous-sol de l’immeuble (résolution n° 17) mais a précisé qu’une assemblée générale extraordinaire serait convoquée pour permettre aux copropriétaires de choisir l’entreprise en charge des travaux en fonction des devis établis (ce qui a été l’objet des assemblées générales des copropriétaires des 19 octobre et 8 novembre 2022)
– l’assignation en référé du 13 septembre 2022 délivrée par le Docteur [O] donnant lieu à une première ordonnance en date du 16 décembre 2022 ordonnant une mesure de médiation, puis à une seconde ordonnance en date du 5 avril 2023 ordonnant une mesure d’expertise judiciaire,
– le juge des référés a indiqué dans cette dernière ordonnance que « le cabinet d’architecte [Adresse 6] a retenu, aux termes de son rapport de visite du 8 novembre 2021, que les désordres survenus au niveau de la porte d’entrée du local sont directement en lien avec les travaux réalisés par le bailleur sur le plancher lors de la rénovation du local.
Par ailleurs, une expertise amiable a été diligentée en présence notamment du cabinet POLYEXPERT, mandaté par la compagnie d’assurance de la copropriété et du Cabinet ELEX, assureur de Madame [O].
Aux termes de cette expertise, le cabinet ELEX a conclu à la responsabilité de la société CIP au titre de l’article 1719 du code civil tandis que le cabinet POLYEXPERT a retenu une responsabilité partagée entre la société ayant effectué les travaux pour le compte de la société bailleresse et la société ACTIF IMMOBILIER pour défaut d’entretien manifeste »,
– ainsi, en raison de la discordance des rapports et avis des professionnels quant à l’imputabilité des désordres, il a été ordonné une expertise judicaire,
– la première note aux parties de l’expert en date du 24 juillet 2023 a constaté l’état de vétusté du plancher haut des caves et son importante dégradation en précisant que « les poutrelles métalliques sont corrodées » ; pour autant cette note ne constitue pas des conclusions définitives de l’expert,
– le syndic de l’immeuble a fait toutefois établir deux devis les 9 juillets et 1er août 2023 portant sur la réalisation des travaux dans les caves y compris celle appartenant à la S.C.I. CIP,
– la note de synthèse de l’expert a été établie le 10 novembre 2023, soit cinq jours avant l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023 litigieuse,
– en décembre 2023 les parties ont envoyé leurs dires à l’expert judiciaire qui a déposé son rapport définitif le 5 février 2024,
– à la suite du dépôt du rapport d’expertise, il est constant et non discuté par les parties que le syndic a entamé le processus de réalisation des travaux dans la cave de la S.C.I. CIP et a adressé à l’ensemble des copropriétaires les appels de fonds exceptionnels pour la réalisation des travaux dans la cave de la S.C.I. CIP dès le 27 février 2024 ; l’assemblée générale du 27 mai 2024 a validé les appels de fonds exceptionnels du 27 février 2024 ainsi que le principe des travaux dans la cave de la S.C.I. CIP ; les travaux ont débuté en août 2024 et ont été réceptionnés le 18 septembre 2024 pour l’ensemble des caves de la copropriété, y compris celle appartenant à la S.C.I. CIP ; une seconde phase de travaux a eu lieu sur la remise en état du carrelage et du seuil de porte du cabinet médical du Docteur [O] s’achevant en janvier 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la résolution n° 5 querellée exclut les travaux sur la cave de la société demanderesse en ce qu’au moment où l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée et vote lesdits travaux, l’expertise judiciaire portant précisément sur cette cave est toujours en cours et l’expert judiciaire n’a pas encore déposé son rapport définitif.

De plus, la S.C.I. CIP affirme que le syndicat des copropriétaires a toujours refusé de payer les travaux dans sa cave alors que ceux-ci relevaient de travaux sur des parties communes (et donc à sa charge) sans toutefois apporter le moindre élément de preuve qui viendrait démontrer la réalité de cette affirmation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a pris en charge la réalisation de ces travaux dès le dépôt du rapport d’expertise et il n’est pas démontré que la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2024 donnant lieu à la présente procédure soit à l’origine de la réalisation de ces travaux, celle-ci étant antérieur au dépôt du rapport d’expertise.

Décision du 17 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/01773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33LP

En conséquence, la société défenderesse échoue à rapporter la preuve d’un abus de majorité et n’était donc pas fondée à solliciter l’annulation de la résolution litigieuse.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.C.I. CIP n’étant pas fondée à solliciter l’annulation de la résolution litigieuse, elle sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par voie de conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de dispense à toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Dit que la société civile immobilière Compagnie Immobilière de [Localité 1] n’était pas fondée à solliciter l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 15 novembre 2023, demande formée par elle aux termes de son assignation,

Condamne la société civile immobilière Compagnie Immobilière de [Localité 1] aux entiers dépens,

Condamne la société civile immobilière Compagnie Immobilière de [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société civile immobilière Compagnie Immobilière de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de sa demande de dispense à toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

La Greffière Le Président